（曲涛/文）3月20日，“2024房地产TOP500测评成果发布会暨房地产企业发展高峰论坛”在北京举行。会上，中国房地产业协会、上海易居房地产研究院联合发布了《2024房地产开发企业综合实力测评研究报告》，业内备受关注的“房地产开发企业综合实力TOP500”等测评成果正式揭晓。（点击查看完整测评研究成果>>）这项开展了16年的测评研究工作，已成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的重要标准。

本次发布的测评研究报告指出，房企经营格局在近几年发生了巨大变化，房企排名经历了大幅度洗牌。进入2024年，全国房地产市场依然面临下行压力，但市场规模仍然存在，房企仍存在结构性机会。

对于行业目前的困难和压力，中国房地产业协会会长冯俊在发布会上表示，房地产企业要把视野放宽一点，放长远一点，不要因暂时的困难而丧失信心。“就像走夜路，老惦记着什么时候能见到日出，就会越来越觉得路长；把心态放正，辨证地看问题，其实要走的路长是客观的，并不是情绪所决定的，只要一步一步往前走，总会度过难关，迎来新的明天。”

发布会举办的当天，也恰逢是中国的节气日——春分。它象征着冬天的结束和春天的开始，是四季轮回中的一个重要转折点。与会的专家和嘉宾在对2024年宏观经济形势、房地产市场走势、新时期的企业策略等进行了深入交流后，也相信——只要坚守初心、回归产品、做好服务，必将迎来行业的转折点，就像春分之后的白天越来越长，房地产行业的日子也会越来越好。

那么，让我们看看，参与本次高峰论坛的经济学家、业内专家、优秀房地产开发企业、供应链企业领袖和金融投资机构精英代表，对于宏观经济和行业发展给出了什么样的建议和答案，让我们感受到了如春日般的希望气息。

中国房地产业协会会长冯俊

冯俊：有三件事情房企应当主动做、尽早做

中国房地产业协会会长冯俊表示，目前房地产下行的时间有点长，房地产企业面临困难有点大，市场情绪有点迷茫沮丧，市场修复还需要一个过程。但有两个问题必须要清醒认识：一是，供需矛盾发生了重大变化，房地产市场的规模和增速已经不太可能回到以前的位势上；二是，住房需求并不因为现时的市场低迷而消失。在人的美好生活追求中，居住条件的持续改善仍是经济社会发展的重要方面。

冯俊认为，历经房地产市场的起伏，必须对房地产业发展的旧模式认真反思。对旧模式的弊端，应该从供给端、需求端、治理方式和企业形态四个方面去认识，深入分析制度环境造就市场结果的形成机理。对于房地产企业，必须改变靠规模扩张、债务高启的发展模式，重新定义发展路径。

关于构建房地产发展新模式，冯俊建议房企的思维方式不能再以原来的市场条件、制度环境来谋划发展战略，不能简单地等待政策，或者被动地等待需求好转，而需要有新认知，调整发展思路和发展方式。

在冯俊看来，当前房地产市场的重要任务是改善预期，修复信心，重建信用。有三件事情房企应当主动做、尽早做。一是，依靠科技进步改变建造方式，用数字化、工业化方式建造房子，提高住房质量；二是，始终把防风险放在重要位置，决策机制必须把供给与需求契合度放在首要位置；三是，重构交易的信用关系。

上海易居房地产研究院执行院长、克而瑞集团董事长丁祖昱

丁祖昱：筑底之后就能进入平稳阶段

上海易居房地产研究院执行院长、克而瑞集团董事长丁祖昱表示，大家都感觉今年前两月的市场压力有所放大，数据上看，一二月份销售面积同比下降20%，特别是住宅销售面积下降24.8%。销售额下降29.3%，住宅销售额下降32.7%，都是最近几年来一二月份压力比较大的同期状况。从头部房企来看，TOP20房企销售基本腰斩，也反应出整个行业的压力。不过，好在三月份市场整体开始慢慢回稳。包括从政策到企业，再到市场都出现了一定程度的回稳迹象，大家身上的压力稍微减缓一点。

在丁祖昱看来，央国企现在是整个中国房地产企业的中流砥柱。近五年拿地金额TOP20的房企中，央国企从2019年的20%已经上升到去年65%。目前房企还在不断调整企业架构，最近很多企业继续调整区域和城市结构，以适应当前房地产市场的变化及企业自身要求。从规模角度看，房企渐渐不再追求规模，从城市的分化角度，企业也在不断调整相应的结构。

