来源：中道财税-焦宗欣
很多地产企业由于资金紧张，与政府签订《国有土地使用权出让合同》后，在实际支付时，会采取分期付款或延迟付款的情况，那么产生的分期付款利息、违约金是否可以计入土地成本在税前扣除？
一、《国有土地使用权出让合同》性质判定
2020年1月1日施行的《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》(法释〔2019〕17号)是认定行政协议及相关问题的最新规定。该《规定》第一条规定，行政协议是行政机关为了实现行政管理或者公共服务目标，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议。第二条规定，公民、法人或者其他组织就下列行政协议提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理：……(三)矿业权等国有自然资源使用权出让协议。可以看出，土地作为最重要的自然资源之一，最高院并未将建设用地使用权出让合同直接列举为行政协议。故改协议
二、土地违约金、利息的涉税处理
（一）增值税处理
1.政策文件
（1）《国家税务总局公告2016 年第18号》第五条支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
(2)财税[2016]140号第七条《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税[2016]36号）第一条第（三）项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
2.实务操作
根据上述两个文件，140号文件中的等，在实际操作执行中，各地带来了争议。关于土地出让金分期支付产生的利息，目前广东、安徽等地明确回复土地款利息不能抵减销项。关于土地违约金实务中也存在争议，认为该部分金额本质上属于合同违约金，因此不能抵减销项。
（二）契税
1.政策文件
《财政部 税务总局公告2021年第23号》第二条第五点土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。
2.实务操作
土地违约金、利息是否需要缴纳契税，在实操中，依然存在争议。实务中部分税局认为土地款分期支付利息属于出让合同所支付的经济利益，故计入契税计税依据缴纳契税，例如：吉林税务回复土地出让金利息应缴纳契税。但关于土地违约金部分税务认为属于合同性质违约金，不属于土地价款的组成部分，不应缴纳契税，例如：吉林、安徽、河南税务回复土地违约金不缴纳契税。
（三）土地增值税
1.政策文件《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
2.实务操作
土地违约金、利息是否可以在土地增值税前扣除，在实操中，依然存在争议。关于土地价款分期支付产生的利息，例如：海南、厦门、山东等税务认为发生的土地价款利息，在办理土地增值税清算时，允许计入取得土地使用权所支付的金额，进行扣除；例如：西安市回复认为土地的利息支出不属于土地成本或者开发成本。关于土地违约金根据《土地增值税暂行条例》和《土地增值税暂行条例实施细则》的相关规定：支付的土地出让违约金不属于按税法规定正常开支的成本费用，因此，在计征土地增值税时不能作为正常的成本费用支出予以扣除。
（四）企业所得税
根据《企业所得税法》第十条规定：在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除：
（一）向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项；
（二）企业所得税税款；
（三）税收滞纳金；
（四）罚金、罚款和被没收财物的损失；
（五）本法第九条规定以外的捐赠支出；
（六）赞助支出；
（七）未经核定的准备金支出；
（八）与取得收入无关的其他支出。如果罚款属于正常经营活动中的违约金性质，可以税前扣除。
根据上述最高司法解释，土地违约金非行政处罚，故发生的违约金、利息支出可以在企业所得税前以合理凭据作为依据，进行扣除。
综上所述，企业所发生的土地违约金、利息支出各地存在不同的争议，当地有文件规定的按照当地政策执行，当地未有明确规定的建议考虑以下关键问题：
1.是否可以作为土地成本，争议中最核心的问题是判断其是否属于土地价款的构成部分，是否为土地价款的构成，主要涉及资金支付及票据取得。若发生的土地违约金、利息支出直接支付给政府部门，且取得政府部门开具的非税收入票据，则有很大可能被认定为土地价款。
2.若被认定位是土地价款的构成，则需要涉及缴纳契税；但在土地增值税、增值税、企业所得税前应予以认可扣除；若被认定位不是土地价款的构成，则不涉及契税；但在土地增值税、增值税前不予扣除。
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