要说当下新房最卷的，莫过于淝河板块。

今日，板块内又一家纯新盘甘棠路TOD·棠悦风华，正式迎来示范区开放。跟同期竞品中交九宸一样，该盘在约5000㎡的实景示范区内也做了下沉式会客厅，并配备了茶室、阅览室、健身房等线下场景。

棠悦风华官方实景图

至此，淝河板块所有纯新盘全部亮相。

包括此前开放临展的中海悦府，目前板块内共计有10家新盘在售以及待售，其他7家楼盘分别是：中铁建花语江南、棠悦风华、越秀中寰天悦、保利海上瑧悦、招商四季臻邸、皖投云启华章花园、城改万科朗拾森屿、翡翠时光。

淝河板块新房一览（图/合肥班长）

抛开“烂尾重生”的板块边缘盘翡翠时光不提，淝河板块的入手门槛近两年有明显下滑。目前新房门槛价普遍在2万+出头，中铁建花语江南甚至将最低价一路下探到了1.9万元/㎡，还是精装交付。

对此，去年上车的买房人可谓追悔莫及。

2023年8月，淝河板块有3家楼盘入围当月的销售榜Top10。其中信达观棠均价2.3万+元/㎡，保利和光熙悦2.4万+元/㎡，朗拾森屿更是以2.5万+元/㎡、128套的月销量跻身全市第三。

2023年8月新房销售榜单（图/第一房研究院）

这是什么概念？

以棠悦风华举例，如果此前业内爆料属实的话，该盘毛坯入市价仅1.58万/㎡起，总价160万即可上车。对比去年同样毛坯出售的信达观棠，前者当下每平要便宜7000元/㎡之多。

业内爆料棠悦风华毛坯入市

也就是说，如果是去年入手125㎡主力户型的信达业主，等于房子还没交付就已经巨亏接近90万。要是当时办理的是按揭贷款三成首付——很遗憾，首付的钱已经亏了个底儿掉。

更让人扎心的是，近两年合肥新房集体向改善市场转型。在一路卷价格的同时，产品已历经几轮迭代。现如今，淝河板块配备集书吧、茶室、健身房甚至游泳馆等小资场景为一体的高端会所，有望在继中交九宸、棠悦风华之后成为未来主流。

中交九宸地下会所实拍

一边是价格探底，一边是产品内卷。

当然，要是换个角度来看，仅仅一年时间，还未上车的买房人就迎来了前所未见的双重利好——不止上车主城淝河的资金门槛更低了，而且同样的钱能买到的，更是远超去年同期的精品品质。

信达观棠7月26日工程进度航拍

要说棠悦风华也是“生不逢时”。

2022年9月，合肥轨道以总价约18.3亿元竞得项目所在地块，毛坯限价22641元/㎡。如果，该地能抓紧工期并于第二年入市，照着淝河板块当时千人摇的紧俏行情，棠悦风华大有可能顶着限价悠哉出货。

只是当下时局变了。

放风价径直下降到1.6万不算，还得跟周边竞品开启上至大门、内到园林、下到会所的全方位内卷。仅从盈利角度去审视，不疾不徐的合肥轨道在这个项目上，算是错失了大把赚钱的机会。

不过对于买房人，那就是另一回事了。