很多人看到了，2023 年 12 月，很多北京二手房的成交价“跌幅达到了 20%”。真的如此吗？

比如北三环双榆树的次新满庭芳园，87平米两居2022年成交价1020万，最新的成交价是855万，突破了10万/平。当然，这个次新的房源层高确实比较低。

而且，有悲观的看法，认为北京房价会跌到 2015 年的水平，这可能吗？‍‍‍‍‍‍‍‍‍

经过数值分析，我认为今年楼市虽然并不能太乐观，但不至于。我们观察 3 个数值：‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

第一个，库存。‍‍‍‍

首先，“跌幅 20%”的二手房目前尚处于点状分布的状态，北京二手房挂牌量1 月 9 日最新的内网数据是 16.3 万套，已经没有继续膨胀。库存量在 12 月中旬基本就维持住了。（参见拆哥文章：拆哥：2024年楼市十二大预测）‍‍‍

同属一线城市的广州，房价持续下跌。它的人口1000 多万，二手房挂牌量 17.9 万套。所以北京的挂牌量是历史新高，但远没有到广州的烈度。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

比如坐标石景山的房价最新调研，也没有出现过大的下跌。很多着急出售的，是为了置换首钢园的元玺项目。（参见文章：元玺）‍‍‍‍‍‍‍‍

第二个，法拍房。

若要跌到 2015 年水平，东西城的房子也要到 6 万/平米，这显然是不现实的。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

有观点认为，法拍房数量达到总在售房源数量的 30%，房价就会下跌 30%。但北京的法拍房数量远没到。

香港的房价指数已经跌回了 2016 年，北京那会的重要节点是 930，但目前也远没有下行到那会的迹象。

第三个，房源涨跌比。‍‍

一个房子挂到网上，过段时间下调价格是情理之中的。完全经验值，调价房源中，比如涨价 1 套，降价 2 套，比值就是 2.0。如果2.0～4.0之间就是房价稳定，低于2.0预示要涨。

换一种计算方式，按百分比（%）。“每 100 套调价房源”中（记住，不调价的房源不计入哈），降价房源是 60 套，涨价房源是 40 套，那么这个数值就是60%。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

那么房价上行的比值就是65%。低于 65%，房价一般就会涨。大家知道 2021 年年中的市场温热期，东西城朝阳这个数值平均达到了55%左右，西城是 38%！‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

那么市场平稳期（把 1:2 和 1:4 进行换算），这个数值就是 65%～80%。市场维持正常运行，交易量平稳，房价几乎不动。‍

比值越高，越冷清。越近100%，数值的灵敏度越高。比如在 95%以上时，每变化 1%，对应的市场信心就衰减越快。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

目前，广州这个数值是 98%，有广州的朋友说，确实二手房处于“轮番降价”的状态。‍‍‍‍‍‍‍

北京现在目前北京这一数值是93.8%。如果房价要止跌，根据我的经验值，要跌到85%以内，这时候房价就会趋稳。回落到 80%，就会正式筑底。‍‍‍‍

有个小插曲，通州目前的数值是 88.7%，主要城区内的最低值。两个原因，1是前期泡沫已经释放， 2是三大馆+合生新项目缦云 ONE 入市，也给了一些次新不再降价的信心。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

目前高于 94%的区包括海淀丰台亦庄，确实二手房回调的房源稍微多一些。‍‍‍‍‍‍

从93.8到85还需要多长时间？正常情况下，天时地利人和，回调的过程需要两个月到两个半月。也就是说大家信心比较充足，而且政策继续宽松的环境下，预计小阳春还是大概率出现。

拆哥认为，北京后续可能还会有利好措施，如果到春天市场还是没有回暖。不可能一直这样让这座超大城市的楼市持续萎靡下去，而是要必须振兴。（参见拆哥文章：北京房地产，已经唱响“光明论”！）