丁祖昱认为，房地产行业从2023年已经全面进入到筑底阶段。今年的一二月份也在筑底，什么时候能把这个底筑的相对稳健，然后进入到平稳阶段，还需要进一步观察。目前行业还在继续洗牌过程中，今年还会有一部分企业发生一些变化。对此，丁祖昱预计央国企占比还会进一步提升，但提升速率有所放缓，头部房企市场占有率会进一步提高，稳定性也会进一步加强。未来中小房企可能一方面会有很多的变化，另一方面，一部分中小房企会出圈。

国民经济研究所副所长王小鲁

王小鲁：房地产的宏观应对策略有三个方法

国民经济研究所副所长王小鲁指出，未来城镇房地产市场发展空间上，预计我国人均居住面积将达42平米，到2035年基本饱和。根据人口普查的情况，人均住房建筑面积已经超过37平米，目前全部住房存量面积482亿平米，距人均居住饱和大约还有106亿平米的空间，这就是未来12年间的市场空间。

王小鲁建议，将拉动房地产的宏观应对策略放在以下几点：

第一，减缓冲击，把硬着陆变成软着陆。政府可以采取一些措施，包括银行的贷款偿还等，以减轻房地产企业面临的冲击，但最终不可能由政府和银行兜底；第二，政府收购适用的滞销商品房，改造为保障性住房，一方面解决城镇低收入居民的住房困难，另一方面带动房地产存量房屋出清；第三，在土地制度方面需要推进改革措施，实现多渠道供地，允许农村集体建设用地以同等身份进入市场。

同时，对于房地产企业，需要积极压缩在建规模和待售面积，促进销售，减少资金占压和负债，加快周转；同时，积极配合参与保障性住房建设。此外，需要转变急功近利的经营方式，做好应对冲击的准备，积极、稳妥地做好经营，立足于长期持续发展。

华发股份市场营销管理中心总经理贺传浪

贺传浪：企业要着重产品力，回归居住价值是安身立命根本

华发股份市场营销管理中心总经理贺传浪表示，产品是取得成功的核心，在过去经营决策过程中，不管是主动或是被动的选择，有非常大的影响。过去这些年，华发股份围绕不同城市，不同项目，都扎根在产品上。同时按照住建部最新的提法，也在试点新一代的“四化”住宅，像造汽车一样造房子。

贺传浪认为，企业要与时俱进，根据行业的变化打造企业组织。同时，为应对快速的市场变化，华发股份做了一些阶段性调整，叫工作小组机制。过去有很多的合作伙伴爆雷，为此成立风控小组，来应对合作伙伴爆雷的问题。

对国企和央企来讲，如何快速应对市场变化，做一些阶段性调整很重要。而华发在人才战略上，不同于其他的企业，过去三年招聘了大量的行业优秀人才。只要有人在，就有需求在，就有更高的改善性的想法在。所以未来企业要立足产品，回归居住的本质和价值，这是安身立命的根本。

河南金沙集团总裁张永涛

张永涛：企业要端正态度坚守初心，把房子做好才有未来

河南金沙集团总裁张永涛表示，房地产业的明天是什么？美好生活少不了好的住房，既然少不了好的住房，房地产业就不会消亡，会一直存在。但好房子才有生命力，所以美好的明天是给那些建好房子的企业。要坚守初心，把房子和服务做好。

张永涛指出，面对竞争企业要坚守赛道，经得起诱惑，耐得住寂寞。与其他行业相比，房地产行业的竞争远远不到位。在这场竞争中，规规矩矩端正态度，把房子做好的企业才有未来。

此外，张永涛强调，企业要对赛道有正确的认识，作为一个小草根企业，对于资金、人才和其他资源的获取与国央企不在一个起跑线。所以，不要尝试上规模，要做的就是经得住寂寞，控制好规模和欲望。

中金公司研究部执行负责人、董事总经理张宇

张宇：房地产需要当下不杂，心有繁花

中金公司研究部执行负责人、董事总经理张宇表示，对于房地产行业目前遭遇的调整和未来的发展，可以借用曾国藩讲过的话来总结，那就是“既往不恋，当下不杂”。对于过去的事情，房企们应该不再留恋，而更应在当下保持心态，让心境平稳，不杂乱。

但在这个基础上，张宇强调，应该再补充四个字——心有繁花。就像之前火热的电视剧《繁花》里呈现的，在那个年代怎么打拼，最后赢得更好的局面。因此，广大房企在保持心态的同时，也要“心有繁花”，带着乐观主义精神和情怀，迈向新模式，迎接新发展。

