NO.1 | 壹

顶层定调！楼市真的要变天了

去年724经济工作会议，高层定调房地产供求关系发生重大变化。

时隔一年，刚结束的三中全会，提出发展房地产新模式。

跟普通的政治局会议不同，三中全会决定了接下来五年甚至十年的发展方向，所以，「房地产市场的新模式」很关键。

什么是房地产的新模式？我们需要从这次大会重新梳理。

有意思的是，上周五，全会公报发布，股指飘红，房地产成为跌幅最大的板块。

2010年以后历次的三中全会，从未提及房地产，今年是第一次提到，可见房地产的地位有多高。

然而房地产指数应声大跌，似乎也说明市场对楼市的悲观心态，利好不成反利空，房地产过去那种大放水、猛刺激的时代已经过去了。

房地产会去向何处？

7月21日，《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》发布，其中与房地产有关的内容主要包含5个方面。

1、加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。

2、支持城乡居民多样化改善性住房需求。

3、充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。

4、改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。

5、完善房地产税收制度。

从内容来看，基本上定调了房地产后续的发展方向和主要目标。

首先，把“租购并举”放在第一条，意味着我国房地产新模式基本确定，大概率效仿德国模式，整体构建双轨住房体系。

往后，保障性住房建设的进度将会进一步加快，包括保障型租赁住房以及可售型保障性住房。

其次，在住宅市场端的表态也有了明显的变化。过去房地产政策以鼓励刚需、刚改为主，一定程度上压制改善和豪宅。未来，延续“好房子”的要求，政策必然将鼓励市场端的改善性住房，鼓励好房子，其实也就是鼓励有品质、有市场的豪宅。

第三，楼市调控相关限制政策或将全面取消，房地产交易限制最宽松时代正在到来。这主要目的其实是恢复商品房的活力，算是对过去政策的一种纠偏。

事实上，在此之前，除了北上广深、天津、海南、雄安新区之外，其他地方已经全部取消了限购政策，而限售、限贷、限贷政策也已几乎不复存在。所以，本次标题指向性较为明显，北上深等核心城市后续限购政策或将进一步解除。

第四点聚焦到了房企端，逐步取消商品房预售制度，实行现房销售制度，这个时代应该快要到来了。

这一举措，相当于提高房地产行业门槛，把一些资质不好的中小房企挤出市场，从房企端重塑市场参与主体，进一步去产能，有利于减少供应量、维护市场中长期的稳定。

另外，这也是在解决购房交易中的不公平性问题。此前，在房地产“蒙眼狂奔”时代，开发商其实没有那么多自有资金来买地，玩的大多是「空手道」，完全靠负债造楼，说白了，就是用购房者的预付款来建房，其中最重要的就是首付款。推行现房销售，一定程度上解除了买方的购房风险。不过，政策估计不会一步到位，而是逐步提高预售门槛，慢慢实现。比如近期部分城市，就提高了银行发放贷款对项目进度的要求。

最后，是房地产税问题。

从长远看，地方财政将主要依赖房地产税，但这不是单纯指“持有阶段的税收”，而是跟房地产相关的全部税收。“完善房地产税收制度”，应该包括了增加持有环节的税，同时适度降低交易阶段税费。房地产税早晚要来，这是不可避免的。

按照全会公报“到二〇二九年，完成本决定提出的改革任务”的描述看，上述几项任务，中央要求都必须在2029年完成。

结合会议文件和公报的内容来看，何止是以上几项任务，未来5年，我们还有很多任务需要完成。

NO.2 | 贰

为什么说以后房价还会涨？

最核心一段论述是，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。

加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。

充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。

改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。

所谓“房地产新模式”，就是指保障房和商品房双轨制，保障的归保障，市场的归市场。

普通的工薪家庭，刚需，有保障房兜底，有钱人买商品房，未来也会逐步取消关于豪宅的诸多限制，鼓励有钱人买房。

未来房地产限制性政策逐步松绑或者取消，进入市场化阶段，管控政策逐渐被房地产税取代。

未来房价一定还会涨，甚至可能大涨。

但是，最终房地产只能成为少数人的游戏，未来只有一线城市和强二线城市核心区域的优质房产，才具备流动性。

全国大部分城市大部分房价都不再具备大幅上涨的可能。

NO.3 | 叁

房地产新政密集落地！拐点来了？

近日，一系列房地产新政如春风般席卷而来，犹如投入平静湖面的石子，泛起层层涟漪。

合肥

7月15日，合肥多区发布最新购房补贴政策，其中，合肥高新区、经开区、新站高新区均提出，新购新房和新建车位给予购房补贴和购置补贴，单套补贴金额最高不超过10万元。

合肥的购房补贴政策，无疑为购房者送上了一份实实在在的“大礼包”。这不仅能够直接减轻购房者的经济负担，还能激发市场的购买热情，促进房地产市场的良性循环。同时，这也体现了地方政府在稳定房地产市场、促进消费升级方面的决心和力度。

南宁

7月15日，南宁横州市发布《横政办函〔2024〕41号横州市人民政府办公室关于持续促进房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》。

其中提出，继续实施财政补贴，购首套、二套新房，按每套10000元上限给予财政补贴；购新房车位按每套1000元上限给予财政补贴。同时，优化首套房和多孩家庭住房认定标准。

益阳

7月10日，湖南益阳发布了《关于优化政策促进市中心城区房地产市场平稳健康发展的若干措施》。

新政提出，不仅购房给予财政补贴，人才购房还有最高20万元购房补贴，多孩家庭还有每套最高3万元的购房奖励。

结语

在“房住不炒”的大背景下，楼市想再现疯狂暴涨，是不可能的。

对于普通购房者来说，只要秉持理性判断，不盲从、不跟风，就一定能在楼市中站稳脚跟，获得自己的一席之地。

国家的调控政策，从来都不是为了伤害老百姓的利益，而是为了楼市长治久安，造福子孙后代。

那些想在楼市浑水摸鱼的投机客，趁早收手，别把自己赔进去了。

最后说一句，房地产作为支柱产业，功在当代，利在千秋。

只要行业能守住风险底线，必将迎来更加美好的明天，成为国家未来发展的中流砥柱。

楼市的未来，让我们拭目以待。调控政策的实施，将如何影响我们每个人的生活，这是我们都需要思考的问题。