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房哥&境与宅联合推出，从装修和设计角度，剖析热门小区，给出改造方案，让你未收房，先看家的模样。

第20期，越秀铁建樽樾

房源情况：建面约190㎡，精装样板间

改造建议：境与宅设计

上周六，高三的越秀铁建樽樾摇号开盘，据说当天就卖了7.76亿，143㎡小面积被一扫而空。

不少同行感慨，还得是学区管用，高三这么多小区，给优惠的，玩意境的，造圈层的，都跑不过31小，11初的学区房。

事实上，自从学校建成后，先挂牌一小新校区，再摘牌，学区范围内，从碧桂园云墅，中天未来印，再到中海学仕里，中建悦庐，招商云墨，都是话题不断。

与其说大家是看中高新三期未来，不如说就是为了上学而来，如此刚需下，仁村也就成了高三房价的底气。

备注：以下图文约4500字，图片30余张，阅读需9min！

撰文：寻香行

仁村风云

高新三期的核心，大家都知道叫未来之瞳，但这里目前还是大工地，继续向北走，一个叫仁村的地方，是目前高新房价的锚，无他，唯学校尔。

作为区域开发最早的板块，仁村确实是看得到配套最全的地方，地铁6号线通车，15号线在建，国际医学中心开业，大仁遗址公园开门。

最最关键的是，西太路以西，有热闹的高新31小，11初，摘牌事件前，这两个所学校分别挂着一小，一中，新校区的牌子，引来无数家长侧目。

也正是这个原因，创造了高新仁村地价，房价的高门槛，从最早的碧桂园开始，再到中天，中海，中建，招商，如今的越秀铁建，学区内卖房，成为这里的流量密码。

市场好，大家把学区当作投资砝码，市场差，大家又把学区当作托底天平，主打的就是一个人无我有，人有我优。

去年底，仁村一宗110亩土地被越秀摘得，随后引入中铁建联合开发，除了学区的优质位置外，百亩社区也意味着会所，景观，户型上都有更好发挥，小区今年面世，取名越秀铁建樽樾。

不同于对门招商云墨小面积走量的打法，铁建越秀大户型起步，最小面积143㎡，最大262㎡，主打大户型改善。

一房一价上，低于此前的中海，中建，同时开盘给优惠，封阳台，送车位优惠卷，也是下足了功夫。

一番准备后，小区上周上线，182套房登记471组，核验248组，成为高新三期自龙湖云河颂后，难得的摇号小区。

在参加摇号的房哥读者里，大家看重学校的仍是多数，其次是价格优惠，最后是户型赠送，基本都是高新二期过来的，以及陕北在西安上学的居多。

越秀，铁建也确实是会盖房的，从目前呈现的实景看，还是吸引人的，会所，大门，样板间，大堂还是可圈可点的。

今天，我们从装修的角度，实探越秀铁建樽樾，从园区实景，看高新仁村新选手的表现。

展示实景

越秀铁建樽樾已开放部分实景展示区，现场可见社区大门、社区底商、售楼部、下沉会所、部分景观、部分楼栋外立面、公区大堂和实体楼内的精装样板间。

（社区大门实景）

社区大门尺度宏阔，挑檐门楼高大气派，深色石材景墙沉稳奢华，两侧青松展枝相迎，门前以水为礼踏水而归，彰显入户归家仪式感。

（门厅实景）

大门一侧，为地库出入口，做了地下光厅直抵地库；门前宽阔的路面设置酒店式落客区，车辆可在此往来停驻。

（社区底商实景）

社区大门两侧沿街做有底商，上下两层设计，立面以灰色金属铝板搭配大面积玻璃窗，全明通透，高级有质感，观感上乘。

（归家大堂实景）

穿门而入是社区酒店式归家大堂，分上下两层，首层为迎宾大厅，设有前台接待区和休息区。首层空间高阔辽远，墙壁陶砖元素古香古韵，营造高雅与华贵之感。

（迎宾大厅实景）

从迎宾大厅乘电梯而下，负一层为会所的迎宾大厅。大厅从底部一通到顶，开阔的视野令人顿生豪迈之感。

功能上以会客为主，设有休息区和水吧，目前为售楼接待区，交房后移交物业。

(下沉庭院实景)

