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问答374期

问：大露台不适合西安，目前不适合买新房，没有好产品？

答：开发商的逻辑从不是适合，而是迎合，所谓四代住宅露台在西安的大量落地，主要还是市场下行后，各个楼盘之间要寻求新卖点，建筑规范调整后，寻找更多赠送面积，露台的大赠送本身，也是一种变相的降价。

而大家常规说到的错层，开放设计，隐私，安全性，采光遮挡，天气影响都是真实存在的，后期交房后外立面的管理也是麻烦事儿。

（雁栖玫瑰园露台实景，来源网络）

以雁栖玫瑰园的实景看，大部分露台是空着，放一些简单座椅，遮阳伞，养花的很少，冬天活不了。

利弊都清楚，当下市场这就是现状，这两年买房也绕不开，就和四叶草，大横厅的普及一样，同样有利弊。

适不适合买新房，完全看个人，基本都是改善，置换为主，真正的好地段，好产品，也是高成本的，一般普通人也够不到，居长安，大不易，为了结婚，上学，不得不买房的才是多数人的状态。

问：凤城八路水晶卡芭拉如何，位置不错适合刚需吗？

答：从自住的角度，挺合适，凤八沿线早期的商品房小区，家门口四号线，西安中医院，西航二校等配套一应俱全。

这个区域，由于当年都是本地开发商为主，外加城改不少，整体的房价反而不高，目前水晶卡芭拉二手房的价格，均价20252元/㎡，实际上18000+的房源也不少，贝壳上挂牌39套，实际成交只有2套，热度很一般。

同样的价位，更好的二手房主要集中在西侧，白桦林间、鼎正中央领郡，文景小区西区，卖点在于经开第一学校学区。

而凤城八路东侧，靠近徐家湾，团结村片区正在新房改造，目前的新房包括绿城桂语未央保利未央璞悦，绿城已公示的毛坯价格是17000+，这里也可以作为卡芭拉的备选。

问：万科金色悦城二手交易排行高，幸福系170万内买给老人住？

答：核心还是因为便宜，外加城西枣园地铁口，周边商业，学校生活便利，同样类型的小区还有华润24城，主打一个刚需实惠。

除了金色悦城外，这类小区还包括御锦城，紫薇田园都市，万科城，华远海蓝城，融侨馨苑，东方罗马花园，富力城，共同特点是大型社区，很多期，一手业主买的早，普遍房价翻番，现在进入二手置换。

（来源：镐京楼观）

成交价格上，金色悦城的均价只有15218元/㎡，小三室很多，作为自住，170万预算内，万科的幸福系产品也不错，生活在周边，也很有烟火气息，但这类房子，后期再转手，价格还会更低。

更关键的一点，是关注老人的意见，谁住谁对周边最有发言权，老人除医院，市场，公园等关注配套外，距离子女远近也很重要，上述的小区里，周边的居住氛围是完全不同的。

问：房哥，陆港第四学校的进展如何，新闻说是九月建成？

答：13年2月，交大和港务区签署陆港第七小学、陆港第四学校全委托合作办学协议，七小在去年已经建成，提学位2160个。

23年的学区范围包括颐馨湿地壹号已落户范围、陆港滨海湾已落户范围、西港碧水湾已落户范围、西航花园已落户范围、骞柳小区已落户范围等。

第四学校新闻里的表述为提供小学学位2160个，初中学位2400个，将于2024年9月建成投用，但按照目前的进度，基坑还没有开挖，今年投用非常紧张了。

（来源：港务区官网互动交流）

而在昨天港务区教育局的回复为，根据西安国际港务区陆港第四学校工程建设计划和周边教育入学需求情况，该校计划在2025年9月投入使用，相当于延期一年。

目前学校一公里范围内只有招商城市主场已经交房，绿城，招商，中粮等新摘地项目，交付时间还得两年多，对于新房，延期一年影响不大，二手房就看今年学区划分的智慧了。

问：房子失去了流通属性，那还买房子干嘛？

答：买房还是租房的话题永远没有标准答案，从性价比的角度，租房当然划算，但自主面临房东违约风险，长期无安全感，况且房子又与学校，养老，落户强绑定，租房在当下生活待遇有明显差异。

买房分为两种，一是主动改善，而是被动刚需，因常住，结婚，生子，教育买房，所谓掏空六个钱包。

由于房子绑定开发商，银行，地方，长期以来房价上涨已成大众习惯，外加贷款成本，不涨即赔，一旦市场下行，二手房存量难流通，丧失流动性就是必然。

（西安配售保障房实景）

以西安为例，配售保障房，安置房，小产权，老家属院很多是没有流通性的，但并不影响自住，有流通性的商品房，很多也是降价促销量，房子作为家庭的核心资产，金融属性会弱，但还是存在。

