先做个选择题。
买房你更看重什么配套？
A.重点学校
B.地铁
C.医院
D.社区商业
E.大型商业
F.产业
G.公园
估计选择产业、大型商业的人不多。
这几年，在天津买房都追求“学铁商”。
But，地铁房已经不值钱了（详情）。
城市快速外扩、人口激增，郊区地铁才值钱。
现在回归主城、新能源汽车低价普及，地铁房没什么“过人之处”。
学区房，也在走下坡路。
一年级入学高峰结束，还有5年转学高峰。
和平曾被奉为圭臬yyds，但今年也跌了，代表学区房黄金时代落幕。
天津2017年新生儿约12万人，2023年还不到6万人。
出生人口已决定学区房的未来，以后也会不值钱。
10年前，地铁房是共识；现在，学区房是共识。
未来，谁是共识？什么房子值钱？
带“商”的房子，才有长期价值。
“商”包括两重维度：商业、商务。
也就是消费商圈、第三产业。
为什么呢？
地铁房，面向的是刚需，解决基础生活配套。
学区房，面向的是中产。
中产的生活“两点一线”，兼顾居住和教育，买房不得不妥协。
带“商”的房子，面向的才是改善。
改善追求多元化的都市生活，不局限于地铁和教育。
对工作、消费、社交、居住等，都有高要求。
“商”代表的是城市繁华，能激发“动态效应”。
这里商业，并非无序的底商，也不是无人经营的街道。
而是具有高级烟火气的商业MALL，以及独立式商街，类似于太古里。
不仅是“买买买”，更在于汇聚人气。
城镇化之后，即为都市化。
天津城镇化率已达85%，远超全国平均65%的水平。
正在从增量建设，转为存量建设。
这一阶段，人们追求的也不再是地铁、学校、医院等基础配套，而是需要多样化的生活方式。
这也是进入都市化的标志。
商业MALL、独立商街，能提供一个新的介质。
促使人们参与其中，形成一个“新式熟人社会”，这是改善所向往的。
有人的地方，必然需要就业。
这里的商务，主要指第三产业，即生活服务业。
产业重心从第一产业、第二产业，向第三产业转移，是必然趋势。
发达国家的第三产业占比均高达70-80%，如美国、英国、德国、法国……
中国的北京、上海，已超过80%。
天津目前刚过50%，“产业结构高级化”正在逐年提高。
第三产业基本都集中在市中心的写字楼中，产业人口高薪、高知、高消费。
买房也会首选工作半径内。
如果一个板块内，既有“商业”还有“商务”，能聚人也能留人。
持续新陈代谢，有长期价值。
因此，未来带“商”的房子，才值钱。
一方面，比普通楼盘拥有更强的城市资源吸附能力。
另一方面，业主消费的场景浓度、体验感的舒适度、生活的便利度，都高于其它板块。
说到底，就是将多种功能“咬合”在一起。
老梅江正是“反例”。
圈层高、房价贵，被称为富人区。
但板块以居住为主，城市功能太单一，无法提供多样化生活方式。
最终结果，富人逃离。
环境好的地方，终会审美疲劳；城市的繁华多样性，才会保持新鲜感。
改善的本质，已不是扩大住宅面积，而是生活方式的跃升。
未来，“商”占比高的楼盘，会越来越值钱。
据365研究机构调查，买房考虑的权重中，学区占比55%，地铁占比30%，“商”只占15%。
这并不正常，极值要回归均值。
当然，我们每一次提出的观点，都比较领先。
人生有年轮，城市有节奏。
眼下，大家或许对“商”无感，但慢慢会体现出来。
发达城市，已经凸显。
上海的理想之地持续火热，正因将消费、休闲、工作等场景与居住完美融合。
上海理想之地
商业及公共配套集中在社区内6块地的中央，打造了“超级十字路口”。
住宅在外围，步行10分钟即可达到中心区。
办公分散于写字楼以及多个街区盒子的上层。
楼上办公、楼下就是街区、咖啡、展览、市集，走几步路就能回家休息。
上海理想之地
深圳大冲，是非常典型的靠“商”发挥价值。
24万平米的万象天地、开放式商街，形成地标商业中心。
引入总部基地，以及高端居住区，吸引中高收入阶层前来置业。
深圳大冲
杭州钱江新城，集办公、金融、商业、会展、文化、高端居住为一体。
它的写字楼，全部为第三产业。
商业MALL也是高消费的业态，包括万象城、奥特莱斯等。
如今已是杭州房价的“头部阵营”。
杭州钱江新城
武汉二七滨江，北部商业为主，南部住宅为主。
高端MALL、星级酒店、世界500强总部……商业、商务聚集。
房价从1万多持续上涨，最高突破7万。
武汉二七滨江
天津对于“商”也越来越重视。
今年启动的几个板块，都融入了“商”的规划，已经崭露头角。
比如，南开天环城市更新、津龙湾城市更新、河东一机床城市更新……
包括水西板块、海河柳林板块、西站板块等。
看清前路，才能有的放矢。
365淘房将推出系列专题【天津楼市的下一个共识】，盘点带“商”的板块和住宅。
敬请关注。
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