1、 2024下半年济南改善购房者如何买房？ 今年买房，大部分的改善购房者都是挺为难的。 不少房子一直在降价，变相影响了改善购房者的抉择，导致购房者对于中意的房子也不敢果断下手。 怕自己看得上的房子买了就降价，或者现在不降价，市场再持续这样的下行趋势，万一未来被市场带着降价咋办？ 不买呢，自己看中的不错的二手房源就怕人家卖掉，以后买不上了。 而比较喜欢的新房改善盘，开发商把外立面儿、会所、产品都做的不错，销售速度挺快，价格还也比较坚挺，甚至有的还要涨价。 犹豫其实就是怕买了赔钱，那到底大家应该以一个什么样的心态去买房？ 2、 我以我的亲身经历跟大家聊一下。 2018、2020、2022年，我买入的现在持有的三套房子。 2018年的海信贤文世家，是从2室到4室，同时给孩子做个奥体中的学校储备。 2020年，2021年，2022年，大家如果买房，的确能买到2万多的不错的改善房，比如玉兰花园三四期、济高珑悦府、中信泰富济南尊、中信泰富九庐（早期低楼层），仁恒奥体公园世纪、龙湖天奕还有中建云镜，以及领秀城的麓系洋房。 也有当初3万买入，现如今能卖到4万的，万科大都会、CBD仁恒公园世纪、大华紫郡等，这种在济南的确相对凤毛麟角，毕竟能支撑40000+单价的次新楼盘的确没几个。 以上这些楼盘，都有可圈可点之处，比如容积率比较低、位置环境好，比如产品不错，外立面、会所、精装等等。 2020-2022这几年，济南的改善盘房价还没有涨起来，又赶上疫情期间，那个时候相对来讲开发商的定价比较低（楼盘价差没有拉开），购房者需求又集中释放，自然就有了市场上行的环境，形成了济南楼市改善盘的牛市行情。 到了2023年，济南改善盘的价格都相对涨到合理的价位了，甚至部分片区冲高的楼盘，价格有所回落。 到了2023、2024年，不管二手房还是新房，大部分大家认为还不错的楼盘都30000+的价格。核心区大家都盯着的小高层基本上没有低于3万的，除非的确有一些不利因素或者是上一代产品。 2020-2022年是济南改善盘价格爬坡的阶段，2023年是济南改善盘冲高的阶段。而2023-2025，甚至往后的一两年，改善盘是一个价格平稳调整的阶段，同时赶上2024年的改善盘集中入市。能够在2023年房价基础上，还能往上冲高的楼盘肯定会有，但绝对是凤毛麟角。 说白了，2023年之后我们买的房子，赚钱的确定性就不是太高了。现在的市场是一个平稳的行情，房价的定价不算便宜，但是也符合市场的需求。这就导致房价短期之内上涨的幅度不会特别高，甚至有些不涨，一直横盘2-3年。如果买入单价3万+的房子，我们按照利息成本来计算，每年要涨1000块钱，才相对能做到保值。 所以我们了解了当下济南楼市的现状，以及未来几年房价的上升空间不大，才能有一个平稳的心态买房。 我们的确需要升级置换一套好房子居住，而不是单纯为了赚钱去买这套房子，我们为了住上一套好房子、为孩子上学做个储备，哪怕不涨钱付出点利息，是值得的。买房心态平稳了，也就不用纠结了。 比如我自己买的海信，也没赚什么钱，但是解决了我从2室到4室的升级，解决了孩子从历下到高新区的转学，我个人认为这个升级很值得、很有必要。 3、 下半年济南有不少改善盘入市： 高新区的济高凤凰路壹号院和小鸭保利云上璟誉。 历城金茂七里河兰亭府，历下保利二环东项目、尊御府、悦澜山四个楼盘下半年也要入市。再加上玖玺城7期珑和院、云顶一号、保利珑誉、中信泰富玖著、三发和岳府。 和谐中海的楼盘也要入市。 十几个改善盘同时在售，你问10个博主，肯定会得到10个答案，每个人都有偏向、私心。 我们要明确自己的需求去筛选： 你比如昨天有个粉丝说，就想要孩子未来的学校教育卷一点儿，觉得这几年高新区的教育比较卷，所以他要在凤凰路凤凰路壹号院和小鸭保利云上璟誉两个楼盘里二选一。 还有粉丝他就工作在CBD周边，他的要求呢就是近一点儿、产品好一点儿，那么科技城的楼盘就是他描述的选择。 还有就是生活在银丰玖玺城的粉丝，他已经有一套小房子，孩子也已经在银丰对应学校上学了，他想把这一套卖掉，然后换一套银丰的小高层大房子，所以自然还是选玖玺城的新房或者二手房。 还有一种需求，粉丝已经有中海天悦府的房子，比较小，想换一套四室，孩子也已经在天悦府入学了，错过了云境，那自然选择凤凰路壹号院，你给人家推荐保利的确远点了。 还有金茂的业主买中海天悦府房子为了上学的，还有山师二附中转学到天悦府的，这都是明确的自住+教育需求。 所以大家基本上都是基于自己某一两项特别在乎的改善需求去买房，而不是啥都想要，没有重点。你没有重点那自然会被别人牵着鼻子走买错房，因为没重点的直白说法是没有主见。 4、 济南的房子从5000到10000不难，从10000到20000，实际是积蓄了好多年的。你比如高新区的房子从7000-9000横盘了3-5年，2016年赶上政策才翻番到20000+。 现如今我们大量的改善盘想从30000到40000，好多主播为了卖房子也这么吹牛，说科技城短期能到4万，盛福、港沟短期能到3万，那真是为了卖房子瞎吹牛了。 这要匹配城市发展、人口流入、经济体量、高收入人群的收入增长，才能扎实的堆高房价。 我这几年比较敬畏这个市场，也比较谨慎的推荐，2023我没有买房，2024目前来看没有能赚钱的楼盘出现，所以我自然也不会乱买。对于自住改善买房，你30000+买个好房子，我认同。你要说纯粹为了赚钱买房，我自己没买，就不会推荐你乱买。 我个人认为济南楼市好房子向上的空间还有，但是房价不会短期内涨很快。 所以不管是科技城也好，还是凤凰路两侧几个豪宅也好，大家的同质化还是相对比较明显的，差异化并不突出，也没有绝对的稀缺性，你说谁能走出独立行情，涨得比竞品多很多？大概率都是蒙的。 当下买房赚钱的可能性越来越低，在这种情况下你一定要把自己的需求理解的更清楚，梳理的更清楚，这样才能准确的买到适合自己的房子。 市场中房价虚高的房子一直存在，只要你不贪心、不偏信，就不会上当。 济南这两年肯定还会出现几个单价能到40000-50000的好房子（整盘一半以上房源价格），但绝对是少数的，不是我们当下谈论的比较普通意义上的改善盘。 个人观点，仅供参考。