美国房地产市场面临多重挑战，买家观望情绪浓厚，市场需求整体减弱。在高房贷利率和房价压力下，购房者对市场的信心持续动摇。根据HomeLight发布的《2024年贷款机构洞察报告》，超半数的购房者（56%）表示，只有当房贷利率降至5.5%至5.75%之间，他们才会考虑购买房产，而目前的30年期固定利率贷款平均利率为6.54%，远未达到购房者的期望。

此外，房贷机构巨头房利美（Fannie Mae）和美国抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）预测，今年年底前，30年固定利率贷款的利率或将平均在6.2%左右，这意味着购房者的等待可能会持续较长时间。

加州房地产市场放缓，买家观望情绪浓厚

孙斯陶发现，加州房地产市场也表现出同样的观望态势。根据加州房地产经纪人协会（California Association of Realtors，简称C.A.R.）的最新数据，9月加州独栋住宅销售量同比增长5.1%，但环比8月下降3.4%。尽管9月的平均房价下降了2.3%，至868,150美元，但购房需求依旧未见明显提升。C.A.R.首席经济学家乔丹·莱文（Jordan Levine）指出，经济不确定性与购房者对未来利率下调的期待，可能促使许多买家暂缓购房计划。

孙斯陶

面对高企的房价与利率压力，加州部分高端房产需求明显减弱。9月，价格在100万美元以上的房产销量同比下降了3.9%，而低于50万美元的房产销量则大幅下降了8.6%。尽管中低价位房产库存有所增加，但其市场需求并未恢复到疫情前水平，这使得整个市场依旧面临供应过剩的压力。

根据C.A.R.的统计数据，9月份，加州各主要地区的房价呈现出不一的表现，其中中部沿海地区同比上涨4.6%，中部内陆地区上涨4.0%，但旧金山湾区则同比下降2.6%。

利率上涨、房价走高，购房负担加重

尽管当前利率较去年接近8%的高位有所回落，但购房负担依然沉重。以30年期6.54%的房贷利率计算，购买一套40万美元的房产需要每月支付约2,031美元的按揭，还款负担依旧沉重。

此外，随着物价上涨和工资增长的滞后，约34%的购房者表示其日常生活已进入“月光族”状态，这对首次置业者造成了更大的负担。孙斯陶注意到，据美国房地产经纪人协会（NAR）统计，首次购房者在市场中的占比已降至26%，创历史新低。

此外，房屋保险成本激增和人工智能的快速发展也开始在房地产市场中显现出影响。高额保费正在推高房屋持有成本，而人工智能技术的应用正在改变房地产买卖流程，加剧了市场的复杂性。面对这些问题，经济学家建议购房者在考虑未来利率波动和市场不确定性的情况下，慎重决策。

综合来看，利率上涨、房价高企、以及经济不确定性正持续影响美国房地产市场的需求端。加州房地产协会预测，第四季度房价可能进一步趋于平稳，为长期观望的购房者带来机会。然而，等待可能并非最佳策略，因为利率波动和市场供求关系仍将主导未来的房地产市场走势。