成都作为一个拥有2100多万人口的超大城市，真的是藏富于民...人外有人天外有天，有钱人确实非常多，对自己教育非常重视的也很多很多。

但一直以来有个困扰大家的问题，那就是如何兼顾到改善自住，就近通勤以及顶级学区。这样的集大成者，不是没有，而是少之又少。

今天我们推出一套房源，堪称改善自住和顶级学区的完美融合，单价2.6万，套五三卫，河景资源，电梯大宅，关键是能正读盐道街小学（本部），是学区房里鄙视链顶端的存在。

小区：世代锦江华宅板块/地址：锦江宾馆/锦江区下南大街39号面积：193.42㎡楼层：16楼/总楼层24层梯户比：2梯4户总价：515万（还可以谈价）单价：26626元/m²朝向：西北/西南户型：5室2厅3卫带阳台露台房龄：2005年装修：自住精装中介费：0中介费税费：满五唯一，0增值税0个税

△世代锦江华宅区位图

世代锦江华宅位于城市中轴线上，是最最早期的城市发展样板间，东侧400米即为人民南路，南侧滨河西路紧邻南河及滨江公园，生态地理位置优越，老而弥坚。

商业上有天府广场、春熙路等巨头，交通上横竖贯通了成都地铁1、2、13（在建）、18号线，更不用罗列不胜枚举的公交线路。医疗方面小区南侧500米即为华西医院本部，也非常适合买来家里兼顾到老人养老看病需求。

盐道街小学大门

最关键的配套我觉得还是小区正读盐道街小学（本部），它创建于1919年，是百年名校，也是成都五朵金花之一。

盐小的专业水准和教学素养都是经过层层选拔，有口皆碑的名优教师，另外还有以艺术教育/信息技术教育和英语教育为主的三大办学特色。

由于名校资源稀缺，因此从2023年开始，需要提前一年落户，比如2023年9月入小一的孩子应该在2022年8月31日（含）之前买房落户。

除了小学本身强悍的实力，小升初也非常抢眼，盐道街小学隶属于大名鼎鼎的锦江二区，其中对口的七中育才水井坊校区，是成都“三小联中”之一，是成都最好的公办初中之一，中考成绩非常厉害。

青二对口的还有盐道街中学、七中汇源、师大附中、田家炳中学等，以前（2016-2018年）发布过的小升初摇号数据显示，盐小60%左右都摇中七中育才水井坊，是妥妥的顶级学区段位。

△世代锦江华宅&凯旋门总平图（本房源位于华宅2栋2单元）

盐小划片范围比较大，学区房选择比较多，多层/高层小区都有，其中性价比最高的是：世代锦江。

世代锦江其实是一个大的组团，由时代锦江凯旋门（住宅）和时代锦江华宅（住宅）、世代锦江商务楼（70年产权标间）以及时代锦江国际酒店（商业）等组成。

站在滨江西路，三个“世代高层”齐聚，世代锦江凯旋门和世代锦江华宅临府南河，是纯住宅小区，总占地30亩。

2栋是一期华宅，建于2005年，一共有3个单元，总高18-24F，均为2梯4户，面积为166-201平米，套四/套五为主，目前挂牌单价2.6-3.6万左右。1栋是二期的凯旋门，建于2008年，占地10亩，同样3个单元，总高29F，均2梯4户，其中1-4楼为底商，5楼以上是住宅，目前大户型挂牌单价3.3-3.85万左右。旁边还有一栋商务楼，叫做世代锦江商务楼，为通道式布局，一栋4梯21户，房子水电气三通，为70年住宅产权。

整个楼盘临府南河，中庭有一个游泳池，儿童游乐设施只有1个滑梯，另外小区还有1个乒乓球桌，绿化还不错。

小区基础设施和皇后国际差不多，且临府南河，关键均价比皇后国际温柔太多了（因为以大户型居多）。

这套房位于世代锦江华宅，2栋2单元，楼下就是派出所，非常安全。加之本身也是周围片区内不多见的电梯房，改善房，维护品质也不错，可谓很多改善家长们寻寻觅觅的最终归宿。

世代锦江大门

今天我们推出的这一套房子，是建面193.42平的套五三卫，一次性改善非常到位。从成都最新的限购政策来看，目前该房源是不限购的，也不需要购房资格，直接“全球发售”。

房源户型图

这套房是市面上比较稀缺的套五户型，但房东把其中一个卧室改为了书房使用，整体大气舒适，主卧带衣帽间和卫生间，尺度感人。房子未来可以升级为孩子卧室+客房，另外还有东侧的老人房以及厨房阳台这边的保姆房，客厅阳台旁边有一个10多平方露台，可以养花和打麻将也可以自己封闭再隔一间房。该户型属于边户，客厅朝向西北，对向视野其实不错（以低矮建筑居多），主卧朝向西南，飘窗可以俯瞰南河生态资源。房子建面193.42平，套内大概是156.7平，得房率约为81%，属于中等水准，另外房屋已经搬空，整体装修一般，可以看自己的需求适当翻新。目前学位没有占用，适合2025年及以后读书的家庭买来提前布局和规划升级。最后就是由于房源是中高楼层（16楼），而且2栋2单元位于整个世代锦江的“中庭位置”，距离两边道路都有100米的样子，因此满足视野的同时，又没有噪音的困扰，三代同堂，其乐融融，岂不美哉。

目前该房源全网挂牌是515万，折合单价约为2.66万，这个单价我觉得放在锦二顶级学区房里，放在同小区和历史行情里，都不算贵。这个总价虽然也不算低，但是相对成都改善新房来说，往往就是一套143平的套四双卫格局，而且还不带顶级学区资源，总之各有利弊，看你取舍。以下通过三个维度说下价格体系。一是挂牌行情，目前同户型挂牌的房源，基本是500-650万左右，其中500万的楼层很低（像是2楼），视野受限，窗户对着的就是派出所院子，有一定局限性。本房源多15万，但是属于较好的中高楼层，我认为还是很值得的。二是成交行情，大家可以比对历史成交，近年该小区的成交单价，大多在2.8-3.4万之间，相对于本房源的2.66万，这意味着什么？

△世代锦江华宅近年成交单价多在2.8-3.4万之间

三则是老规矩，这套房本身是满五唯一，0增值税还0个税的状态，再加上房段子好房推荐是能真正做到0中介费的，所以实际成交只需要少量的契税（已有优惠折扣）即可，更何况，房东也不是一口价，而是可以视双方诚意，继续议价的房源。

这一套房本身来说总价500万+不算低，但却可以同时满足套五三卫的纯粹改善以及成都最顶流的学区属性，非常适合本身在主城区工作生活通勤的改善家庭，多子女家庭以及父母养老自住的家庭入手。如果预算500左右，也的确想考虑市中心改善学区房的，这一套非常值得深入了解下，性价比已经拉满，只等有缘人。总而言之，机不可失时不再来，需要和房东面对面的话，请...耳听为虚眼见为实，接下来是实拍赏析——

△世代锦江小区外立面

△客厅视野

△房屋客厅，已清空

△次卧视野

△书房格局

△超大主卧

△主卧正对府南河

△厨房及生活阳台