两个月前，我就告诉大家： 抬高租金是必然的结果！

我所说的租金，不光是指市场上的商品房，同样也包括公租房和保障房。

商品房就不说了，央妈在二季度报告中已经明确提出：长期看租金有望稳步上涨。

至于公租房和保障房。很多人原本还不信，这玩意还能涨租金？没错，不光能涨，而且还是大涨！我们看看是怎么回事儿——

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第一个吃螃蟹的依然是深圳。

日前，深圳市龙岗区住建局发布了《龙岗区住房和建设局关于丹郡花园等15个公共租赁住房项目承租家庭续签资格审核结果的公示》。文中提到在2024年9月30日至2024年11月30日开展对丹郡花园等15个项目承租家庭的续签工作。

但是这次续签的租金和以往有一点点小差距，由原先市场基准租金价格的30%涨到市场基准租金价格的50%。

相当于在原先的基础上涨了66%！

以丹郡花园为例，每平米租金从先前的16.29元/月/平米，涨到27.16元/月/平米。

除了深圳，重庆也暗示了公租房租金要涨。8月15日，在重庆市政府新闻办举行的《重庆市公共租赁住房管理办法》，其中提到——在现行的基础上，依据统计部门公布的本市城镇居民人均可支配收入、居民消费价格指数、居住价格指数变化均值为基础，建立动态调整机制，3年调整一次，在定价时，公租房租金标准原则上不超过同地段、同品质房屋市场租金的60%。这里的关键点是什么呢？虽然是动态调整，与同地段、同品质的商品房挂钩，租金为商品房市场租金的60%。

但大概率是向上调整！

长期租房的朋友应该能理解，房东基本上只会通知你涨房租，很少有主动降房租的。换句话说，跟商品房租金挂钩的公租房，租金自然也会上涨。有人可能要说，我确实收入低，负担不起涨房租怎么办？

不用担心，涨房租并不是一刀切。

拿深圳来说，给出了两种选择，第一种就是按照老办法续签，按市场基准的50%支付房租。另外一种是按新办法续签，按市场基准的30%支付房租。新办法对租户的审核更加严格，不仅要求在深圳每个月收入不能超过4500元，同时个人资产不能高于于22万元。意思很明显。

公租房只照顾底层收入人群，但凡条件好一点的，别想占这个便宜，老老实实多交一点。

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为什么？过去这么多年，公租房的租金几乎没什么变化，为什么突然就要涨？

说白了，还是要想办法增加收入！

大家一定要明白，这笔钱不管从哪里收，都得收上来！无非是换一个名目，换一种方式。

根据Choice提供的数据，中国100大中城市无论是土地挂牌均价，亦或是供应住宅类土地数量都是在走下坡路的，想通过卖地回补财政的办法已经走不通了。所以需要再寻求一个稳健的收入来源作为替代。

目前最靠谱的，还是房租！

这里多说一句，可能会有人会说房地产税，但我个人认为5-8年内暂时不会推出房地产税，除非出现新一轮大涨的行情。回到房租上面，过去我们有土地财政这个大头，自然看不上这点租金。

但现在不一样了，蚊子腿也是肉！

我之前提过，租赁市场会分为三个阶段：

1.雏形期，租赁房供应以个人住房和廉租房为主；

2.发展期，大量房企和机构入局，成立长租公寓品牌；3.垄断期，租赁市场金融化。

就在8月1日，基础设施领域不动产投资信托基金（REITS）项目正式由试点转入常态化发行，并且明确拓宽了租赁住房REITS发行的范围。

数据显示，上半年有披露运营情况的28只已上市公募REITS中： 消费类基础设施公募REITS的整体净利率为7.9%；产业园类公募REITS的整体净利率为25%；高速公路公募REITS的整体净利率为10.8%…… 而5只租赁住房公募REITS的整体收益率为37.1%，也是所有资产类型中的最高水平！

也就是说，租赁市场金融化真的是一门好生意！

另一方面，公租房租金上涨，意味着官方下场把房地产的长期现金流锁定下来。

啥意思？ 央妈说房租看涨不光是嘴上说！ 把公租房作为价格锚点在合适不过，从作为租金标的物的源头开始涨，直接倒逼市场向上推动房租价格。

毕竟公租房的租金都涨了，咱们商品房不得跟着涨？

3

大家不要忘了，目前全国范围内都在做大规模“收储”。

8月7日，深圳市安居集团发布《关于收购商品房用作保障性住房的征集通告》。

提出：将征集主力户型面积在65㎡以下商品房，并优先选取整栋或整单元未出售的楼栋房源，用作保障性住房。

征集范围为深汕特别合作区以外的深圳市辖区，住宅、公寓、宿舍等全在收储范围，征集期限至2024年10月31日。

只有租金不断上涨，这个游戏才能继续玩下去。

既然已经铺垫了这么多，很明显未来会有越来越多一二线城市亲自下场，收购商品房用作保障房，而且不是之前喊口号的那种。对于地方来说，财政收入从卖地一刀切，变成了收租金细水长流。对于我们普通人而言，买房投资的收益也更加明确，不光要考虑长期涨幅，还要看现阶段的租售比。两者的核心都指向了租金！

不管是商品房，还是公租房、保障房，未来租金上涨就是一个大趋势。

从市场来看，我们现在的房贷利率是不足3%的，一旦租售比上来，相当于投资者的租金收益是可以覆盖房贷利息的。

也就是说，买房很有可能会进入零成本时代。

到时候，买房就从一门投机生意变成一门稳定的投资生意，房产才会真正变成炙手可热受市场追捧的理财产品。