绿城中国执行董事、副总裁李骏

李骏：行业未来可能将呈现低增长、低利润和低容错的特点

绿城中国执行董事、副总裁李骏表示，人口增长情况、城市化，居民消费情况的变化，以及政策等原因让房地产行业本轮调整持续时间较长，不过仍是国民经济的支柱行业之一。现在市场调整筑底迹象越来越明显，未来稳定之后也比较难现大幅度反弹，可能会维持在10万亿左右的规模。原来房企高杠杆，高周转，高负债、急剧扩张的模式难以为继。未来房地产行业可能会存在低增长、低利润和低容错的特点。

对于本轮房地产市场的调整，李骏表示，随着各项政策落地，效果不断显现。而对于行业筑底的时间，他希望L型的这一横尽量的早一点，逐步略微有所复苏。

中海发展康养公司总经理郭鑫

郭鑫：做好康养有两个根本点

中海发展康养公司总经理郭鑫表示，康养最近比较火，看过去十年的市场，2013年是中国康养产业新元年，到现在为止大家还在谈元年的问题，说明这条路并不好走。

到目前为止，康养市场有几个趋势。第一，政策更加精准，政策是推动整个市场发展的重要的点，尤其康养产业，只有当土地和金融两条腿打通之后，康养产业才能真正的起来；第二，从供给侧来看，房地产是单一属性的产品，但养老不是，养老包括衣食住行用所有的需求总合；第三，从客户分析角度，目前客户的感知有几个非常明显的变化：首先是认为康养住区或者康养机构的服务是专业机构；其次是消费力逐步提升了。这两个显著变化对下一阶段的康养产业的发展会产生新的变化；第四，是康养参与的主体，原来前100强很多公司参与到养老产业当中来，而现在国字头纷纷进入这个市场，早期的房地产公司有一部分退出，保险系也有一些分化，市场也呈现了极大的分化。

面对新发展环境的调整和变化，郭鑫认为，先看大势，做好企业判断和组织管理。具体的策略，走入到持有性物业以后，根本的两点很重要，其一，产品和服务的关系，好产品和服务必须在一起；其二，要把资产运营和退出放在一起考虑。

融者共创建管集团执行总经理朱瑶瑶

朱瑶瑶：存量资产为代建企业创造机会

融者共创建管集团执行总经理朱瑶瑶在论坛上指出，资源的不断集中，使得地产行业产业链更加细分，所以给拥有产品力、品牌力和综合解决能力的企业机会，去做一些存量市场。疫后很多城投在托底，很多资产都需要高效变现、提升运营价值，保证资产价值，这些存量市场都给到了代建企业一些机会。

同时，朱瑶瑶强调，在过去行业变化过程中，大家对房子的需求也一直在变。从原来极强的投资属性到现在把投资属性抛掉，回归居住属性。市场也随之由卖方市场转换到买方市场，客户对于房子的要求更高。好房子承载着人们对美好生活的向往，对每个从业者来说，都是一个挑战。企业要从规划到配套再到户型等方面，更加迎合客户生活场景的营造，而不再是做出一个冰冷的建筑。

乐迈石晶亚洲副总裁陈大男

陈大男：好房子是新质生产力的要求

乐迈石晶亚洲副总裁陈大男表示，好房子是房地产发展的新模式，这种新模式就是保障房与商品房一体两翼共同发展，在制度建设、企业发展、金融支持方面共赢共享。

同时，好房子是新质生产力的要求，它必然是科技创新发挥主导作用，摆脱传统增长的过程和途径。此外，好房子是人民群众对美好生活的向往，所以一个好房子可以幸福一家人。

陈大男表示，中国家居即将进入一个一站式环保整装的时代。好房子、好家居也是在这个过程中逐渐由个别的装饰装修变成一站式的全屋整装，全屋整装既有住宅产业化的精装修，也有以大规模、中等小型规模的各类装饰公司来实现。

老板电器工程总经理洪伟光

洪伟光：聚焦烹饪赛道，对产品有敬畏之心

老板电器工程总经理洪伟光认为，市场有下滑，但不是从有到无。对于企业来讲，增长是硬道理，可以通过一系列战略举措改善“横盘”现状。

对产品有敬畏之心的企业，在未来市场才能有机会。今年老板电器调整了新的企业定位，聚焦烹饪赛道，把烹饪前、烹饪中、烹饪后跟厨房的设施结合在一起。当前住宅开发中普遍厨房太小，希望通过技术迭代、设备更新，降低烹饪的难度，提升烹饪乐趣。