12日，信德集团（0242）披露，旗下“雅辰酒店”将与“陕北资本”西安杨氏置业有限公司，在高新区联手打造西安首店，这则签约动态引发金融棒棒糖关注。
为何？
信德集团董事长正是大名鼎鼎的何鸿燊家族现任掌舵人——何超琼女士。
另类抄底潮：有煤老板选择“自己做”其实，陕北资本出手西安酒店，并非新鲜事。
单看近两年，就有凯悦酒店、盛美利亚、君乐城堡、嘉恒国际等多个酒店项目，被“煤老板”斥巨资收入囊中。
基于此，我们的问题有三。
1：西安高端酒店为何会被集中抛售？
梳理上述酒店项目“老业主”发现，多数系地产行业关联公司，有些甚至是开发商亲自上手，如凯悦酒店、希尔顿LXR等项目用地，就由西安金地、西安华侨城直接持有。
近年来，在地产下行周期背景下，“老业主”普遍面临流动性危机，加之酒店行业的高折旧率、高财务费用，选择出售已成降负债的主要渠道。要不然，当年王健林怎会第一个甩卖酒店资产呢？
2：收购高端酒店会是一笔好生意么？
不可否认，高端酒店往往是奔着城市地标去打造的，即要独特设计、奢华品味，又要深度融合城市文化、互为表里。在此背景下，基本都要十几亿的前期投资。
加之国内酒店市场的回暖，也让收购酒店这一行为看起来更加合理。数据显示，2023年，国内星级酒店市场就已扭亏为盈，整体净利润达29.17亿元；去年上半年，国内7家酒店上市公司合计净利润超44.74亿元，同比增长43.08%。
3：陕北煤老板为何偏爱成熟酒店资产？
回看近两年的案例，仅有嘉恒国际、希尔顿LXR属于“自己做”，即先拍下地皮，再找酒店品牌合作共建，其余均是收购已建成多年的成熟酒店资产。
在我们看来，直接收购成熟酒店的主要原因是底层资产跑出了现金流，在资产荒背景下，只要测算准确，对“多现金”与“低负债”的煤老板来说，既是一种资产配置，也是避险策略。
最后，看向本次出手的杨氏置业。
企查查显示，公司成立于2023年3月，注册资本1000万元，经营业务涉及房地产开发、酒店管理等业务，股权层面由杨增田、张飞霞分别持股70%与30%。穿透可知，杨增田名下还拥有神木朝源矿业、天瑞煤业、腾茂煤业、长城玻璃等16家关联公司。
至于具体合作模式，签约公告中仅提及“双方签署管理协议”，未透露更多细节。不过，我们注意到2023年时，杨氏置业就曾拍下永安渠文化街区的17.78亩土地，计划投资8亿元打造集办公区、酒店于一体的集团总部，这与“自己做”的模式基本吻合。
请到何超琼：合力一起突破“准五星”在我们的观测中，2018年前后，万众集团、瑞丰矿业等陕北资本，就在频繁出手西安五星级酒店，同时还加大了对超五星的引入力度。
对比来看，杨氏置业选择的雅辰酒店，则凸显差异化。
据悉，该酒店目前在内地布局10家门店，包括旗舰品牌“雅辰酒店”“雅辰悦居”，与生活品牌“雅辰尚”“雅辰缇”。从地域分布来看，除上海拥有6家全品牌酒店外，其余在北京、珠海、苏州、重庆的布局，均为四星级雅辰悦居，均价700＋，客房大小40㎡以下。搭配提前十天的早鸟票预定，单晚最低价格仅492元。
即使雅辰最高端的超五星级项目“上海前滩31雅辰酒店”，也只有上百平的高端房型定价能突破2000＋，对比同等级品牌相近房型，仍然便宜近千元。
为何要选择这样一个“准五星”或“入门级高端”的酒店呢？
1：合作方强大的“品牌积累”。
何超琼的商业故事不必多言。2024年，何超琼个人财富达37亿美元，再次登顶福布斯香港女首富。
