2025年的楼市，基调已定。
本周一，天花板级别的会议在北京召开，稳楼市，稳股市，实施更加积极的财政政策，以及适度宽松的货币政策，成为舆论焦点。通俗来说：刺激政策将继续轰油门，降准降息正在路上。而楼市止跌回稳，也不止是说说，而是要完成的目标。
至于买房者，高层的指示也非常清晰：如果房子匹配需求，就不用观望，未来的预期已定，该出手时早出手。而且，时值12月，正是房企冲业绩，拿出好货的时候。
城区大戏，海珠扛旗那么，广州的朋友要如何操作呢。我们一直遵循：中心区——好板块——好项目——好房源的原则，层层剥笋，大浪淘沙。从城市层面来看，天河、海珠、荔湾、越秀可谓第一梯队，但越秀区面积太小，荔湾和天河存在供应偏差，唯有海珠扛起了城区大旗。今年1~11月，海珠网签金额超过340亿，位居中心六区第一！（来源：中指院）
海珠更是各大开发商兵家必争之地，截止至发稿，海珠已成功出让7宗地，吸金超过185亿，已提前问鼎全市土拍第一。而接下来，海珠还有一宗地要卖，可以预见明年的海珠新盘一定不少，这意味着什么呢？开发商用真金白银佐证海珠价值与潜力，未来2~3年，只要想买在中心城区，海珠都是绕不开的选项。
不过，这又会衍生另一个话题，那就是海珠选择变多，又该怎么选？这里，我们就要考量楼盘更多的高阶数据：比如户型的朝南率，比如学位的含金量；比如社区的体积；比如与地铁商圈的距离等。总之，现在选盘看的不是谁的“短板”更少，而是谁的“长板”更多，要买，就要买「六边形战士」。
榜一大哥，是它，还是它！那么，谁才是海珠真正的「六边形战士」呢？估计很多人率先想到的都是它——保利燕语堂悦。
这是海珠妥妥的顶流，凭一己之力带飞整个区。保利燕语堂悦首开当日，200多套货量，竟引来千组报备；开售半年有余，网签已达388套，成为海珠市场的“榜一大哥”。（统计时间：5-11月）；而在500-800万改善价段，保利燕语堂悦也以近400套的销量，登顶广州。
如今，A1/A2/B1栋的梯腿基本售罄，约94㎡、约125㎡可选楼层货量见少。本月项目拿出最好的B2#栋楼王，满足海量需求，加推当天，项目1小时连刷9套，短短1天，去化超30套房源！当前市场，买家对市场敏锐度越来越高，只有好产品才不缺买家，而买家真金白银的选择，永远比营销与口号，更有说服力。那么显然，海珠真正的「六边形战士」，只能是保利燕语堂悦。
B2#栋加推当天，人气爆棚保利燕语堂悦究竟有什么魔力，能让如此多买家共同选择？难道是他们都在盲从？货比三家的时代，买家愿意掏钱的项目，必然是经过精挑细选的，是不愿将就的结果。所以，项目凭什么脱颖而出，成为买家心目中的“扛把子”？别急，让我们来一一剖析。NO.1有地段，更要有体量项目地段就不累述了，海珠西的繁华与烟火气有目共睹，直接看图：
我们反而要说的是，在如此地段，能拥有燕语堂悦的社区体量，非常难得。来看数据，去年12月海珠一共挂牌出让了10宗宅地，其中广纸314地块，宗地面积1.48万平；大干围地块1.54万平；新滘西路以北地块2.04万平；东晓路东侧地块2.21万平，都是蚊型地。而保利燕语堂悦，宗地面积则达到了4.79万平，项目总建筑面积，在过去一年已出让地块中名列前茅，更是学铁商配齐，综合能力最强的项目。
老城区本就寸金寸土，可以挤出蚊型地，但很难再供应像燕语堂悦这样的土地。