围绕下沉式会所打造的庭院景观区，颇有中式水墨画的意境。庭院中一泓池水清澈见底，池边流水飞瀑，蔚然壮观，青绿点缀，生机盎然。

（恒温泳池实景）

（业主会所实景）

下沉会所仅对业主开放，包含恒温泳池、健身房、私宴厅、红酒雪茄吧等空间。

会所各功能区由洄游动线串联，空间十分流畅；各空间带门的设计私密性较好，全落地窗更是将院内景色收于眼底，畅享惬意。

（景观展示区实景）

除了下沉庭院，园区内的部分景观也已呈现。步入园区，由南至北徐徐而行，阳光下细碎的光影交织，园路旁郁郁葱葱，水声潺潺，置身其间，人与自然情景交融，颇具意境。

（景观展示区细节）

在细节上，园区内设有大量休息区，常规搭配有软装座椅、沙发、茶几和遮阳伞等，既舒适又保证美观。

园路铺装方面，采用宽窄砖石错拼，避免单一，地面的延伸感和立体感也更好。

（外立面实景）

外立面色调，由金色、银、灰、白几大主色调构成，材质由石材、真石漆打造，局部搭配金属铝板的线条装饰，搭配落地玻璃，错层玻璃栏板，立面现代简约，公建感强。

（户外大堂实景）

户外大堂，门头高大开阔，出檐厚重深远，立面质感高级。单元门全明通透的深色玻璃，带有自动开合功能，搭配香槟金色金属线条装饰，黑金组合，沉稳大气。

（户内大堂实景）

户内大堂，方正开阔，光线充足。空间内装饰元素丰富，墙面、地面采用浅色石材搭配深色木饰面，顶部木纹吊顶；地面石材做造型拼花。

（电梯厅实景）

电梯厅部分，顶部悬浮吊顶，墙面浅色石材搭配深色木饰面，并做有金属线条装饰，地面75*150大砖通铺，电梯门金属包边，颇具质感。

平面分析

越秀铁建樽樾规划有23栋住宅，产品涵盖高层、小高层，户型区间在建面约143㎡—262㎡。（户型分布，见下图）

（户型分布图）

本次拆解为高层建面约190㎡户型，2T2布局，四室两厅一厨三卫结构，主要亮点为南向约18.2米面宽，及各具特点的南北露台。

也是大平层常见布局，四向朝南，采光，通风，视野优秀，主卧面积开阔，近40㎡，近5.1米的面宽舒适开阔，进深也够，放置独立衣柜，卫生间面积同样开阔。

（建面约190㎡户型平面图）

客厅部分，标准大横厅，面积近52㎡，通透开阔，厨房部分动线稍乱，尤其是奇数层，客厅，露台，生活阳台三向开门，洗切炒动线不连贯。

卧室部分，南向三卧，空间感舒适感较高，北向卧室面积不足10㎡，作为儿童房空间比较局促，收纳不足。

错层设计，无论南北露台的进深挺大，奇偶数相互遮挡，隐私问题同样存在。

具体到样板间部分，按照不同位置，进行了拆解和实用装修建议，后期小区毛坯交付，有自装需求的朋友，可以作为参考。

样板拆解

越秀铁建樽樾的精装样板间放在实体楼内，现场分别有建面约143㎡、190㎡两个户型，本次看到的是建面约190㎡户型的精装样板间。

part 01：玄关

（样板间玄关区域实景）

样板间实景：

1、样板间门厅以空间感为主，黑色木纹饰面和宝格丽大理石，风格偏向意式轻奢；弧形的木饰面结合灯带的氛围，仪式感拉满。

2、北向空中露台在门厅一侧，空间往北延申，视野更加开阔，双动线洄游的方式，也让空间的行走路线变得灵活丰富。

后期自装建议：

1、门厅在满足仪式感的同时，也要考虑收纳以及实际使用需求。后期装修可增加入户鞋帽柜、换鞋凳等实用功能，居住更为舒适便利。

part 02：客厅

（样板间客厅区域实景）

样板间实景：

1、样板间客厅满足会客、休闲两种功能需求，双面沙发居中的摆放形式，可弱化客厅东西向距离较长的问题。

后期自装建议：

1、客厅东侧可以结合隐形门做一面电视墙，满足传统家庭的需求；西侧可以考虑开放式书房，后排增加书柜，使客厅、书房一体化，形成集会客、休闲、阅读于一体的多功能区。

part 03：餐厨

（样板间餐厅区域实景）

（样板间厨房区域实景）

样板间实景：

1、餐厅采用餐岛一体的设计，满足不同生活场景的需求。整个房子顶面的弧形元素，使空间层次感更丰富，后期装修可以参考。

2、厨房门连接北向空中露台花园，视觉上更加开阔。但双排“一”字型的布局，在操作上较为不便，顶上饰面板设计比较压抑，厨房中的岛台实用性不高且占空间，实际使用中较为不便。