单纯自住，有很多解决方式，但人既然贷款消费，心态上就是既要，又要，还要，撞了南墙才会回头，抖音上教你买房能赚100万，西安房价还要上涨几十年的，不都是说你喜欢听的。

房价不涨，你还会买房吗？对于多数人，不会了！

问：城市锦上，海璟台北湾，新福兴理想城三室如何选，自住保值？

答：低预算的学区房，要么小区品质上将就，要么面积上将就，150万在二手房还有的选，尤其是城北经开附近。

（学校后高层即城市锦上）

城市锦上，海璟台北湾都有经开第一学校南校区的学区，小区素质上，前者商品房次新，环境，户型都还不错，紧挨学校，后者城改+商品房，小区管理很乱，与学校一条路之隔，能买城市锦上最好，台北湾的名声确实不行。

至于新福兴理想城，地处朱宏路东侧，二环内，最大亮点，地铁八号线大风阁口，一侧汉城湖公园，小区很小，谈不上品质，能住而已，学校为范家村小学和七十五中。

三选一的现状下，城市锦上的位置，小区素质，学区都是要好很多的，价格上，城市锦上要超预算，按照最下面积89㎡的两室，总价需要180万以上。

需要注意的是，经开今年多次学位预警，就包含一校南校区！

问：保利未央璞悦如何，改善能买吗？

答：也可以理解为保利中央公园的二期，去年12月摘地，包含三个地块，170亩，位置上紧邻，周边有小学教育用地，西安高级中学，以及红旗铁路公园规划、多宗商业、商服用地。

由于周边新房短缺，又紧邻市府板块，关注的人还是挺多的，但徐家湾改造目前仍在初期，所有的都停留在规划上，实际落地的不多，已建成的地铁，医院，学校等主要集中在保利西侧，南侧。

产品上，起步100㎡，最大170㎡，刚改+刚需定位，三房，四房高层，小高为主，售楼部估计四月底开放。

对于周边地缘的改善，还是会看，和当年买保利中央公园一样，对于外围的，经开，港务区，浐灞有更广阔的选择。

价格未出，参考新房绿城桂语未央定价，保利位置更靠成熟区，还是有溢价的，参考二手房，已交付的中央公园均价18677元/㎡，实际成交仍有16500+的房源，性价比挺好。

问：经开文景小区东区大户型有无置换价值？

答：西区小面积多，东区大户型多，但价格上，西区均价18000+，东区只有16000+，除了总价原因外，西区有经开第一学校学区是关键。

位置上，没得挑，经开市府板块的核心，周边医院，学校，商业，地铁完备，但还是老问题，小区环境，户型，居住体验很一般，东区的大面积众多，但产品很旧。

（170㎡户型，来源：贝壳）

以166㎡四室为例，卧室朝南，客厅东西朝向，170㎡四室，还有客厅朝北的，虽然单价，总价不高，但产品完全是当下市场是脱节的，又没有优质学区，大家不买单也正常。

对于已经买的，位置的优势并不大，二手房价格明显下行，建议降价进行置换，对于未买的，看看别的小区，林间，林居，鼎正，魏玛公馆都行。

问：自住融创西安宸院，买了保利云谷天汇，卖融创租房住？

答：算是很成功的一次置换，从雁塔的刚改社区，置换到高新软件新城的改善社区，生活便利度差了一点，但房价预期，学校升级明显。

西安宸院作为西部大道，西沣路沿线的二手热门次新房，长期是价格标尺，如今又增加了更新的金地中央公园，小区高层四户为主，还包括稀缺的洋房产品。

（西安宸院价格：来源：贝壳）

价格上，西安宸院的均价为23814元/㎡，其中高层21000+左右，洋房28000+左右，相比购入价，涨幅客观，但上限也短，除了周边万科，海亮，金地大量二手房竞争外，西部大道的泰发祥，陕建，中粮新房均价也在20000+，新房同样分流。

融创的小区素质不错，但位置上，距离核心配套宜家荟聚，雁南公园等仍隔着一条西部大道，心理距离较远，但完全没有必要租房住，可以等保利交房卖融创，同样来得及。

问：现在的家装风格，像展厅，没有亲和力？

答：从趋势看，是这个样子，无论是开发商的售楼部，样板间还是假装，整体偏向酒店风，强调材质，审美，极简，对于功能性要求不高，从销售的角度，让人耳目一新，尽快买单。

但从自住角度，人要生活，吃喝拉撒，一年四季，儿童成长，更强调实用，即储物面积，房间数量，材质上金属冰冷，原木温暖，色调上，低饱和度为主，软装上，安全无污染为主，同时还要控制预算。

家本身是需要养的，不是力求完美，一尘不染，生活气息本身就包含新旧融合。

样板间只能说有些元素可以作为参考，无法照搬，这也是房哥&境与宅设计努力的方向，美观同时实用。