这意味着，项目不是孤零零的几栋楼，而是有花园，学校也在红线内，社区配套更完善。
对于改善家庭来说，有房住和有社区，是两个概念来的。
只有住在保利燕语堂悦，这种有一定体量的社区，你才会拥有能停留休憩的大树，能攀爬奔跑的儿童乐园，能健身跑步的空间，能诞生美好回忆的地方。
NO.2看学校，更要看确定性充足的社区体量，让燕语堂悦能在红线范围内配建一所24班学校。一般来说，学校在红线内，孩子读书的确定性往往比学校在红线外更高。而能给到这份安心的项目，并不多，过去一年海珠出让的土地中，配套学校的地块，只有两宗。其中，小学由名校领衔的，而且未开盘就确定引入，将教育前置期拉到如此长的，第一个就是保利燕语堂悦。其配建的24班小学，引入宝玉直实验小学领办。
｜宝玉直实验小学（光大校区）实景图宝玉直是海珠屈指可数的省一级小学，也是罕有的百年小学，其不仅底蕴深，成绩牛，而且其各大杯赛的获奖人数，在海珠区也是一直稳居前列。一句「北有“烧鸡”（民办TOP1的华赋），中有“鸡腿”（铁一系），南有“鲍鱼汁”（宝玉直）」，足以看出宝玉直的江湖地位。而宝玉直实验小学，继承宝玉直百年名校血脉而来，同样不容小觑。那么，由宝玉直实验小学领办全新学校，与另一种教育集团化对比，有什么优势？教育集团化，没有改变领导班子、教师团队以及教学方式，名校只输出办学理念，需要潜移默化才有“质”的改变。宝玉直最核心的是强大的师资水平，由名校直接领办，一来，硬件规划、老师学历要求，到核心团队组建，都与校本部同源同宗。二是，本部会输出优质师资力量，支持领办学校，整体教育氛围一脉相承。或许有人会说：读民校更省心，小初高同样能解决，何须大费周折？但民校的不足同样突出，除了动辄5万+/年的学费，师资能不能稳定。
甚至几年后，这所学校还在不在，都有很多不确定性。拿孩子未来去赌，值得吗。NO.3双地铁上盖，更要看轨道“CBD含量”再来看项目交通，燕语堂悦门口便是广佛线+11号线（在建）燕岗站。
其中11号线，值得重点说说。其一：根据官方通告，这条线将于年底正式开通，期限已不足20天！（来源：广州地铁集团）其二：作为广州首条环城地铁，其定义了广州一环，并串联琶洲、金融城、珠江新城、天河北、白鹅潭等重点CBD，含金量之高，在国内都找不到几条。其三：11号线换乘站达到26座，其中16座与既有线路换成，是不折不扣的“换乘之王”。而且燕岗地铁出入口就在项目百米范围内，幸福感远超那些需要步行几百米，甚至骑车1、2公里才能到的地铁站。所以，燕语堂悦的业主，其行动半径可以覆盖广州重要节点，甚至还能通过广佛线，直达千灯湖等佛山CBD。
｜项目附近的燕岗站实拍NO.4稀缺新中式园林，更有东方之美燕语堂悦最戳中买家的一点，是打造了海珠首个新中式东方美学园林。这座园林相当奢侈，光是土地面积便占了整个项目的1/3，保利造园林的面积，放在其他蚊型地块，只够建房子。这座园林足够珍稀，保利更是珍视，更将造价更高更贵的中式园林，不顾成本地糅炼于此。毕竟，它是海珠的首座悦字系产品，宛如一位含蓄的东方古典美人，闯入繁华热闹的老城，赠以浑厚华滋的笔墨。
以景观为轴，项目形成层层递进、曲径通幽的“五进式”归家礼序。古榕环岛聚场、半亭戏台、翰林雅庭等场景，不仅满足休憩、会客、观景等功能，更充满仪式感，让人仿佛赴一场山水园宴。未来项目还将以《梁园飞雪图》为蓝本，植入曲水飞虹、万倾涵碧、松间、观澜、林隐等景观组团，传递东方意韵美。
