绵阳房地产风风火火走过三十年。

2023年是分水岭。

主城前所未有地出现连续三个月成交三位数。

这是受经济大环境和所谓的头部房企债务危机带来的市场信心不足。

当然，最直接的原因还是大家兜里暂没钱。

为此，当下的绵阳楼市，出现了四种打破常规的现象。

商铺悄然火了

自从电商的兴起，十多年来，商铺的萎靡，成为房地产开发的心病。但是自去年以来，很多楼盘都是住宅卖得头疼，商铺不愁卖，而且价格还在持续小幅走高。

特别是社区底商，烟火气较浓的独栋商业，还有城市配套齐全的公寓，都取得了不俗的销售业绩。

比如树高丽晶荟、粼江云境、溪山和鸣、三江屿等等。

什么原因造成的？

1、商铺大都是现货，不存在烂尾。

2、住宅和股市都不能投了，老百姓的投资渠道进一步挤窄，放在银行的钱持续贬值。商铺不是最好的选择，却成为唯一的选择。

3、以前讲究5%的资金回报率，现在0.05%的资金回报率也得投，只要感觉这个地段还有生意，商铺还租得出去，哪怕二十年三十年回本，老百姓都要投。

4、绝大多数商家，经过十年二十年的积累，都喜欢自持商铺了。毕竟，自己当房东自己经营没有压力。只要不计房租成本，再瘟的生意都能养起头，就当给自己找份工作，在理论上不失业。

“首付一万”杀出江湖

首付一万是怎么回事呢？开发商帮购房者垫首付，几个楼盘推行后，效果非常明显，这是用铁的事实印证了低收入群体还是多，不是没有市场需求，而是确实没钱。

这又印证了楼市不好并不是楼市不好，而是经济形势不好的集中体现。

“首付一万”进一步扫清了“极度刚需”人群，为当前的市场窘迫感找到了暂时解决的方案。

但这个方案的市场风险也不容低估，以前沿海地区就出现过，推行一段时间就被紧急蜗居停了。

什么风险？得罪人的事，不说也罢！

区域冰火两重天

以前说到冰火两重天，一般指大盘和小盘，品牌好与品牌差，质量好与质量差的楼盘成交量的巨大差距。什么优势都没有的楼盘，只要价格合适，同样卖得出去。

但现在不一样了哦。不仅是楼盘，区域的热度也是冰火两重天。

现在的区域表现是：一经开、二园艺、三城中心，其他板块就真的够呛。

按行政板块来讲，就是大涪城板块（含经开、高新、园艺等）远远好于游仙板块，游仙板块又比安州板块好得多。

除了大涪城板块，游仙和安州板块几个月卖不出去一套房的楼盘都有。

房地产的下半场，大城小城，不要离开主城这是铁律。要想房子好卖，只有占据城市烟火处+一城山水绝佳处的板块才能躺赢。

房子住上几十年还要赚钱的时代一去不复返

90年代到00年代初，是房地产的起步阶段。

00年代初到2020年是房地产高速发展的阶段。

有一组数据可以看出——

从2003年到2020年，房地产投资年均增长19.9%，商品房销售面积年均增长10.8%，商品房销售金额年均增长20.3%。

中国房地产用了20年的高速增长，走过了一些发达国家上百年的历程，为中国经济保持高速增长作出了重要贡献。

但是，房地产和所有行业一样，到了一定阶段后，就会出现调整，就会出现优胜劣汰，这种调汰有利于房地产进入高质量发展阶段。

过去三十年，买房子的和卖房子的，甚至与房地产相关的行业，无不躺赢。

因此，全社会都对房地产寄予了很高的厚望。

期望越高，失望就越大。

这不，头部房企债务危机来了，让全社会都措手不及。

市场调整期就出现了，大家都不适应，但慢慢的也会适应了，这有一个缓冲期。

市场在调整，政策也在调整，于是“让商品房回归商品属性”这个科学提法出现了。

保障房保基本民生，商品房回归商品属性，就是在如今全社会都基本实现“居者有其屋”的大前提下，商品房是用来解决提高舒居品质的功能，用进一步放开的市场方法来解决。

当然，这个市场就小多了，基本上就是改善需求。这就是房地产发展的方向。

改善族将旧房子卖给保障性需求的人群，越来越无法实现“一套房子住上几十年还要赚钱”，但并不会影响改善换房的积极性。

商品嘛，使用后折旧贬值是极正常的。汽车在使用过程中贬值速度是最快的，但并不影响许多人从普通车换豪车的积极性，是不？

况且，在所有商品中，未来商品房的贬值率仍然是最低的。毕竟，土地永远不会贬值，特别是能级越高的城市。

未来，房地产有市场开发就是满足这部分人的需求。

用品质占领市场是房地产发展的不二法则。

绵阳如此，全社会都如此。

促进房地产健康发展的政策包括——

1、取消城市中心区、城市副中心等核心区域的限价措施，允许开发商自主定价；

2、放宽远郊区域的限购政策，不再对购房者的购房资格进行严格限制；

3、取消远郊区域的容积率限制，允许开发商在不影响周边环境和生态的前提下，提高土地利用率。

其实这就是“让商品房回归商品属性”政策的细化。这三条对绵阳房地产发展没有实质性影响。

绵阳，作为三线城市，从来就没有限购限价的勇气，在主城内都是“一河之隔天壤之别”，远郊哪里还香得了？

专注产业发展，让房地产市场理性走，往往更平稳更健康，这也是绵阳城市的属性，同明也注定了绵阳房地产会一路向好向美。

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