文/谢逸枫

目前全国超过30城市的商业银行把首套商业房贷利率上调回“3”字头，利率最低由2.65%-2.85%上升为3.0%-3.1%，已经引起市场强烈的关注，让购房者恐慌。因为好多购房者还没来得及享受，就已经结束了。

笔者统计，截至12月5日，首套房贷利率重回“3字头”的城市已经超过30个，包括武汉、长沙、青岛、福州、厦门、莆田、泉州、宁德、仙游、徐州、广州、佛山、东莞、杭州、南京、苏州、无锡、盐城、扬州、泰州、宁波、浙江省等。

从市场反馈过来的消息，说是一线城市和二线核心城市及少部分三线核心城市的房地产市场已经止跌回稳，成交量连续2个月火爆，有的城市房价上涨。

简单说，就是房地产市场已经回稳了，银行通过上调首套房贷利率，弥补之前的损失。同时首套房贷利率调整，也是符合市场和政策趋势。

从金融机构反馈过来的消息，说是符合银行净息差的要求，因为银行净息差的压力大，银行为了修正“内卷式”竞争，避免出现不好的市场竞争现象。

截至2024年三季度，国有行、股份行、城商行、农商行和外资行的净息差水平分别为1.45%、1.63%、1.43%、1.72%、1.44%，均跌破1.8%的“预警线”。

从房企反馈个来的消息看，应该与部分地区商贷利率和公积金贷款利率产生“挂”有一定关系，一定程度上影响银行的净息差，减少银行的损失。

回调房贷利率，是否会影响市场止跌回稳？

房贷利率总体下行周期，上调的房贷利率举动，容易引起市场关注，对市场、供需关系、基本面、成交、房价、预期、信心有所修复产生不利冲击。

一是购房者形成对房贷利率最低结束和房贷成本上升预期，影响购房的积极性和入市信心，不利于购房热情的延续。

二是形成对房地产市场止跌回稳的负面情绪影响，影响房地产政策效应的扩大和持续性，导致市场的成交量持续性上升预期减弱。

三是市场下行周期、出清周期、救市政策波动期，银行将首套商业房贷利率上调回“3”字头，将对房地产市场止跌回稳的预期、势头形成不利、负面情绪影响。

回调房贷利率，现阶段究竟释放出什么信号？

笔者认为，银行回调首套房贷利率，向市场、购房者释放六个信号。一是2.65%-2.95%的史上国内房贷利率记录最宽松、最低的终结、见底的信号。

二是阶段性调整，不是大趋势的，不是大幅度的回调。银行回调首套房贷利率3个基点-5个基点，是阶段性的利率调整，不是大趋势的。不是大幅度的回调。

三是未来将会有更多的城市、商业银行跟进回调首套房贷利率，可能是普遍现象。避免银行自身净息差带来的风险，减少银行的经营、资产不良率风险。

四是现在就判断房地产已经止跌回稳为时尚早。因为上海、北京、深圳等没有回回调首套房贷利率，况且这些城市房地产都是目前最火爆的。

五是购房者不要挑三拣四了，3.0%-3.1%的首套房贷利率，已经是非常低了，应该好好的珍惜，利率下调空间短期已结束。未来不排除银行继续回调房贷利率。

六是房贷利率和LPR出现背离，按照LPR的三次下降，房贷利率应该是下降，不是下降之后再回调。房贷利率的调整决定权在银行，不在市场。

未完全止跌回稳，为什么突然回调房贷利率？

银行回调首套房贷利率，主要是银行综合考虑资金额度、政策风险和运营、资本、税收成本及净息差，对主要商业银行来说，3.0%-3.1%是保本点。

商业银行按照市场利率定价自律机制，根据风险定价原则，结合本机构经营状况及客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平，是正常市场行为。

透过市场、银行、房企、购房者的角度来看，房地产市场未完全止跌回稳，突然回调首套房贷利率，背后的原因和逻辑来看，主要有五个方面。

一是额度供不应求。市场对房贷的需求量猛增，提前还贷减少，银行的房贷压力减轻，额度年末变得紧张，因为三道红线、贷款集中制、金融谨慎制度等要求。

二是银行利润的考核压力大，净息差创历史新低。银行房贷投放的成本和收益需要平衡，目前银行业的主流心态。银行对于提高利生息资产收益率有急迫性。

2024年三季度商业银行净息差降至1.53%，较上个季度又跌了0.01个百分点。净息差的监管警戒线是1.8%，1.53%已经低于警戒线，需要格外小心。

房屋按揭是银行长期稳定的生息资产，LPR三次降幅大，导致公积金贷款和商业房贷的利率倒挂，息差管理的面临考验，提高生息资产收益率刻不容缓。

银行扛不住了。三季度末商业银行的净息差已降至1.53%历史新低，环比下降0.01%。大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行的净息差均低于1.65%。

三是避免银行内卷式恶性、无次序竞争。银行净息差新低，利率下限不明，很容易引起银行之间的房贷内卷式竞争之争，扰乱了银行房贷投放市场次序。

四是降低房地产贷款不良率。不仅是银行保持合理的净息差与利润水平，还是风控体系的完整性，最关键是降低房地产贷款不良率，避免考核问责。

五是商业贷款与公积金贷款利息差产生“倒挂”。银行上调房贷利率下限3.0%-3.1%，足以维持公积金贷款的普惠性特征，2.65%-2.95%低于更公积金贷款利率。

六是按照商业净息差要求和收益及可持续性的发展角度，3.5%以下的房贷利率对商业银行是“赔本赚吆喝”，等于是不赚钱还亏损，不具有商业可持续性。

2025的房贷利率，是继续上调还是会下降？

银行回调首套房贷利率，主要是从银行自身净息差稳定及长久稳健经营的需求及供需关系、与公积金贷款利率倒挂现象出发，短期内对过低利率的修正。

一是总体来看，不是意味着房贷政策全面收紧。房贷利率低于3%的情况，主要是个别银行非理性竞争所致，容易对消费者产生误导，会冲击银行的收入。

二是3.0%-3.1%的房贷利率，依然是未来一段时间内商业房贷的最低利率。即便LPR再下调，短期内3.0%-3.1%的房贷利率不变，难回到2.65%-2.95%水平。

三是房贷利率调整，是商业银行正常的市场行为，有助于维护正常的金融竞争秩序，保持商业银行可持续性发展，调整后的房贷利率，仍然处于历史低位。

四是房贷加权平均利率持续处于历史低位，9月个人住房贷款加权平均利率为3.31%，同比下降0.71%。现在城市纷纷上调房贷利率，是基本见底的标志。

五是未来受存款和政策利率及存款准备金率下调影响，如果房地产市场继续下行，银行放贷考核压力加大，房贷利率下限下调会出现降价揽客的可能性。

六是3.0%-3.1%是房贷利率的基本下限，而存量房贷利率不受此影响。若合同约定利率根据LPR浮动，接下来LPR继续下行的话，利率会相应调整。