美国如何降低办公空间空置率？

远程办公的趋势不知不觉已经改变了城市传统的办公模式和办公环境，留下了许多用途未定的闲置空间。混合办公模式实施四年后，城市中心地区的办公室入住率仍低于疫情前的水平，这表明人们对办公空间的需求正不知不觉发生着变化。办公楼的重塑潜力巨大且令人兴奋，从住宅到尖端研究设施，建筑师和开发商正在探索着将这些未充分利用的办公建筑改造成充满活力的新空间的多种可能性。

River Point © Angie McMonigal

南拉萨尔街 135 号 © Riverside Investment & Development

美国的办公室空置率急剧上升，预测显示，近期将有大量办公空间被闲置。作为回应，城市地区最近出现了一股办公室改造项目的趋势。到 2024 年初，近 7000 万平方英尺的办公空间正处于改造过程中，预计完工的改造项目数量将比去年翻一番以上。在众多预计完工的办公室改造项目中，大多数都被改造成了多户住宅空间。尽管这是一个热门选择，但还有许多其他有效的方式来改造和激活办公空间。

曼哈顿西区 2 号 © Dave Burk

Hazel Technologies 实验办公楼 © Skender

继续阅读，以了解美国建筑师是如何重塑现有办公建筑，以及如何将其转换为其他功能空间的。

Buzzfeed 洛杉矶办公空间 © Peter Kubilus

Hazel Technologies 实验办公楼 © rejournals

从办公空间到住宅

将办公室改造成住宅建筑在美国已成为非常流行的改造方向，这一举措同时也缓解了城市地区的住房短缺问题。这种方法让波士顿、克利夫兰和纽约市等主要城市的老旧办公楼焕发新生，成为新建住宅的替代品。为了使这些改造项目成功，通常会实施几个关键的设计变更：重新配置平面图以创建具有适当房间分隔的单个住宅单元；增加必要的设施，如浴室、厨房以及更新管道和电气系统。常见的改造还包括扩大窗户以改善自然光线，以及增设洗衣设施和健身中心等特色设施。

华尔街一号改造

从办公空间到酒店

与办公转住宅类似，将商业空间改造成酒店也是一个机会，尤其是当这些空间位于市中心附近，靠近各种设施和景点时。历史悠久的办公建筑非常适合打造精品酒店概念。专家指出，曼哈顿约 25% 的空置办公空间，特别是较旧的 B 类和 C 类建筑，由于其较小的楼层面积和有利的天花板高度，非常适合此类改造。旅游业的强劲复苏和新酒店开发的限制推动了酒店客房需求的增长，提高了这些改造项目的可盈利性。

这些项目需要进行重大改造，包括更新机械系统和遵守新的环境法规。设计团队需要重新配置平面图以容纳客房和套房，并确保每个房间都配备私人浴室。此外还必须升级暖通空调系统以实现单间控制，并创建新的大堂和接待区等特色设施，而增加餐厅、会议室和健身中心等额外设施，也能有助于提升客人的住宿体验。

马塞尔酒店

设计：马塞尔·布劳耶（原建筑设计），Becker + Becker、Dutch East Design （改造设计）

地址：纽黑文，康涅狄格州，美国

年份：2022

从办公空间到生命科学建筑

生命科学领域的发展使得对设计精良的实验室和研究空间的需求增加。将办公室改造成生物技术中心大大满足了这一方面的需求。这个方向的改造通常涉及将部分办公空间重新用于实验室，以产生与新建生命科学设施相当的租金收入。将现有办公楼改造成实验室可以节省大量成本，与新建项目相比，改造所需的费用通常可以降低至少50%。

将办公空间改造成生命科学建筑的举措有助于吸引顶尖人才和促进研究人员之间的合作。为了适应实验室的使用需求，设计团队需对办公楼进行几项关键的设计改造：地板必须加固以支撑重型设备，天花板高度需增加以适应专业通风系统，电气和管道系统需升级以满足实验室标准。此外，创建特殊空间如洁净室和改善装卸码头通道对于支持生命科学运营的需求也至关重要。

Hazel Technologies 实验办公楼

设计：Perkins+Will

地址：芝加哥，美国

年份：2022

从办公到医疗设施空间

随着医疗需求的不断扩大，将办公室改造成医疗设施已成为一个大趋势，特别是对于已经位于医院附近或医疗服务不足地区的物业办公空间。这一趋势是由对便捷医疗的需求所驱动的。美国每天约有 1 万名婴儿潮一代退休，这使得对便捷的一站式医疗解决方案的需求增加。

这一改造方向的关键包括：重新配置空间以容纳候诊室、检查室和手术区；升级暖通空调系统以改善空气过滤；增强管道系统以支持医疗设备；改善无障碍设施；安装专业的医疗废物处理系统。

斯隆·凯特琳纪念堂蒙默斯流动医疗中心

设计：Perkins+Will

地址：米德尔敦，新泽西州，美国

年份：2016

05从办公到储物单元

在交通不太便利的地区，有将办公楼改造成自助储物设施的实例，这是一种成本效益极高的解决方案，这一改造方向满足了美国对储物单元的需求。疫情期间出现了像 Stuf 这样的初创公司，它们将空置的办公室、空车库和未使用的店面改造成储物空间。Stuf 通过与房东合作，在这些未充分利用的空间中安装高度自动化的储物单元，为双方创造盈利。

将办公楼改造成储物设施的设计关键步骤包括：拆除内部隔墙以创建大型开放式储物区；地板可能需要加固以承受重载；安装气候控制系统以保护对温度敏感的物品；添加监控摄像头和门禁系统等安全系统以确保存储物品的安全。

Stuf Storage

地址：美国

年份：2022

将办公楼改造成住宅空间、酒店、实验室等不仅成功满足了特定的市场需求，还促进了建筑和房地产行业的可持续发展。通过对未充分利用的办公空间进行适应性改造再利用，很大程度上减少了与新建建筑相关的废物和碳排放。此外，与新建项目相比，这些项目具有更短的周转时间。改造项目提供了简化的审批流程和更短的施工时间，为满足不断变化的需求提供了有效的解决方案。

办公室改造的趋势引发了关于商业地产未来和适应性设计需求的重新思考。大量办公室改造项目已经表明，建筑的生命周期可能涉及多次重新利用。为了促进未来的改造并最大化商业地产的长期价值，建筑师和开发商应在初步设计中考虑其未来功能转变的灵活性。这种前瞻性的“未来证明”设计方法涉及创建具有多功能平面图、坚固基础设施和易于修改系统的空间。这种策略不仅能延长建筑的使用寿命，也能大大降低未来的改造成本和对周围环境的影响。

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