楼市的结构性行情，越来越明显了。

01

成都房价大涨

统计局这几天公布了一个数据，挺惊人的：

我国商品房待售面积已经突破6.5亿平方米。

光说数字，大家可能没什么感觉，对比一下前几年：2018年末，商品房待售面积5.2亿平方米；2021年末，商品房待售面积5.1亿平方米。

三年的疫情影响，叠加住房需求趋近饱满、人口下降、居民负债增加，房子真的卖不动了。

6.5亿平方米按100平一套来计算，大约650万套房，能住将近2000万人；若按80平一套计算，大约812套房，能住差不多2500万人。

这还是待售面积，不算已经出售的空置房，还有在建的楼房。目前，城市人均居住面积36.52平方米，城镇人口为9.02亿。由此推算总居住面积为330亿平方米左右。空置按10%算，有33亿平左右的房屋空置。

相比之下，6.5亿平方米真的不算什么。可以说，从全国大盘来看，我们的楼市基本饱和，很难再有大涨，不跌就不错了。

但就是如此行情下，独独有一座西部城市逆势大涨

——成都！

成都房价已经连续创出新高，新房二手房价格均实现连续14个月环比上涨。

没错，连涨14个月，我都产生一些错觉，难道我和成都人民生活不在一个时空？为什么别的城市都在说房价寒冬，而成都还能涨？

成都楼市的上涨在今年2月达到顶峰：

新房价格同比上涨8.6%，二手房价格同比上涨9.2%，连续数月登顶全国房价涨幅榜首位。

上一次是东莞涨幅第一，这次轮到成都了。

02

楼市为啥突然爆了？

外地人对成都的印象，一直以来不怎么准确。

如果你真的待几年就会发现，成都也是一座不折不扣的“卷王城市”。喝茶晒太阳搓麻将那是老市区的生活，对于最基础保障的老成都人来说，只要不是很高追求，就可以过上躺平生活。

但对于奋斗的年轻人来说，“老成都”与“新成都”那就是两个世界。

晚上十点左右出门都可以看到大批大厂刚刚下班的员工，可能对于他们来说，这才是正常的下班时间。

下班时间全国最晚、码农待遇一线腰斩、销售客服岗全国最多，现在就连房价也卷起来了，这座西部城市隐隐有赶超东部一线的趋势

——九成以上的新盘均价在30000元/㎡朝上，单价能干到25000元/㎡以下的，大多各有各的瑕疵，此情此景你很难和一座西部城市联系起来。

为什么成都的房价会在楼市下行的背景下，还能保持增长？

简而言之是：财富+人口。

先看成交量：今年2月份，成都的新房成交量也只卖出去了11312套，和去年春节后的3月份相比，还是低了14%多。

这说明楼市并没有足够多的量能支持，也就是说成都的房价虽然在涨，但楼市并不火爆，买楼的人没有那么多。

唯一有可能的解释，就是有一批具备相当购买力的人群“杀入”市场。

2022年，成都全市实现地区生产总值达20817.5亿元，按可比价格计算，比上年增长2.8%。这是成都gdp历史上首次突破2万亿，也是全国第7个突破2万亿gdp的城市，稳坐gdp全国第七的位置。

而在宏观经济向好之下，成都也在大量制造“上市公司”。

2022年成都在a股市场有15家公司ipo上市，仅次于北上深苏，和广州杭州并列全国第五。2021年成都在a股市场上合计有14家公司ipo上市，ipo数量位居全国第七。

互联网还处于黄金年代的那会儿，阿里、腾讯、小米等互联网大厂，以期权造就了成千上万实现财富自由的互联网新贵。2018年小米香港上市时，报道称小米近三成员工分到期权，5499名员工，人均到手近千万元。

所以，企业上市最能制造大量“财富自由人群”，一旦一座城市有足够多的上市公司，当地的房价肯定不低。

另外就是人口。

如果问你过去十年，哪座城市人口增长最快，大部分人想到的可能不是深圳就是广州，然而事实上是成都。

在2022年，成都市常住人口达到2119.2万人，成为全国第四个常住人口超过2000万的超大城市。与2011年相比，成都常住人口暴增712万，超过了深圳和广州，增量位居全国第一。

