上周末只休了一天，我趁着这个时间去看了大热门的海淀功德寺新房，正式售楼处还没有开放，样板间也没有开放，啥也没有呢，已经不少人去看了，可见它的热度。
之前咱们分享过剧透版，主要是和樾望云的一个户型分布情况的信息，详见：北京新房|海淀功德寺-和樾望雲抢先版剧透
今天咱们来详细说一说这个盘。对功德寺新盘感兴趣的小伙伴，可以加我，进群蹲守最新消息，也可以联系我约带看了哈，有额外返佣。
项目所在位置是：北京市海淀区东北旺路与东北旺中路交口东南侧，挨着回迁房社区，万德嘉园，功德寺板块新房分俩地块，分别是绿城+越秀的和樾玉鸣和华润+越秀的和樾望云，这俩的售楼处不在一个地方，而且销售也不是同一拨人。
我周日去看的是和樾望雲，虽然样板间没开，正式售楼处也没开，但已经具备讲解的条件了，看完和樾望雲我又去看了一下和樾玉鸣，售楼处还在施工，啥也没有呢，而且项目的正式宣传文案也没有，这俩盘的正式售楼处开放预计要到2月底，样板间也是2月底。
但是关注和樾望雲的现在就可以提前约带看了哈，因为正式售楼处开放后，人会非常多，现在去是有比较充分的时间销售可以给讲解，而且很可能后面排卡会按照首付比例来，提前去看，如果有意向，可以有充分的时间去准备首付，后面样板间开了以后，再去补看一下样板间就可以了，想看房的小伙伴可以加我，有额外优惠。开盘时间应该会在3月中下旬，具体消息我会第一时间在群里发。
另外说一下功德寺竞品的颐海澐颂，大家一般是一起去看看对比一下，颐海澐颂在永丰南地铁边，现在是颐海澐颂已经排卡了哈，大家感兴趣的可以加我预约，有额外返佣，现在早一天排卡还是有优惠1000的这个活动，6万封顶，但是离3月份开盘已经满不了6万了哈，目前排卡的人还是很多的，预计样板间开放和开盘都在3月份。颐海云颂大概率是上建华实验，预计27年9月份开学可以投入使用。颐海澐颂之前也写过介绍，具体可见这篇：北京新房|海淀永丰南海开·颐海澐颂-详细介绍
下面是永丰南颐海澐颂的一个户型和得房率，价格大家可以先按9w一平预估。
好，扯回来，咱们这篇主要讲的是功德寺，上面的颐海云颂是插播的哈。下面咱们来详细说说功德寺大家比较关心的问题。
1、功德寺俩地块的差异首先说说功德寺这俩地块的一个差异，一个是开发商不同，另一个就是户型面积的差异，和樾玉鸣的面积偏大，主要是129-253平的，共444套，6-10层精装洋房，和樾望云主要是建面约97-174㎡三/四居，共693套，5-10层精装洋房，所以这俩的定位还是有区别的。和樾望云的户型图及占比在这篇文章写过了北京新房|海淀功德寺-和樾望雲抢先版剧透，和樾玉鸣目前还没有详细信息及户型图，但是户型面积的套数大概是139面积的是212套，175的是126套，212和253的是各40套，还有一些特殊户型，和樾玉鸣的129平的只有十几套房子，基本很难买到。
功德寺是限价地块，7.1w的楼面价，10.5w的均价卖，还是比较有利润空间的，目前对外的宣传资料比较少，但是基本上该有的都会有，比如外立面是纯铝板+石材，会所、健身房、游泳池都有，窗户都是系统窗。
朱房村两块地分别拍出了8.9万和9.5万的楼面价，后面的售价比功德寺肯定贵不少，估计至少12万以上，永丰南颐海澐颂的指导价9.3w，功德寺10.5w的指导价在新房里面不算贵，其实自己卡一下预算，朱房村够不上的话，基本上海淀北边只有功德寺和颐海澐颂可以对比选择，当然还有永丰北的嘉华天珺，会更便宜一些。
而且功德寺属于上地片区，离产业非常近，周围的二手房价格都很贵，哪怕像上地东西里这样的老房子（当然人家上的是上地实验小学），均价都11.5w左右，次新西山壹号院、橡树湾等卖12万-14万左右，圆明天颂这种刚交房不久的次新豪宅，挂牌均价20w左右，所以功德寺是存在一个价格倒挂的。
3、学区问题再说一下大家关心的学区问题，宣发说的是属于上地学区，有一个新建的12年一贯制学校：由101中学承办，从幼儿园到高中都有，未来周边的几个商品房都会上这个学校，28年投入使用。官方说的是27年6月份交房，但是华润这几年，所有新房都是提前半年交房，也就是26年底可能就能交房了。
4、交通功德寺地块距离在建的地铁13B号线软件园站1km左右，2025年底通车，交通还是很方便的。还有16号线马连洼站，离得远一些，大概2公里。
以上基本上都是它的优势，现在再来说说大家关心的缺点问题。
首先是高压线问题，地块西侧和北侧有高压线，销售的说法是于2026年底前完成入地改造，也就是说在交房前基本完成入地改造。
其次是部分楼栋的楼间距较小，可能影响采光和视野，和樾望云的楼间距比玉鸣小一些，大家在楼栋分布图上也能看出来了。
第三就是目前周边的商业配套较少，我去工地看了一下，已经开始动工了，实拍图如下：
以上就是对功德寺板块新房的一个解读，后面和樾玉鸣的户型图出来以后，我会及时在群里通知大家，功德寺的动态我也会在群里及时更新，想预约看房及进群的小伙伴可以找我，会给大家额外返佣。对北京新房、二手房感兴趣的小伙伴都可以加我进群讨论、咨询，二手房可以推荐专业靠谱的中介带看，新房可以带看返佣，买完房需要装修的小伙伴也可以找我推荐工长。