同时，信德集团超40年酒店运营历史，能为同样涉足酒店领域的杨氏置业，提供大量管理与实践经验。特别是疫情后复苏阶段，该集团在酒店业务的强劲表现，更进一步印证集团深耕多年的管理能力与市场适应性。从2020年的2.14亿元营收，恢复至2023年的4.55亿元，CAGR达20.75%。对比锦江、华住两大龙头公司的10.22%与21.23%，也不遑多让。
2：市场动态倾向于“中间层”。
目前，西安酒店市场基本呈现2大特征：一是节假日的“随行就市”，价差波动巨大。如某家连锁酒店品牌，日常价格仅392元，但在大年初四，其入住价格就疯涨至1036元，翻番2.64倍。
二是平价酒店价格上移。这实际是一个全行业问题，过去几年，许多酒店都在被迫关店，西安也不例外。但随着关店过多导致供需失衡，又转入卖方市场。加之物业租金、运营支出上涨，致使市场整体价格水涨船高。
数据显示，2023年全年，锦江、华住的RevPAR（每间可售客房收入）分别为242元、167元，较2019年提升6个百分点与22个百分点。这说明，这些平价酒店的要价能力，已全面超越了2019年。
如此看来，现在出手中高端酒店，或许是一个不错的时机。
未来，随着国内中产阶级得壮大，中国社会收入还将走向“纺锤体”结构。据BCG数据显示，预计从2022年到2030年，中国将再增8000万中产及以上人口（月均家庭可支配收入＞9.5K），届时中产及以上人口的占比将达总人口的35%。
尽管这部分“新兴中产”会有品质消费的需求，但总体是从奢品消费的祛魅，到越来越注重多元、个性、精品化消费。反馈在酒店行业，就是五星级、超五星的入住率越来越低。2024年三季度，国内五星级酒店平均价格同比下滑5%，平均出租率同比下滑4%。
港资信号弹：寻觅西安“真人服务”过去五年与十年间，陕西人均可支配收入增速分别实现了37.45%和114.09%，位列全国第6与第9名；2024年全省社零总额为11273.98亿元，同比增长4.8%，位居全国第9。
在消费不振的背景下，我们留心于“港资能否激活公众热情”。
公开信息是，西安已成为港资加仓的重点城市之一。如太古地产、兰桂坊集团、信德集团3家顶级港资都在“用脚投票”、轮番出手，若进一步梳理港资入陕史，两条主线清晰可见。
1：聚焦公用事业投资，如城镇燃气、供热服务等。
大致可从2006年的香港中华煤气公司，携手西安市天然气总公司合资成立西安秦华天然气开始算起，一直到2023年的港股公司中国天然气(00931)1亿元投资陕西合智。（详见《1.2亿套现离场，美国资本退出延安“子长燃气”》《1个亿：港股“中国天然气”入陕“搅局”供热》）
2：侧重高端消费领域的持续发力升级。
从2012年的西安新世界百货到如今备受瞩目的兰桂坊、雅辰酒店，折射出港资从高端商业体到地标级商业体、再到娱乐、文旅消费全覆盖的思路转换。
两条主线背后，亦能反映出港澳资本对西安产业、消费的嗅觉。
当然，这也得益于香港“真人服务业”的比较优势，与陕西消费力乃至西安市场辐射西北五省的“深度潜能”，因为无论太古里的商业定位稀缺度，还是兰桂坊项目对西安夜经济的补位，都可以概括为，港澳资本拿着最优秀的品牌产品，去填补西安某类细分市场空白，以“创造需求”的方式去追逐市场。
“创造需求”就是我们行文的重心，港资对西安的加注似乎正在变得频密，令我们对“新消费”产生了更多想象——
或许你已经感觉到了：2025年春节，无论是城内的各大超市还是远至兴平、武功等周边地区的水果零售摊，似乎都一股脑地堆上了“盒马同款”车厘子。
毕竟，有好产品，就有消费，这就是“创造”的力量。
