来源：税语堂-吴梅

引言

在执行阶段，如何平衡债权人的利益与债务人的合法权益，是大家都非常关注的一个问题，尤其是如何进行财产查封、如何判断财产价值、如何处理监管账户等议题受到大家广泛关注。本文通过分析一宗入选人民法院案例库的真实案例，探讨在执行过程中如何判断并应对超标的查封的问题。

一、实务案例

（一）案件概述

案件名称：某甲银行某分行与临沂某公司执行复议案

关键词：执行复议超标的查封价值估算

法院观点：法院应综合考虑各种因素，对查封房产进行估算，进而确定是否存在超标的查封

入库编号：2024-17-5-202-020

案号：（2021）鲁13执复257号

裁判日期：2021年12月14日

审理法院：山东省临沂市中级人民法院

案情简述：案件事实概括如下：某甲银行某分行与某甲公司、临沂某公司等因金融借款合同纠纷，经兰山法院审理，判决某甲公司偿还某甲银行某分行借款本金2000万元及利息，临沂某公司等承担连带清偿责任，临沂某公司不服一审判决，上诉至临沂中院，二审维持原判。某甲银行某分行申请执行，沂南法院立执行案，冻结临沂某公司在银行的存款，临沂某公司提出执行异议，认为执行过程中查封冻结的财产超出执行标的，且冻结的账户为监管账户。沂南法院裁定解除对临沂某公司某乙银行X1账户的冻结，驳回其他异议请求。某甲银行某分行申请复议，临沂中院驳回复议申请，维持沂南法院的裁定，临沂中院认为，涉案查封的财产价值足以保障债权实现，且冻结的X1账户为商品房预售资金监管账户，应解除冻结，判决解除对商品房预售资金监管账户的查封。

（二）基本案情

某甲银行某分行与某甲公司、临沂某公司等金融借款合同纠纷一案审理过程中，山东省临沂市兰山区人民法院（以下简称兰山法院）于2019年8月28日查封了被申请人临沂某公司的70套房产，查封期限为三年。

兰山法院于2020年2月7日作出（2019）鲁1302民初13421号民事判决，判决被告某甲公司于该判决生效后十日内偿还原告某甲银行某分行借款本金2000万元及利息，并支付原告某甲银行某分行为实现本案债权支出的财产保全费5000元，被告临沂某公司等对该判决所确定的上述给付义务和案件受理费承担连带清偿责任。被告临沂某公司对该判决不服，提起上诉。山东省临沂市中级人民法院（以下简称临沂中院）于2020年12月1日作出（2020）鲁13民终3731号民事判决：驳回上诉，维持原判。

2020年12月25日，兰山法院根据某甲银行某分行的申请立案执行，后经临沂中院以（2021）临执指字第24号执行裁定指定山东省沂南县人民法院（以下简称沂南法院）执行。2021年9月9日，沂南法院立（2021）鲁1321执2058号案执行。沂南法院于2021年9月22日作出（2021）鲁1321执2058号之一执行裁定：冻结被执行人临沂某公司在某乙银行X1账户内存款人民币20163515元，实际冻结11903022.46元。沂南法院于2021年9月22日作出（2021）鲁1321执2058号之二执行裁定：冻结被执行人临沂某公司在某乙银行X2账户内存款人民币20163515元，实际冻结1100739.95元。

此后，临沂某公司针对上诉冻结裁定提出执行异议，称异议人是否应当承担连带清偿责任尚不明确，沂南法院执行过程中查封冻结的财产已经超出执行标的，冻结的银行账户系临沂市住房和城乡建设局的监管账户。请求撤销本案的执行行为，解除对其银行账户的冻结。经沂南法院查明，2021年8月27日，临沂市住房和城乡建设局（甲方）、临沂某公司（乙方）、某乙银行某支行（丙方）三方共同签署了《临沂市商品房预售资金监管协议》三份，约定：临沂某公司在某乙银行X1账户，为临沂XX1小区商品房预售资金监管账户，项目监管资金总金额为36787181元，监管部门为临沂市住房和城乡建设局。

经审查，沂南法院于2021年11月17日作出（2021）鲁1321执异53号执行裁定：一、解除对临沂某公司在某乙银行X1账户的冻结；二、驳回临沂某公司的其它异议请求。某甲银行某分行随后向临沂中院申请复议，以本案不存在超标的执行或查封的问题、法院解除对涉案账户的冻结缺乏事实和法律依据等为由，请求依法撤销沂南法院（2021）鲁1321执异53号执行裁定异议，并裁定对异议人临沂某公司在某乙银行X1账户内款项继续查封、扣划。

