“四环卖四万”的消息直接把北京楼市砸懵了，指导价、开盘价和降价之间，到底有多大的鸿沟？ 买房人如今是满城转，哪里有降价消息就去哪里转，遇到中意的房子又使劲砍价，砍完价又担心开发商后续降价，恨不得再签个“不降价承诺书“。 一位读者朋友听说石景山的元玺（招商蛇口+香港置地+首钢建投）那个约120平米的户型降价打94折，立即跑了去。但是，随后他又被中介的一个电话吸引到了海淀的中海中旅西山观复（以下简称：西山观复）。 一个在石景山，一个在海淀，它们之间有啥可比性？中介小哥有如下说辞： 1、元玺120平米的房子算下来套总价约900万元，而西山观复的140平米的四居室套总价约1100万元左右，添200万元，可以买海淀的四居室，何必要石景山的三居室？ 2、元玺所在的石景山市场狭小，竞争激烈，二手房将来不好卖。但是西山观复所在的海淀区，房子天生具有学区概念，二手房好卖好出手。 很佩服中介小哥的营销才华。这位读者朋友本着“走过路过不能错过“的原则，喊上房小评一起去看西山观复。 来到西山观复的售楼处，房小评立即被惊到——终于见到传说中的中海超市，中海真是省钱省到家，将三个项目放在一个售楼处。西山观复、寰宇未来、汇智里三个项目售楼处都在一个地点，而且各有沙盘、样板间和销售员。 这么做的好处显而易见： 1、节省成本：房租起码省掉一大半。另外，水、电、暖、制冷、人员等费用都省不少。 2、增加人气：三个项目的客户都拉到一起，顿时就让售楼处充满人气，与当下其他售楼处冷冷清清的场面形成对比。 3、共享客户：西山观复、寰宇未来、汇智里三个项目的客户重叠，三个产品形成高中低档排布，客户买不起西山观复还可以看看寰宇未来，再不济汇智里也可以承接。 在售楼处的入口，还专门摆了个“转运珠”，顺带把三个项目的热销运气都给加持了，连“求财的费用”都可以节省三分之二。从这些细节看，不得不佩服中海这个“成本王”持家有方。 当然，这么做也有不好的地方。比如，三个项目销售员各自为战，彼此之间不拉通，有的销售员为了让客户买这个，甚至会说点自家项目的坏话。 房小评在售楼处门口遇到几位来“要说法”的业主，估计是汇智里的，听说是因为降价来的。这不，汇智里的事情就影响到西山观复和寰宇未来的销售。 言归正传。我们这位读者朋友看了西山观复后，觉得项目有点“清高”： 1、产品单一：就6栋楼，就两排，就2种户型，140和167平米的四居室（另有少量端户是变异145平米四居室）。除去现房销售部分，总共200多套房。 2、价格优惠力度不大：销售指导价8.5万元/平米，目前还没有定开盘价，但是据说优惠力度不大，仅有付款节奏的优惠，每套优惠下来预计在小几十万元之内。 读者朋友不是很满意。如今南城的项目价格都是腰斩，优惠力度大的项目，开盘价直接是指导价的6.8折。相比之下，北部的西山观复优惠力度不大。 那么，西山观复后续会降价吗？现在买，会不会买贵了呢？ 房小评认为，目前中海对开盘销售比较乐观，主要是基于地块的稀缺性，产品纯改善，较纯粹，对海淀的改善置换预期比较乐观，所以开盘价目前没有大幅度优惠的打算。 但是，中海的项目是要求流速和回款的。之前中海的兴叁号院、和瑞叁号院到了销售中后期，都有大幅度的降价打折优惠（详见：中海北京的羊毛可以薅）。 此外，因为这个项目的地块是中旅拿的，中海是后面引入的合作，如果要降价需两家一起协商，这要在项目销售遇阻的情况下才能降价。这么好的地块没理由开盘就降价。 但是，西山观复的开盘也有压力： 1、客户遇降才买。如今的客户都担心买贵了，一定要等项目降价到自己认为的底部才肯买，对于不肯降价的项目会有观望态度。 2、旁边限竞房单价5万+：西山观复旁边的山屿湖、紫郡兰园、翡翠云图等项目还有一手现房在售，价格约5.3万元/平米，这给8万+单价的西山观复很大压力。 3、产品卖点少：除了户型纯粹之外，西山观复的槽点比较多。比如，层高只有2.95米，比较逊色；周边环境较差，不临地铁；一梯两户，如今市面上总价千万元以上的房子多数都是一梯一户。 最让我们读者认为西山观复后续会降价的是，今年以来，中海北京在丰台新开盘的几个大面积改善型楼盘，都因为种种原因在降价，这让大家又多了几分做“等等党”的信心。 但是房小评不这么认为。 丰台套总价在千万元以上的房子今年销售不好，是因为卖旧换新被卡，但海淀不一样，一方面有高收入人群，另一方面是二手房有学区属性，容易出手，海淀的卖旧换新循环比较顺畅，因此丰台的故事不一定在海淀上演。 但是如今的市场，谁也不能保证开盘售罄。做个“等等党”，貌似也是个理性的选择。