全球大滞涨，中国新周期，拥抱一生一次的机会

小心后面还有一把刀等着你

近期，有关提前还房贷的事情，又上了热搜。

核心原因是，有权威声音力劝大家不要这么做，然后据说这样不划算。

事实上，去年还是有不少城市的成交量是不低的，主要就是削减抛房。一方面可以帮忙家庭降低杠杆金额，一方面也可以将房子里沉淀的自有资金提出来“护身”。

所以，去年已经出现了提前还贷潮，让银行体系极为头疼。

对于居民家庭而言，存款是资产；但是，对于银行而言存款是负债。对于居民家庭而言，贷款是负债，可对于银行而言，贷款就是资产。

因此，年初很多财经人士闭眼说瞎话，什么中国居民家庭超额储蓄，应该鼓励大家拿这些钱出来消费。

明明是很多居民家庭抛房回笼资金，相当于把房子变成了现金，何来超额储蓄？

这个过程对于银行也就非常痛苦了！

把房子抛了，银行放出去的贷款就被还了，银行的资产就缩水了；竟然还把房子里的自有资金拿去银行里面存起来，又莫名其妙放大了银行的负债。

如果一直这么下去，那就是银行体系的负债越来越多，资产越来越少，这还了得？当达到一定规模，那倒是真的变成灰犀牛了，只不过是银行成为了灰犀牛。

所以，以前各种痛骂房子不是个东西，却终究敌不过“银行高度依赖地产”这一事实。也就是说，2022年，不要光看到各种阴暗面，也要看到亮光的地方，最起码是时代的底层逻辑。

显而易见，银行体系不能没有房地产，尤其是涉房贷款，否则房子还没有崩、居民家庭还没有崩，银行可能自己就先倒下了。

理解了这层，再来看看现在关于提前还房贷的讨论，也就是真正抓住了时代的关键逻辑之一。

此外，这也说明，银行在涉房贷款之外的收入是严重配比不足的。如果有其它替代品，为何要如此计较大家提前偿还房贷呢？

离开了地产，银行就没法向全社会放贷款，央妈给银行的钱就没法流到市场上去，那就意味着更多的失业、更多企业的吐血、财政的风暴等种种问题。

我们一直强调，地产乃中国总需求之母。2022年的经历和现在权威声音呼吁大家不要提前还房贷，不过是对这一逻辑最强的背书！

那么，到底该不该提前还房贷呢？

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我们以前的文章一直提示，未来中国城市分化会非常严重，同一个城市内的房源涨跌也会分化非常严重。

我就问大家一句，你买房选筹的标准到底是什么？今天我们直白的送给你们这个标准：

选邻居

借用独立经济学家金岩石博士的话：

如果你是个富人,你希望你的邻居是什么人?

这就是中国几千年的常识：昔孟母，择邻处；百万买房，千万买邻。

别扯什么地段、产品力、开发商、板块界面等等，这些因素综合起来就是你到底愿意跟谁当邻居。跟大户人家做邻居，还是跟瘪三社会小DS当邻居？

所以，去年大量提前还房贷的人群中，绝大部分都是中低收入家庭的房源。

对于这些家庭而言，资产负债表和收入早就被严重打击，人家理性抉择去抛售阴跌的房源，没有毛病。可对于核心城市的优质房源，如果你也是这么跟风，那就是等同于找死了。

这是一个分化的时代，一切都在加速分化。

对于没有涨价前景的房源，你的贷款是真的长期侵蚀你的现金流和资产价值的，当然要不得。

可对于未来还有上涨预期的房源，只要现金流偿付月供没有问题，为何要急吼吼的去干这种事情？有点现金在手，只要月供能够对付，腾挪一部分现金抓住今年上半年已经非常具有确定性的大A吃饭行情，难道不香吗？

你还进去容易，要再搞出来就会产生大量的摩擦成本，这不是自己没事找事亏钱吗？

都知道赚钱难，中产之家就要精打细算，而不是随意拍脑袋。

这里面的算法其实很简单：

大A收益 VS 月供利息负担

如果前者远远大于后者，则不提前偿还房贷就是赚钱；如果后者大于前者，且房子也没有增值空间了，那就不如提前偿还房贷来的划算。

然而，以上维度并不是回答这个问题的全部！！！

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作者：A森，独立经济学家、独立投资人