临沂中院在复议听证调查中，双方当事人均对以下事实表示认可：涉案查封的临沂XX1小区13套房产为住房；临沂XX2小区房产56套中，7套住房、42个地下车位、7个储藏室，其中7套住房中的X号楼X室已因案外人异议被裁定中止执行。

临沂中院复议审查过程中，复议申请人某甲银行某分行主要提供以下证据证明本案不存在超标的查封的情况：一、某甲二手房网站查询的临沂XX1小区房产在售信息，拟证明：该小区挂网最低价格为3358元/㎡，挂牌时间为2021年9月20日，且近90天内该小区无成交记录。该小区房产实际价值远低于被执行人提交的价值。该在售信息显示小区均价6294元/㎡。二、某乙二手房网站查询临沂XX1小区在售信息。该在售信息显示12月挂牌均价为6481元/㎡。三、某丙二手房网站查询临沂XX1小区在售信息。该在售信息显示12月挂牌均价为6481元/㎡。

被执行人临沂某公司主要提供以下证据证明本案存在超标的查封的情况：

一、临沂市房产局新建商品房网签备案价格照片打印件三份，拟证明临沂某公司开发建设的临沂XX1小区的备案楼面单价为8283元每平方米。

二、临沂某公司与案外人魏某某签订的商品房买卖合同一份，拟证明临沂某公司开发建设的临沂XX2小区高层售卖单价为16000元每平方米，案外人按照每平方米16000元的价格全额付清房款。

三、临沂市房产局查询的某甲银行某分行查封临沂某公司名下位于临沂XX1小区13套房产的查询信息打印件，拟证明某甲银行某分行查封的临沂XX1小区13套房产全部系首封。

四、临沂市房产局查询到某甲银行某分行查封的临沂某公司名下临沂XX2小区56套房产查询信息打印件，以及兰山法院于2021年11月18日出具的情况说明，该说明载明：兰山法院（2017）鲁1302执1892号案对临沂XX2小区X号楼43处房产的查封，已因申请执行人未申请续行查封而失效；拟证明某甲银行某分行查封的临沂某公司名下XX2小区56套房产，全部系首封，并非轮候查封。

此外，被执行人临沂某公司提交的其与临沂某甲公司签订的建筑工程施工合同载明：工程名称为XX1小区X1#、X2#、X3#、X4#、X5#、X6#住宅楼，X7#地下车库工程；计划开工日期为2020年10月21日，计划竣工日期为2022年1月15日，工期总日历天数450天。被执行人临沂某公司还提交了关于临沂XX2小区X1号楼、X2号楼、X3号楼、X4号楼和X5号楼的商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证等。临沂中院于2021年12月14日作出（2021）鲁13执复257号执行裁定：驳回复议申请人某甲银行某分行的复议申请，维持沂南县人民法院（2021）鲁1321执异53号异议裁定。

（三）裁判理由

法院生效裁定认为，本案争议的焦点是：一、本案是否存在超标的查封的情形。二、涉案商品房预售资金监管账户依法是否能解除冻结。

关于争议焦点一，本案的执行依据是（2019）鲁1302民初13421号民事判决和（2020）鲁13民终3731号民事判决，根据上述民事判决，被执行人某甲公司负有限期向复议申请人某甲银行某分行偿还借款本金2000万元及利息、财产保全费5000元等义务，被执行人临沂某公司等对上述给付义务承担连带清偿责任本案中，根据被执行人提供的涉案房产查封登记信息以及兰山法院出具的情况说明，证明了该案对涉案68套房产的查封均系首封，其中包括临沂XX1小区13套住房，临沂XX2小区6套住房、42个地下车位、7个储藏室。

一般来讲，执行过程中：查封、扣押、冻结财产的价值可以按照下列方式估算：（1）冻结银行存款的，以实际冻结的金额为冻结金额。（2）查封房产的，参照同地段、同条件的房产价值估算查封财产的价值。查封房产为一手房的，可以参照房地产开发企业的销售价格、当地房地产管理部门发布的指导价格；查封房产为二手房的，可以参照税务机关核定价格、二手房市场成交价格。

关于涉案临沂XX1小区的13套住房的估算价值。被执行人提供的新建商品房网签备案管理子系统显示的相关房产拟售单价为8283元/㎡，虽然复议申请人不予认可，但结合复议申请人提供的某甲二手房网站、某乙二手房网站、某丙二手房网站中临沂XX1小区房产在售信息显示，挂牌均价为6294元/㎡或6481元/㎡，可以认定新建商品房网签备案管理子系统显示的拟售单价8283元/㎡，一定程度上能客观反映涉案临沂XX1小区房产的价值。据此，参照新建商品房网签备案管理子系统中的拟售单价8283元/㎡，估算涉案临沂XX1小区13套住房价值为10923372元。

