大家好，我是地产高富帅。
在很长一段时间之内，轨道系地产都是一门不错的生意。特别是深圳地铁作为轨道系地产较为成功的案例，全国各地地方轨道集团都在参考深铁的发展模版。
不过，似乎近期深铁集团也遇到经营瓶颈了。最新的半年报数据告诉我们，国内最牛逼的轨道集团也开始亏损了，这是一个非常不好的信号。
经历了十几年盈利之后，今年上半年，深圳地铁首次出现亏损。最近，深圳市地铁集团有限公司（以下简称“深铁集团”）发布了2024年的债券半年度报告（以下简称“半年报”），详细披露了公司的各项经营情况。
半年报显示，该集团上半年营业收入为92.99亿元，同比增长50.95%，但净利润亏损37.85亿元。
多年来，深圳地铁的盈利能力，在行业内一直被作为标杆和学习的对象。深铁集团2024度跟踪评级报告显示，2021~2023年度，其营业收入逐年上涨，利润一直为正，但净利润连续三年下滑，分别为28.90亿元、8.66亿元、7.89亿元。
作为深圳人的小编，其实真的能感受到深铁的强大啊，从2006年的一条轨道交通线路到如今17条线路，可谓把深圳速度的精神已经完全融入到轨道交通行业。
小编也记得2006年刚来深圳的时候，也只有一条轨道线路贯穿罗湖周边，当时去一趟罗湖都非常困难，如今深圳地铁已经完全贯穿整个深圳，去哪里都可以轨道交通，方便快捷还环保。
其实，按照深圳地铁如今的规划来看，客户量不存在减少，只能是越来越多，深圳如今年轻人居多，地铁出行也是比较主流的，因此客流减少应该不是亏损的核心。
深圳地铁亏损的最大核心应该是玩起地产了，轨道+地产这个模式首先不得不说港铁了，深圳地铁曾经也是亏损大户，不过自从玩起了地产，就开始转亏为盈了。
其实如果单纯依靠地铁收入，这么庞大的交通轨道的投入，短时间内是很难取得盈利的，所谓的学习能力强也就是深圳企业的核心竞争力，隔壁的港铁玩的就是地产+轨道。
其实如果去过香港的朋友应该知道，香港轨道交通应该是全球最发达的，个人觉得没有之一，强大的网络加持，让香港成为地铁运营最成功的国际城市之一。
香港地铁(MTRC)是一套现代化的地下铁道系统，构成了香港轨道交通运输的枢纽。而其独特的“铁路+物业”的一体化开发模式，亦是推动城市经济升级发展的重要手段。
在这座人口如此密集的大都会，利用地铁引导和汇聚人流，能巩固城市核心商圈的地位和促进新兴商务区、住宅区的形成，形成巨大的商机。据了解，作为本地主要交通工具，香港地铁每日客流量接近500万人次。
深圳地铁早期巨大的投入成本，如果还单纯依靠地铁的单一收入，确实也很难持续发展，因此，深圳地铁必须要接触到开发业务，物业开发也是如今很多城市轨道集团的核心业务之一。
为了合理利用TOD周边的物业价值，深圳地铁很早就开始与房企合作，进行地铁周边的物业开发与运营管理，地铁作为城市交通的主动脉，其周边土地的价值不言而喻。
近几年，深铁集团过去通过投资万科等房地产公司，与房地产行业“捆绑”，实现盈利，弥补地铁运营的巨大成本，这一模式一度被各地地铁公司学习和借鉴。但随着近期房地产市场的波动，不少业内人士表示，深铁集团也因此受到了“拖累”。
深圳地铁这种深度绑定房地产的商业模式注定深受房地产行业走势的影响。随着中国房地产行业进入调整期，深圳地铁也深受拖累，经营业绩迅速下滑。2023年，深圳地铁的归母净利润大幅萎缩至5.5亿元人民币。
可以看到，深圳地铁地产业务最红火的是在2022年，也是房价还在最顶尖的那一年。深铁置业直接超越万科，金地等大牌房企，登顶深圳房企销售前三。
特别是有一批深圳豪宅项目的入市，也让地铁+轨道这门生意真正的全国化复制，各城市的轨道交通同行纷纷来深圳学习，各家轨道交通集团也都大力挖角房企职业经理人加盟。
去年12月23日，深铁集团推出深铁前海时代·尊府270套高端住宅，仅6个小时即售罄，销售金额超57.38亿元，交出一份产品过硬、数据优异的成绩单。
放眼鹏城，类似的开发案例俯拾皆是，深铁懿府、深铁瑞城、深铁璟城、深铁珑境、深铁熙府……深铁集团操盘的TOD住宅和商业代表作遍布深圳东与西。
然而，市场绝对是残酷的，地产生意也不是一般玩家可以持续的，需要强大的资金与操盘能力，极速下滑的市场也让深铁地产系有点紧张了。
另外一个方面，深铁置业作为国企，也承担了不少其他暴雷房企保交付的任务。恒大深圳的几个旧改项目，后期深铁都是作为键盘侠来操作后期运营，这又是一个相当大的工程。
但是作为一个旧改领域的新兵蛋子，深铁或许是过于自信，兜底似的接了恒大的项目，这种消耗资金的玩法，其可持续性也要大打折扣。
所谓成也地产，败也地产，深铁集团抓住了房价上行的红利，抓住了万科开发业务直接增长的红利，实现了弯道超车的投资回报。
不过可惜的是，房地产这门生意的确是一个周期很强的行业，深铁毕竟是行业的新手，其团队也完全还是依靠合作方能力与资源，想要玩转地产生意，真的还需要很长时间的学习。
今天就聊到这里，对轨道系地产江湖有啥想法与观点的朋友，也欢迎留言讨论。
