我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：
提问：沪叔您好，看了您许多的文章感觉您的分析非常到位。我在上海疫情前交了10万定金准备购入彭浦新村共和新路离幸福心苑离地铁一号线6分钟路程的一套94年建成但是刚刚安装了电梯的六楼41平米的小户型。但是因为我长年居住在国外，因为上海的疫情这个小区的管理方式和配套设施让我开始犹豫，我想请教一下沪叔，如果做为投资，这套房是否值得入？总价在255万，谢谢您的宝贵时间在共和新路3650弄幸福新苑刚安装了电梯。
沪叔：你好，彭浦新村作为上世纪70年代起的闸北工人新村，主要为现在的大宁，永和，彭浦的各类工厂工人提供住所，居住的地方，房龄基本在25-40年之间，没有推土重来或者城中旧改的机会，都是近些年的老小区翻新+设施重建，区内居住的江苏苏北一带，上海本地动迁的老人居多，消费力相对薄弱，版面在2020楼市中表现也仅有10%不到的增益，连大盘的18%的收益都没有跟上。当下国内的住宅市场，从投资的角度上，主要是择优地段和产品，能否有结果取决于地段和房子本身的增益，住宅租金回报率这项数值最高2%没有太多的投资参考价值。现在上海的老破小房价普遍在300万到500万之间，而这个价格也不低了，很多新上海人在经历了这次疫情事情之后，会把房子的居住属性给更看重一些，老破小的居住属性那么差，自然价格也就比较难涨了。老破小选择详见知识星球内部。
提问：沪叔好，我的情况是外地有过贷款记录，属于二套房；现金预算在450W，积分55分左右，单纯从未来增值空间看的话，以下三种选择，您帮忙看看哪种增值空间更大：1、打新房，积分不高，只能选择远郊的非地铁盘，例如青浦大虹桥的俊灿星城2、内环普陀区曹杨路附近的商品房小区，10年的房子，一室一厅，均价11万（位置好，交通便利，但是单价高、房子居住体验一般）3、南翔陈翔公路，留云湖附近的次新房，10年的房子，两室一厅，均价6.8万（户型、居住体验都不错，就是离市区有些远）请您看看，从升值空间角度，这三个选项怎么排呢？
沪叔：你的情况要看你是上海户口还是外地户口且上海社保连续缴纳满五年且已婚呢？如果是第二种情况且上海无房，积分应该56分。外地有过住宅类贷款记录，上海新房首付七成，二手八成。450万打新，目前能选的房源确实都会离地铁有一段距离，浦西这边：宝山顾村-罗店-罗泾，青浦赵巷，嘉定新城，松江新城部分楼盘可以选择，每个板块的发展程度不一致，对应的客群也不一样；打新建议可以选择周边配套成熟的板块或者配套落地有一定确定性的板块，意味着会有稳定的消费力，无论出租还是未来出手，有确定的客群；曹杨板块，最大的优势在于地段不错，配套成熟，次新小区也是比较稀缺的，好出租，但单价不低，且一房的流通性比较一般，很挑客群；南翔整体配套比较成熟，地铁商业学校和环境都具备，目前定位是中产聚集区，这边承接了不少市区客群，虽离市区远，但到市区便利，两房流通性可以，板块内房价不算低，但也没有达到高点。
楼市下半场进入分化时代，也就是常说的二八法则，沪叔一直强调关注城市的价值，买房子就像你买了这个城市的股票，城市的未来，城市价值会反应在房子的价值上，选择确定性稀缺性资源区域，跟随强购买力人群的选择。当市场从增量市场进入到存量市场，不是像过去闭着眼睛买都涨，对选筹要求提高，下半场选筹如何避免亏损详见知识星球内部。
提问：沪叔，你好，购房总价在500万，陆家嘴工作，已经结婚没有孩子，暂时不考虑学区方面，积分57分，我这个积分还是想考虑一下新房，不知道这个预算是买郊区的新房还是北蔡这边的老破小呢？
沪叔：你好，现在上海新房比较热，积分57还是比较尴尬的一个分数，买新房也就只有去九亭泗泾、嘉定新城、宝山杨行，上大这些板块，考虑你通勤时间，最好买在泗泾这边，9号线途径陆家嘴方向，可以尝试一下新房，还是看运气能不能摇到。买北蔡二手房也是一种比较好的选择，这片区域承接浦东大量的居住需求外溢，板块内的各项生活配套都比较成熟，选老破小最好是离地铁比较近，有教育资源加持的。
提问：沪叔，你好，我想问一下上海首付100w，哪里比较合适，自住。在浦东曹路这边，想问问张江周边有合适的吗？有合适的新房还是想要新房，曹路这边后续会有规划吗，感觉这边挺偏的？
沪叔：曹路这边新房都要5-6万，积分要求也较高，浦东新房供应量少，需求大，目前是比较荒，但是还有空地可以开发，周期较长，100万首付，新房首付35%，二手首付50%，能选的新房，张江附近没有，二手可以考虑一下动迁，或者可以考虑一下放宽对于地段的要求，新房有可选的。
提问：沪叔，你好，上海房价太高了，普通人在上海工作，预算也比较有限，能在上海置业吗？如果在上海买房，还有哪里可以上车呢？市区核心区根本不敢看，郊区又太远，上下班很麻烦，到底该买哪里？
沪叔：你好，对于普通人来说，要想在上海置业，一定结合自己的实际能力，做好预算规划，该入手就入手，不要因为一些老的观念错过了房产增长的红利。其实，上海目前最好的置业方向，就是五大新城，不要觉得不是上海的核心区，不是市中心就萎缩不前，上海的发展一定是全方面的，未来郊区和市区的界限会更加模糊。也许过不了多久，五大新城就会成为现在的中环，遍布不少高端社区。
以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选
当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。
沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。