后期自装建议：

1、餐厅区域空间尺度感较为舒适，后期可根据家庭用餐习惯，改成圆形餐桌，环绕式更适合传统家庭的就餐习惯。

2、结合家庭对厨房的需求，在门的位置做一道橱柜，改为“U”型设计，空间利用率更高，操作动线较为流畅。

3、墙面建议使用柔光砖，不需要定期养护，使用年限更长。

part 04：次卧套房

（样板间次卧套房区域实景）

样板间实景：

1、南向次卧，套房形式，内置独立卫生间，离入户门较近，和主卧也有一定的距离，可作为老人房使用。

后期自装建议：

1、作为老人房，整体装修色调要以温馨为主，给老人营造一种更放松更宜居的环境。另外，空间缺少储物功能，应增加这部分的设计。

part 05：主卧&主卫

（样板间主卧区域实景）

（样板间主卫区域实景）

样板间实景：

1、样板间主卧床头向北，最大化打开空间，利用墙面艺术玻璃的造型，把衣帽柜隐藏起来，视觉效果上更有层次感。

2、主卫面积方正，四分离式的布局，空间划分较为合理，墙面的宝格丽大理石，尽显高奢品质。

后期自装建议：

1、建议增加独立衣帽间的位置，满足日常收纳储物。

墙面材质可以用艺术涂料代替皮质或者玻璃的材质，后期方便打理；色调建议温馨为主，摒弃复杂的造型，避免视觉审美疲劳，影响休息。

2、主卫布局可以参考样板间设计，用材和色调上需要根据个人喜好量身定制。

part 06：儿童房

（样板间儿童房区域实景）

样板间实景：

1、儿童房面积不足10个平，较为紧凑，收纳空间不足，软装搭配上也较为繁琐。

后期自装建议：

1、自装建议多考虑收纳，色调以简单温馨为主，满足不同年龄段的不同需求。

part 07：书房

（样板间书房区域实景）

样板间实景：

1、样板间做了开放式书房，实用性较低，过多的装饰，繁杂的软装搭配，建议后期可以适当减少。

后期自装建议：

1、书柜设计可从实用性出发， 结合封闭式柜体，增加书籍读物的储物需求，也便于日后卫生打理。

2、也可根据家庭成员构成，保留卧室功能，作为卧室使用。

part 08：露台

（样板间北露台实景）

（样板间南露台实景）

样板间实景：

1、奇数层的北向露台，与厨房相连，对于北方城市来说，北向本身采光就弱于南向，加上厨房、生活阳台的阻隔，会造成餐厅一侧光线偏暗。

2、偶数层的南向露台，与客厅相连，空间感更大，视野更开阔。

后期自装建议：

1、北露台靠近厨房，可设计室外就餐区，足不出户在家实现烧烤自由。

2、南露台采光更好，可放置一些好打理的植物，比如绣球，香松等等，摆放慵懒感的户外沙发，享受自然舒适的生活。

part 09：家政间

（样板间家政间区域实景）

样板间实景：

1、家政间从北露台进出，动线过长，冬夏极端天气在使用上较为不便。

后期自装建议：

1、建议打通客卫与家政间，从客卫进出，缩短动线，日常家务更轻松高效。

精装样板间仅作为参考，后期毛坯交房，装修改造空间很大，有装修需求的，加“房哥小助手”微信，提前设计规划。

房哥有话

楼市下行后，市场的卖房密码又回归到学校绑定，虽然明确交房后划学区，但学区内盖房子，大家都懂，优质学区房依旧是新区留人的最好办法。

对于如今的高新三期更是如此，瞳北仁村供需两旺，学校稳定后，瞳东的五初据说也成了成为高新一中教育联合体，瞳西的新建学校，又传官宣名校+，往后的高新三期，遍地都是一小一中。

当名校不再稀缺，谁会成为高三新的房价底气，大家怎么看，评论区聊聊！