在不少市民心中，城中村是一片经济模式粗放低效、居住环境差、安全隐患多、治安形势复杂的地方。而对于很多土生土长的村民来说，城中村是他们的故乡。广州通过实行差异化的城中村改造，从已见成效的猎德村、琶洲村等改造，到如今正在进行的田心村改造，广州逐步走出了一条合作共赢的城市更新之路。
2020年10月20日，万科金域悦府开盘，推出A区和C3栋，共两栋楼，约400套房源。价格在3.9-5.2万元/㎡之间，价格跨度较大。
A 楼盘信息（基本概况 一目了然）
B 独家视频（独家原创 每周更新）
C 区位地段（板块前景 交通概况）
D 俯瞰视角（鸟瞰视角 一览无遗）
E 生活配套（医疗教育 购物出行）
F 小区环境（小区绿化 内外景观）
G 户型设计（户型面积 设计点评）
H 楼主总结（测评总结 购买建议）
I 读者投票（半年期限 咨询私信）
J 跑盘花絮（楼主福利 知识普及）
楼盘名称：万科金域悦府
开 发 商：万科地产
占地面积：15.8万㎡
建筑面积：40万㎡
容 积 率：2.6
绿 化 率：30%
楼栋总数：12栋
户型面积：85-140㎡三至四房
车位配比：1:1.25
均 价：3.9-5.2万元/㎡
物业公司：万科物业
开盘日期：2020年10月
万科金域悦府位于白云区田心村，属于同德围片区。这个楼盘广告主打的是环市西板块，所以楼主上期写了个环市西点评，但越写越觉得不对头。如果要说它属于环市西板块非常牵强，所以楼主在后面的板块点评给它加了点介绍进去。想看的可以点进来：环市西：因路得名 因路而兴
田心村位于白云区同德围片区，同德围取“同心同德”之意。由于同德围发展受到限制，造成城市围村，旧改也是为了“突围”而出。田心村恰好在白云区与荔湾区的接壤处，前面是增埗河，一河两岸，一边是高楼大厦，过着繁华的现代城市生活，一边是老旧的城中村，街巷纵横狭窄，环境黑暗潮湿，手机信号差，被打上了“乱、脏、堵”的标签。
广州市通过创新探索村自主改造、村企合作改造、政府收储等多种方式，充分调动多方参与，田心村也成为共同探索着城中村改造的广州样本。田心村村属集体用地以村（经济联社）为改造主体，采取“自主改造、协议出让”方式实施改造。田心村是广州市首个通过政府公开平台选择合作企业的整村改造项目，2015年11月广州万科公开竞标成功。2018年1月田心村启动村民住宅清拆工作。
▲区位地图（近景）
▲区位地图（远景）
同德围南北高架绕田心村而过，未来新业主除了走西边的西槎路出同德围之外，还可以通过同德围南北高架到到城区中心。同德围南北高架桥北起德康路，南接西湾路，全线在京广铁路西侧，沿新市涌设置，全长3.48公里。该高架桥于2014年开通，使同德围片区告别“华山一条道”的历史，为同德围另外一条南北走向的西槎路分流一半车流。
万科金域悦府与地铁8号线北延段鹅掌坦站直线距离600米，对于地铁上下班的居民来说比较方便，坐8号线就可以直达琶洲。8号线北延段于2020年11月开通，该线路是白云区同德围居民盼望已久的“解围”线路。整条8号线呈南北、西东的“L”形走向，串接荔湾、白云两大组团，有力为同德围地区交通实现“解围”。项目配建2所幼儿园和1所小学，这座小学就是万科金域悦府最近几天宣布引进的公立白云广附实验学校。白云广附集团是白云区第一个与名校合作的教育集团，值得一提的是，同属白云广附集团的金沙洲校区，最近几年成为所有广附学校里最好成绩的学校之一。项目1公里范围内还有广州市第六十五中学初中部（明德校区）和广州市同德南方中学。
▲学校效果图
项目靠近环市西板块，该板块医疗设施完善，3公里内有多个三甲医院，包括广州中医药大学第一附属医院、中国人民解放军南部战区总医院、广州市第一人民医院等。环市西商圈作为广州老牌商圈，生活配套完善，具有浓郁的城市烟火气。万科金域悦府距离2020年新开业的广州第二大单体商业项目悦汇城，驾车10分钟就可以到达。
▲悦汇城
项目占地面积15.8万㎡，建筑面积40万㎡，总共12栋住宅，去除324套回迁房，分为A、B、C三个组团。社区内部将配建泳池、儿童乐园等。金域悦府被增埗河半包围，形成半岛形态，项目自建2000㎡滨河绿地。项目西边是同德公园，为市民提供一个休闲娱乐、健身休憩的公共场所。项目3公里范围内有三个比较出名的公园——流花湖公园、越秀公园、广州雕塑公园。
▲万科金域悦府效果图
项目东北边除了同德围南北高架带来的汽车噪音外，最大的噪音就是京广铁路火车呼啸而过的声音。东北边还有一个广州车辆段，上面停满了火车，铁路线堪比蜘蛛网。据附近居民反映，火车和汽车噪音严重影响睡眠，必须加装隔音玻璃降噪。
▲同德围南北高架与京广干线和广州车辆段
该项目分为A、B、C三个区域。A区为纯板式设计，25层楼，户型面积为95-140㎡的三至四房。板式设计的户型，采光通风景观都更好，并且南北通透，是目前市面上最受欢迎的户型设计。
B区和C区为塔楼设计，B区户型面积为96-112㎡的三至四房，10楼小高层，1梯4户。C区户型面积为85-140㎡三至四房，27-28楼，分别为2梯6户、3梯7户、3梯8户设计。
下面看一下两个户型。
▲95㎡三房两厅两卫
▲140㎡四房两厅三卫
下面是楼主的几点看法：一是同德围位于老城区，生活配套成熟，居住氛围浓厚。作为老区，有优点也有缺点，没有产业，老旧的村屋只能吸引打工者到这边租房住，却难以吸引高尖人才到此落地生根，这也是老城区难以发展的一个瓶颈。二是该项目引入的白云广附学校，这个学校可能会吸引一部分对学位有需求的买家入手。但该项目只是配建小学，没有中学，对于希望入读九年一贯制的家长来说，可能会有所犹豫。
▲万科金域悦府
三是噪音对于这个项目来说是不可忽视的一个劣势，面对一条24小时车来车往的高架桥和一条繁忙的京广干线，入住后除了要安装好隔音玻璃外，东北面的视觉污染要考虑到位。四是价格方面，对于万科金域悦府来说，最大的优势，是片区内一手项目不多，而即便是二手小区，楼龄基本上都是在20年以上。由于缺乏新鲜血液补充，老城区房价走势疲软，房价整体跟随大市场行情涨跌，自身的上涨动力不明显，最终还得新盘入市带动片区价格。