关于涉案临沂XX2小区6套住房的估算价值。被执行人提供的2020年10月31日其与买受人魏某某签订的新建商品房买卖合同显示，魏某某购买的临沂XX2小区X号楼X单元X室单价为16000元/㎡²，复议申请人某甲银行某分行虽不认可上述房产单价，但并未提供充分证据予以反驳，据此，参照上述房产单价，被执行人主张房产单价按15000元予以估算房产价值，法院予以认可。经估算，涉案临沂XX2小区6套房产总价值为17099700元。

经估算，涉案临沂XX1小区的13套住房和临沂XX2小区6套住房总价值为28023072元，此外，涉案查封的财产还有临沂XX2小区42个地下车位、7个储藏室，且还实际冻结了被执行人某房地产公司在某乙银行X2账户存款110余万元。

综合上述涉案查封、冻结资产的估算总价值，即使考虑到确定拍卖保留价时可能降价的幅度，足以能保障复议申请人涉案债权的实现。在此情况下，沂南法院仍对被执行人在某乙银行的商品房预售资金监管账户进行冻结，存在超标的查封行为。

关于争议焦点二，商品房预售资金是房地产开发企业将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给房地产开发企业的购房款。商品房预售资金属房地产开发企业所有，人民法院可以采取冻结措施。但是，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款的规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。据此，根据上述规定，沂南法院在执行过程中应在保证建设工程施工正常进行、工程建设资金充足的前提下依法执行。

沂南法院（2021）鲁1321执异53号执行裁定在未对查封财产的价值进行审查确定的情况下，即以保全的房产价值待定，且暂时不能兑现，冻结的银行账户内存款可用额度未超过执行标的为由径行认定不存在超标的执行问题，系认定事实不清；在未对查封财产的价值进行审查确定的情况下，以本案尚有保全财产70套房产及其他银行账户存款的冻结，涉案X1账户为商品房预售资金监管账户为由，即认定应解除对商品房预售资金监管账户的冻结，亦系认定事实不清。

据此，本案中涉案查封的住房、地下车位、储藏室，以及冻结的X2账户存款110余万元，足以保障复议申请人涉案债权的实现，且冻结的X1账户为商品房预售资金监管账户，工程尚未竣工，其保证建设工程施工正常进行的功能尚未完成，本着善意文明执行的理念，被执行人关于解除上述商品房预售资金监管账户的主张，应当予以支持。沂南法院（2021）鲁1321执异53号执行裁定虽然认定部分事实不清，但裁定结果正确，应予维持。

（四）裁判结果

支持异议人临沂某公司的异议请求，即解除对商品房预售资金监管账户的查封。

（五）裁判要旨

执行过程中，执行法院查封了被执行人多套房产，在审查是否存在超标的查封时，需要对涉案房产的价值进行估算。对于一手房的价值，可以参照新建商品房网签备案管理子系统显示的拟售单价、专业房产APP、新建商品房买卖合同成交价，并结合涉案财产的查封顺序、确定拍卖保留价时可能降价的幅度等因素，综合进行估算，进而确定是否存在超标的查封。

二、风险提示

1、超标的查封的风险：作为被执行人的一方，在执行过程中，可能存在查封财产的价值超出执行标的情况，查封财产价值远远超过执行标的价值。

2、资金监管账户难以冻结的风险：相关法律法规对监管账户内的资金规定专款专用，冻结监管账户可能会影响正常工程建设和资金流动，在查封时有较严格的审查标准。

3、执行异议延长执行进程：作为申请执行人一方，执行异议和复议的处理不当可能会延长执行时间，增加执行成本，影响债权回收效率。

三、律师建议

1、合理估算查封财产价值：在申请查封前，应通过专业评估机构对拟查封财产进行市场价值评估，确保查封财产价值与执行标的相匹配。

2、谨慎选择查封对象：优先选择流动性较高、易于变现的财产进行查封，以提高执行效率和债权回收的可能性。

3、积极沟通协商：与被执行人积极沟通，寻求和解方案，避免因执行异议和复议程序延长执行时间，减少不必要的法律成本。

4、充分准备证据材料：在执行异议和复议阶段，作为提出异议的一方，应准备充分的证据材料证明被查封房产的价值超过执行标的，包括但不限于财产评估报告、市场交易记录等，以支撑自己的主张。

相关法规：

《中华人民共和国民事诉讼法》第236条（本案适用的是2017年修正的《中

华人民共和国民事诉讼法》第225条）

第二百三十六条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第23条。

最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）

第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：

（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；

（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；

（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；

（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；

（五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。

除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。

人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。

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