全国只有12个城市，楼市真正回暖了

一、楼市回暖现象及原因分析

1、多城政策放宽刺激需求

近年来，随着房地产市场的波动，中国多个城市相继出台了宽松政策以刺激市场需求。这些政策包括降低购房门槛、放宽贷款条件以及提供税收优惠等。例如，南京市和深圳市对二手房交易的增值税附加税进行了减半，这一措施显著降低了交易成本，激发了市场的交易活力。此外，常州市取消了购房面积限制，西安全面取消了社保要求，这些措施都极大地释放了潜在的购房需求。尤其是西安，通过取消社保和购房时间、面积的限制，使得更多非本地户籍人口有机会进入市场，从而推动了成交量的增长。

2、南京与深圳税费减免实例

南京和深圳作为两个重要的城市，其税费减免政策对楼市的影响尤为显著。在南京，二手房交易的增值税及附加税从5.6%降至5.3%，非住宅交易的印花税也减半征收。以一套总价300万的住宅为例，卖方原本需缴纳约188571元的增值税及附加税，减免后只需缴纳约179999元，节省了约8571元。这一政策的实施，有效降低了购房成本，刺激了二手房市场的活跃度。深圳也采取了类似的措施，自2019年2月1日起，二手房交易中的增值税附加税可以减半收取，这一政策执行期限至2021年12月31日。这些税费减免政策不仅减轻了购房者的经济负担，也增强了市场对未来房价稳定的预期，从而促进了楼市的回暖。

二、楼市政策调整及市场反应

1、社保与购房限制放宽

西安和常州等城市在社保和购房限制上的放宽，显著影响了当地楼市。西安全面取消了购房的社保要求，这一政策调整立即吸引了大量非本地户籍的购房者，市场活跃度得到快速提升。常州市则取消了购房迁入房屋的面积限制，进一步放宽了子女与父母相互投靠的落户条件，这些措施有效释放了家庭改善性住房的需求。市场反应迅速，购房需求得到有效释放，成交量明显上升。这表明，合理的政策调整能够迅速激发市场活力，促进房地产市场的健康发展。

2、落户政策放宽

广州和海口等城市通过放宽落户政策，吸引了大量人才落户，进而刺激了楼市需求。广州市将引进人才入户的年龄限制放宽，学士、硕士和博士的年龄限制分别从35、40、45周岁放宽到40、45、50周岁。海南省海口市也将本科以上或中级以上专业技术职称人才的年龄限制从40周岁放宽至55周岁。这些政策不仅吸引了更多人才定居，也为房地产市场带来了新的购买力。数据显示，这些城市的楼市在新政实施后，成交量有明显的增长，市场反应积极。落户政策的放宽，不仅为城市带来了人才和活力，也为房地产市场注入了新的动力。

3、二手房市场税费调整

南京和深圳对二手房市场税费进行调整后，市场反应迅速，成交量有所增加。南京的增值税及附加税减半政策，以及印花税的减半征收，显著降低了交易成本，使得更多购房者选择进入市场。深圳的政策也类似，增值税附加税的减半征收，极大地刺激了市场的交易活跃度。这些政策的实施，不仅促进了二手房的流通，也对新房市场产生了积极的带动效应。数据显示，南京和深圳的二手房市场在新政实施后，成交量有明显的增长，市场信心得到提升。

三、楼市回暖数据支撑

1、成交量回升

据统计，北京、上海、成都等12个大城市在春节后的楼市成交量同比持续回升。渤海证券研究所的报告显示，这些城市总体成交量上周环比上升了48.24%。这一数据表明，政策调整正在逐步见效，市场需求得到有效释放。此外，新增推盘量也有所上升，显示出开发商对市场回暖的信心。随着成交量的回升，市场氛围逐渐好转，购房者的信心也在逐步增强。

2、专家观点：政策效果与市场预期

易居中国分析师薛建雄表示，目前的成交回暖在意料之中。历年的三到五月都是成交高潮，去年下半年成交量大幅下滑，原先的刚性需求需要释放。在春节之后宏观经济出了一些利好的情况下，房市提前回暖。专家们普遍认为，政策调整的效果将持续显现，市场预期逐渐向好。不过，他们也提醒，房地产行业的调整远未结束，未来价格调整仍是房地产商自救的出路。财政政策应放在低收入群体的保障性住房上，以确保市场的长期稳定发展。

四、未来市场趋势预测

1、政策宽松趋势预测

预计未来将有更多城市跟随上述12个城市的步伐，进一步放宽楼市政策。随着市场调整压力的增大，政府可能会出台更多激励措施，如降低贷款利率、放宽购房条件等，以支持合理的住房需求。特别是三四线城市，为了吸引人口和促进经济发展，可能会出台更加灵活的楼市政策。政策的宽松趋势，不仅有助于提升市场信心，也将为房地产市场的稳定发展提供有力支持。

2、市场分化趋势分析

尽管政策宽松可能会带来整体市场的回暖，但不同城市之间的市场表现可能会出现分化。一线和部分热点二线城市由于其较强的经济基础和人口流入，预计楼市将保持稳定增长。而部分三四线城市，尤其是那些缺乏产业支撑和人口流出的城市，可能会面临更大的市场调整压力。数据显示，一些三四线城市的房价已经出现下跌迹象，市场信心不足。因此，未来楼市的走势将更多地取决于城市的基本面和市场自身的调节能力。

3、消费者购房意愿影响因素

消费者的购房意愿将受到多种因素的影响，其中收入水平、政策支持和市场信心是三个关键因素。随着经济的逐渐恢复和就业市场的改善，消费者的收入水平预期将有所提高，这将增强他们的购房能力。同时，政府在楼市政策上的支持，如税费减免、贷款优惠等，也将激发市场的购房需求。此外，市场信心的恢复也是关键，只有当消费者对市场前景持乐观态度时，才会更愿意做出购房决策。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，户籍政策放宽确实会带来更多购房交易需求，市场交易会因此反弹。后续，落户放宽将会成为部分省会城市政策调整的主要方向。

综上所述，全国12个城市的楼市回暖现象是政策调整和市场自身调节共同作用的结果。预计未来，随着政策的进一步宽松和市场信心的恢复，更多城市的楼市将逐渐回暖。然而，市场分化趋势也将愈发明显，不同城市需要根据自身情况制定合理的政策，以确保房地产市场的长期稳定发展。