钱包大缩水的时代，土地供应也缩水了。
昨天，南宁市国土资源出让服务中心官方公众号发布《南宁市2025年度国有建设用地使用权“招拍挂”公开出让计划》。
仔细核算，2025年的“住宅、商服、其他”用地竟然比2024年减少了1000亩！
出让计划重点提及“住宅用地减量提质、商服用地适度配置”。
这意味着2025年南宁楼市，从量到质，都要变！
2025年南宁土地出让计划，主要包括两大板块。一是以住宅为主的“住宅、商服、其他”的经营性用地。二是以产业为主的“工业、仓储”产业用地。今天我们重点要讨论的是第一类。
开篇就划重点——住宅用地减量提质、商服用地适度配置。
大V君不辞劳累把各区域的经营性用地做成一个总表，有点长，可点开查看长图。
再根据每个城区情况，做个从城区出让面积排行表，可看到2024年南宁经营性用地计划出让75宗，共2500.331亩。
翻看2024年资料，南宁经营性用地出让中仅仅住宅用地就达到2500亩，商服及其他用地面积1000亩。
这意味着2025年经营性用地缩水1000亩！
分析2025年经营性地块特征，发现地块面积跨度2.69—134亩，住宅用地为主。
而且很多地块都是50亩以下的小地块，这一区间段竟然有47宗！100亩以上土地只有7宗。
南宁的大盘时代，再见了。
一个以新区大面积开发的时代也过去了，迎来了一个以城市更新为主的“土地碎片化”供应时代。
地块的教育配套，却有了更明确的要求和占比，总亩数达到416.1。特别是含教育配套建设的地块达到了7块，这意味着有更多地块会“引进名校”。
再仔细对比每个区域，就发现一些很有趣的现象。东部、西部和南部的整体供应相对均衡，唯独北部（武鸣区）缺席。武鸣都撤县设区10年了，还没有洗脚上田“进城”？
【1】东富青秀，进入“凤岭东”时代
单就城区看，青秀无疑是王者，供应数量达到474.85亩。从地块集中度可以看出，青秀进入“凤岭东时代”（新仙葫时代）。林里桥、三岸一带都是传统的仙葫开发区管辖，如今在城市整体向东的春风沐浴下，终于迎来了区域发展组团爆发。
特别是三岸还有一些江景地块出让，这个曾经诞生地王的新贵区域，有没有可能迎来新一轮的爆发？
值得注意的是，青秀有多个地块“正在调整规划，拟调整为商业用地或者教育用地”。这些地块集中在东盟商务区、三岸和埌东。
调整后的地块更具“含金量”，且集中在传统的青秀核心区域。
青秀区“东富”的称号，名不虚传！
兴宁区一直以来重点向东发展“兴宁东”，与青秀区的凤岭北为邻。从计划出让土地情况看，2025年兴宁土地出让重点依然在兴宁东，特别是与凤岭北接壤区域。
也得益于城市更新和三街两巷的改造，兴宁区核心区域在人民路、解放路一带也有住宅、商业地块出让。这核心区寸土寸金，预计会有地王出现。
【2】西乡塘+高新区，西贵CP组团爆发
得益于城市更新，西乡塘和高新区在2025年迎来了爆发。很多地块集中在城市中心区域。
最为明显的是，西乡塘将上架两个百亩大盘，这是南宁火车站区域整片改造初步出的硕果。
在陈东村改造区域，还有“铁学商湖”百亩优质地块上架。
高新区也是城市更新的重点区域，2025年土地计划出让8总共253亩，可谓打了一个“翻身仗”。
仔细看高新区地块，多位于广西大学或心圩江周边，科教高素质群体聚集，还有地铁、湖景、商业等高配资源。
10年前，靠近广西大学和心圩江的瀚林华府代表城西，单价率先突破万元，从此江湖有了“东富西贵”的说法。
2025年，随着华宏云墅“第四代住宅”的上市，多总优质地块的供应，南宁楼市再现“东富西贵”格局？
【3】烟火新江南，异军突起
江南区也是本轮城市更新的大赢家，今年土地计划供应13宗，共446.3亩，在量上能和青秀平起平坐。
重点供应区域在白沙大道、江南大道等传统老江南区域，福建园、平西路、亭子、亭洪等烟火气很旺的片区在列。
不但有烟火气，不少好地块还位于一线江景前排。15、16、17宗地块可谓是江南白沙大道最好的“风水宝地”，必将引发多家房企争抢。
经开区在传统的大江南范畴，这次拟出让土地3宗，共76亩。拟供应地块在老城范围内，也是烟火气很旺的区域。
【4】五象新区多块“压箱底”好地上架
去年青秀、高新区是南宁土地市场上的主角，五象相对低调。今年五象新区一狠心，就把多个压箱底的好地块拿上架。
五象总部基地核心的58号地块，在五象世茂中心附近，原来是广西斐讯科技产业发展有限公司的地。2014年，斐讯以总价约1.2亿元，拿下了该地块，计划建设30层以下的商务写字楼作为企业总部。
后来母公司上海斐讯通信借壳上市失败，广西的斐讯通信南宁产业基地也胎死腹中。这地块预计是政府管理部门收回后重新再上架。
还有57号地块，在平乐大道与玉洞大道的“五象天王区”范围内，附近就是未来悦、建发央玺。这地块势必引发多家企业竞逐。
五象湖西也在发力，2025年上架了两宗地块，合计超100亩。以前五象湖西多有流拍或流挂现象发生，今年会不会一改颓势，重新点燃五象信心？
今年，邕宁区的公示地块列表中，有商业、教育、工业用地，没有住宅地块出让计划。
真正缺席参与南宁土地市场的是武鸣区。
2015年2月16日，武鸣撤县设区获国务院正式批复，根据有关文件，给予武鸣撤县设区5年过渡期（2016—2020年）。如今10年了，武鸣还没有列入到南宁市区整体土地出让计划中。
“北缺”，真是个遗憾。
仔细研读2025年南宁土地出让计划，你可以看到从土地源头上对楼市做了重大调整，我们的买房观也要随之调整。以下这几点建议你要细看。
建议1：买房要找优质人口多的区域
在城市新区大发展时代，我们买房看规划，哪里是政府规划发展的重点，就往哪里买房。
如今，不一定了。因为“人房地钱”构建房地产发展新模式已经到了。以人定房、以人定地、以房定钱。只要人口多的区域，给到的房、地和建设配套的钱就会多。
这也就是西乡塘、高新区、江南在今年土地供应多的原因。人多，是量变。人口素质高，是质变。
哪里的人口素质高？政商科教区域，一一对号入座。
建议2：减量提质时代，抓紧重新配置资产
去年以来，你一定经常听到“消化存量、优化增量、提高质量”这句话。在去库存的大背景下，楼市会有很大的分化。
土地供应减量，今年缩水1000亩，数量上是缩减了，但土地素质却又很大提升。去年开始，南宁新开闸的土地，在规划设计条件上给到很大的宽松，不但低容积率低建筑密度，还有后期房子做“第四代住宅”高赠送的特点。
2025年，将有更多“第四代住宅”出现，以前很多高密度高容积率的房子去库存更加困难，成交价将走低。是时候果断优化配置资产了。
建议3：刚需买房看学区，改需买房看资源
去库存时代，房价分化严重，如何捍卫你的资产？
对于刚需而言，重点看学区。有优质学区的房子，流动性更活跃，也才能更保值增值。对改需而言，就思考如何让自己过得更爽。商业配套只是便于工作和社交，山水景观、人文资源永远是城市的稀缺资源。
用户10xxx41
现在还有人买房？二手都卖不完[呲牙笑]