约90-120㎡三四房，不卷得房率，卷舒适度能打动市场的好产品，通常是席位有限的抢手货。保利·燕语堂悦目前已加推二期最后一栋高层单位B2栋，无论位置、景观、产品力，都达到楼王级别。
二期是项目离地铁、商业更近的组团，园林和活动空间也更阔绰。其中，B2栋又是二期视野与景观最好的一栋，看这抹窗景，一面是新中式园景的美妙，一面则是城市中轴的璀璨。静谧与繁华，在此交融，足够让人羡慕。
保利·燕语堂悦被誉为海珠改善顶流，总是一加推马上被抢空，如今政策推动加上让人挪不开脚的景观，B2栋去货恐怕只会更快。而且，B2栋的产品还藏着诸多杀手锏，很多设计都是别人模仿的对象。比如建面约90多平南向小户型。在海珠，这个面积段的二手，几乎都是北向，甚至是西北向，哪怕是一手项目也是稀缺品，通常要100㎡以上才能做到南向。
而且保利·燕语堂悦，不仅阳台朝南，任何一个户型都至少有四开间朝南。海珠一些新规产品也开始做，但保利对朝向的重视，领先了一步。
再比如灵动性与拓展空间。保利燕语堂悦全盘采用了新规，使用率超过100%，很多空间无论实用性，还是视觉感受，都找到了最佳方案。厨房是个鲜活的例子，保利不管是什么面积，都做到深U型厨房，操作台长度是普通L形厨房的1.5倍。这里的差距，是再多新规也无法弥补的，因为需要开发商在设计之处，就有把厨房做到更实用的观念。再来看一个典型的户型：保利·燕语堂悦建面约110㎡四房。
如果把客厅与次卧联通，会客厅最大开间能达到约6米。很多人总会觉得客厅开间越大越好，其实从设计角度看，100多平户型，客厅开间保持在3米多已经很舒适。如果想要霸气的开度，6米左右能让双眼感到震撼。盲目做大客厅，会损失卧室与公区的舒适，实际上会造成空间浪费。再看卧室，保利三个次卧开间超过2.3米，完全能放下一张床。而市面上有些项目，看着使用率挺高，但具体到卧室空间，你会发现其中一个开间不够，只能做个大书房。如今，大家谈得最多的，便是房子使用率高不高。房产君一直认为，数字是数字，对买家来说，最重要的还是落到实用上。
到处都有飘窗、阳台，自然能拉高使用率，问题是，飘窗不是越多越好的，既不承担收纳，也无法行走，并不使用。保利在户型设计之初，保持了“实用”的初心，它没有盲目加飘窗，反而是合理规划，让飘窗能收纳，能休闲，为生活锦上添花。阳台也不是越多越好的，太多阳台改卧室，人在玻璃房子里，隐私是问题，冬冷夏热也是问题。所以，只有平衡使用率与实用性的产品，才是好产品。可这个角度，保利·燕语堂悦建面约120㎡四房，可以说是目前最强四房。
其LDK一体化大横厅，尺度直追海珠140㎡+的产品。但同时，它又平衡了卧室的尺度，每个卧室均有舒适的休息、收纳与活动空间，保证均好性。主卧整体空间达到约28㎡，但它的尺度是兼顾实用性的，开间约4米，进深约5米。这样的尺寸，不仅保证三面下床，更留出了打造L型衣橱的空间。一些新规项目，做到三面采光，牺牲了很多收纳空间，像建面约120㎡的产品，没有大衣帽空间，其实很可惜。
最后，海珠核心要地，是楼王单位，是稀缺的海珠真正六边形产品，还是实用级新规产品，真的值得去看看。听闻，恰逢年底冲业绩，项目还放出钜惠活动，手慢即无！如果你对项目感兴趣，想去东方意韵园林逛逛，不妨亲临现场看看。