十年人口暴增712万，大量新增人口的居住需求是成都的房价最坚挺的支撑。而这部分增长，还都是年富力强的生力军。

可以说是“新成都人”定向解套“老成都人”，然后老成都人再拿着这笔钱去摇改善自住的新房！

难怪成都这么能涨，到了2023年，房价还在涨。

03

经济中心西移

成都楼市在最近的疯狂，还埋藏着一根暗线

——经济中心西移。

这里说的西移并不是经济中心真的移到了西部，而是西部崛起、东西发展趋势对调。

1979年以来，中西部的经济占全国比例不断下滑，然后在2006年开始触底反弹。

比如湘鄂、云贵桂、川渝、皖赣、陕甘宁的经济占比从1979年9.3%、5.5%、7.3%、5.9%、4.5%下降到2006年的6.6%、4.8%、5.4%、4.7%、3.3%。

然后十年以后回升到8.3%、5.9%、6.6%、5.6%、3.85%。

东部的沪江浙、京津冀、广东的经济占比则从2006年的20.6%、10.3%、11.4%十年后下降到19.6%、9.6%、10.5%。

2006年其实是中国区域经济的一个分水岭，从这个时间开始的十余年间，东部与西南地区的差距开始缩小。

待到2020年川渝GDP为7.3万亿，占比全国进一步上升到7.3%。

中国隐约出现从唐朝以来第一次的经济中心“西移”！

这一点和经济大周期有关。目前中国的出口主要市场，也就是发达国家的经济减速，给中国东南沿海的经贸机遇减少；而中西部内需市场在崛起。

因为东部的产业虽然发达，但相当一部分的人口和消费中心仍在中西部，内需给中西部带来了机遇。并且西部地区的生育率高于东部，人口结构年轻，劳动力相对丰沛。这些因素驱动中国经济中心在2006年开始西移。

其中最为主要的是人口增量与人口结构。

广西的劳动力流失率远比黑龙江高，但是由于生育率较高，补充了劳动力，留在本省的20岁-39岁人口占比仍然稳中有升，经济占比也没有像东北那样大幅下降。东北经济衰退的原因当然很多，但是核心原因是他们不再“制造”东北人了，“人口制造业”的衰退，必然导致“物质制造业”的衰退。

川渝常住人口20岁-39岁人口占比的降幅比东北还大。但川渝是因为劳动力外流，而东北是因为生孩子太少。川渝外出打工的劳动力仍寄钱回家养孩子、养老人，仍在贡献家乡的内需和经济。

这几年受到疫情影响劳动力将开始回流，川渝经济增速领先全国是已经在发生的事。

除了人口，产业也正在回流西部，这就与经济周期的走势息息相关。

我们这几年一直把“国进民退”当做贬义词，但其实这个词语很中性，不同的经济阶段展现出的经济结构和产业结构是不一样的。

一个完整的经济周期分为四个部分：复苏期、过热期、衰退期、萧条期。

复苏期中期-过热期-衰退期中期，都是民进国退，也就是民间投资占主导，因为效率更高。衰退中期-萧条期-复苏中期是国家投资为主导，也就是国进民退，因为需要国家的宏观调控来托底经济，以免出现更坏的情况。

比如川中地区的高精尖科技企业的发展，内陆腹地的民用产品制造业发展，再比如云上贵州的大数据中心。这都是国家意志的产物，是战略性的部署，也是当前经济周期运行过程中的必然选择。

而这个趋势会持续相当一段时间，那么作为川渝最发达地区之一的成都，就能享受到相应的红利。这也是为什么重庆、成都近几年经济搞起来了，到了2023年成都房价还能涨的根本。

经济发展最重要的产业和人都在往成都跑，房价能不涨吗？

中短期来看，在成都超过2000万的常住人口中，近半数都是14岁-45岁的青年人口。同时，在2017年-2021年经济转型的关键节点上，成都对高学历人才和年轻人吸引力又增强。

2021年成都硕士及以上人才流入占比、应届生人才流入占比分别为4.2%、4.7%，较2020年分别提升0.1和0.3个百分点，分别位列全国第四、第二。

综合种种因素，成都的楼市很有可能成为这一轮楼市下行中最为坚挺的地区之一，保值能力或许可以媲美一线。

但对于普通人来说也许不是一件好事。

最起码，我每天睁眼想的第一件事就是房价能降一降。