毫无悬念的说，未来相当长一段时间内，楼市的大局已经定了。主要体现在以下几个方面：

一、长效政策方向清晰，供应“双轨制”或加快形成楼市的政策其实要分短期政策和长效机制的（中长期政策），短期政策会随着市场的变化而调整。但长效机制一旦定下来就很难在短时间发生改变。就目前房地产市场情况来看，短期政策的方向已经大转向了，之前的“限购、限贷、限售”等措施是为了抑制房价过快上涨。在房地产进入调整周期后，也就是从2022年下半年开始，这些短期的楼市措施已经逐渐退出，转而是不断出台支持措施来稳住楼市。但另一方面，房地产的一些长效机制并未停止建设，其中最重要的一项就是住房供应的“双轨制”，目前仍然是按照既定目标在推进着，甚至有加速形成的可能性。近期，为了楼市救市，已经开始推动地方政府（国企）收购存量商品房，而这些被收购的存量商品房就是用做保障房的。这对于地方政府来说是一举两得的，一方面实现了保障房的供应，一方面又对房地产救市了。这里面关键的问题是收购的资金谁来出，所以央行不是下场了吗，开始给大家提供贷款。如果地方政府真的大量收购存量商品房用做保障房，那住房供应“双轨制”肯定就会加快实现。

二、市场规律难撼动，供求关系变化致房价难涨对于楼市的发展，大家最后关心的还是房价是否能上涨。而房价的涨跌又是由住房市场的供求关系决定的，然而现在的市场情况告诉我们未来相当长的一段时期内，国内的住房市场都会是供大于求的。房子作为商品，房价最终也是由供求关系决定。而其他的因素只是通过影响供求关系进而来影响房价的变化。而最近几年为何无论如何刺激，房价就是不涨，最重要的原因就是楼市的供求关系发生了改变，由过去的供不应求转为了供大于求。有几个数据可以说明这个问题：一是目前已有6.6亿栋房屋建筑，是栋不是套，这么多房子能住多少人，大家脑补一下。二是最新能查询到的城镇居民人均住房面积接近42平方米，这个数据已经与很多发达国家相近。数据能说明问题，我们自己的亲身感受也能说明问题，如果大家有去过三四线城市甚至县城待过，就不难发现到处建的新城及高楼大厦，但是入住率却极低。住房供大于求在这些城市表现更为突出。总之，住房市场供大于求决定了未来房价难涨。

三、人口结构决定了未来住房需求结构的变化人口这个问题我讲了很多次，但是每次在讲房地产发展趋势的时候也不得不讲，它对于房地产的发展太重要了，甚至是起到决定性作用。而未来国内的人口发展特征就是老龄化越来越严重，这就必然导致住房需求的结构发生了改变。国内在短时间内，很难建立庞大的养老体系，未来在相当一段时间内，老人大概率还是会跟子女住在一起，方便照料。这种变化一方面会导致住房数量需求减少，另一方面会导致大家对大户型的需求会增大。过去依赖于小户型满足迅速爆发的刚需的任务已经完成，未来更多是要开发出利用率更高的“大”户型住宅。