广州买房，哪些配套最重要，哪些是伪配套

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

我们聊了保利珠江天悦为什么成为不了第二个保利天悦。

其中，珠江天悦一直说的内港湾，做成游艇会，这种就属于那种看上去很美，但实际上一年也用不了几回的配套。

正好我们今天就聊聊一个小区的哪些配套是实用的，哪些配套是伪配套。

我们都知道，任何一套房的价值，基本可以拆分成两个大部分，分别是地段和房子产品本身。

产品本身就是房子户型、小区环境、物业管理、楼层、朝向。

地段我们继续拆分，又可以拆出很多细的类别，区位、包括商业配套、教育配套、交通配套、医疗配套在内的各种配套。

所以，我们不论买新房还是二手房，销售都会把大到整体规划，细到地铁、学校、医院，给我们介绍个遍。

我们当然希望自己房子周边的配套越完善越好，好的配套不仅能给我们带来更优质的居住体验，更重要的是对房价也有巨大的加持。

追求配套无可厚非，只是每一处配套的背后，都默默标着应有的价格。

秉持着好钢用在刀刃上的准则，以及坚决不付出溢价的追求，就需要我们分辨出哪些配套会真正提升居住体验，让生活更便捷，让房子更有价值。

哪些配套有了锦上添花，没有也不会产生太大影响，不值得额外花钱追求。

哪些配套纯粹是鸡肋，食之无味其实可惜，甚至有些配套还会带来负面效果。

01

我们先从带来负面效果的配套说起。

这些配套，一年也用不了几回，即使要用，也最好不在自己家旁边。

这种配套首当其冲的就是各种机场和高铁站。

先不说大部分打工人一年也就几次坐飞机和高铁的机会，就算是工作原因经常出差的群体，也不见得一定要把房子买在机场和高铁站附近。

大家如果稍微留点心，就会发现不只是广州，全国所有的机场和高铁站周边，都是没有豪宅的。而且这个周边范围的半径不小，基本要拓展到10公里以上。

一方面飞机的降落是需要盘旋的，基本上10公里左右都在飞机的航道里，飞机下降带来的噪声非常影响居住体验。只有超过10公里，才能避免噪声影响。

而高铁站导入进来的铁轨，会把周边的交通完全割裂掉，直接造成直线距离3公里，开车路程要绕10公里的情况，交通极其不变。

这还不是最可怕的，最可怕的是机场和高铁这种交通枢纽还会带来大量的流动人员。

像广州南站每年要疏散几千万的游客，这些人口都是流动人员，几乎没有停留，不能给你周边带来太多的经济效益，反而会对城市管理和疏导造成极大压力。

前几年还有很多把广州南站作为卖点开发的新楼盘，甚至番禺还一度有发展南站板块还是发展万博板块的争论。

只是随着两个板块的发展，这种争论几乎销声匿迹。其实但凡懂点城市规划，都不会认为南站板块有特别好的发展机会。

其实除了机场和高铁站，大型会展中心、游乐场、景区、体育场、动物园都属于类似的配套设施。

这种大型的配套，基本属于低频使用的设施，由于占地面积过大，反而会切割周边的城市空间，影响交通，很难发展商业。

同时，因为吸引过来的大部分都是流动人口，并且有明显的潮汐现象，就会导致交通堵塞，管理困难的情况。

所以，如果要买房，尽量避开这些配套设施。

02

下面的这种配套属于锦上添花型，这些配套，用到的可能性不大有些配套看起来高大上，但由于消费水平之间多少有点错位，实际意义不大。

如果有可以提升周边小区的品质感，但是没必要为了这些配套付出太多的溢价。

例如国际学校，或者一些高端私立名校就是这种类型。要不就是学费高昂，一般家庭没太大必要送孩子去这种学校读书。

而且这些学校基本都是寄宿制，住的近也没什么用，该住校还是住校。

所以也不大可能会有为了读国际学校的家长，在附近买套房陪读的情况。自然也很难带动周边房价的增长。

同一类型的配套还有各种高级会所，高端的私立医院，还有像高尔夫球场，马术训练场之类的。

虽然这几年因为土壤污染的问题，很少再会有高尔夫球场建设的批准。但是前几年有很多郊区度假小区，很喜欢通过搞个高尔夫球球场来提升小区的溢价。

先不说要不要承担打高尔夫费用的问题，很多人对这项运动根本就不感兴趣。只是想到家门口就是高端运动设施，郊区的度假房就十来万首付，一冲动就下单了。

后来发现高尔夫没打过不说，度假的房子都没住过几回。

还有一种类型的配套，在不在你家旁边，和你能不能用得了是另外一回事。

天河东有一个新盘，叫做联投文津府，小区对面就是名校执信中学。

文津府的宣传语里有一条卖点就是执信为邻，家对面20米就是百年名校执信中学，重本升学率排名全省前五，重本率常年保持在90%以上。

但问题在于，执信中学是高中，是需要参加中考考试，成绩达标才能上的。如果你家的孩子中考成绩够不上学校的录取分数线，不要说20米，就是直接怼门口，也是读不了的。

除了名牌高中，名牌大学也是一样的道理。不过大学有一点比较好的地方在于里面的很多设施，即使不是在小学生，也可以用。

像学校里的操场，自习室，甚至教职工食堂都能共用。我不知道现在大学校区有没有像口罩之前那样给公众开放，有了解的情况的童鞋可以留言分享一下。

除了学校，像市政府这些也属于这个类型。总结一下就是听上去很美，但是实际上很难用到的配套。

03

那哪些配套是最实在的，既能提升我们的生活体验，又能对周边的房价有保值升值的作用。

主要是这么几种。

首先就是地铁站。地铁的重要性不用多说，提升通勤的便利程度，也会吸引更多的购买力。同样地段的房子，肯定是地铁上盖的优势更大。

这里也要注意，地铁的拉升作用，也并非粗暴的地铁=房价上涨，这么简单。

这里面有很多精细的节点。

和不少人想象中不同的是，地铁提升房价的最大影响力不是开通的时候，最大效力往往是规划明确出台的那一刻。

还有对于核心区域，地铁的便捷带来人口红利，进一步巩固核心区的地位。

而对于产业配套和生活配套都欠缺的区域，地铁带来的交通便利，反而会导致人口流失。

其次是确定的对口优质公办学校，九年一贯制或者直升就更好了。不过对于学校，如果有读书需求的，买一套学位房没什么问题。

但是如果单纯的是投资，就没有太大的必要。因为投资学位房，你买入时的价格，已经有学位的溢价在了，并不见得就能获得很大的回报。

除非你买入时，学校是普通学校，卖出的时候，普通学校成绩提升了，成了名校。这种案例让我想到前几年的东荟城。

然后是靠谱的城市规划和高能级的产业中心。新的CBD引入大量的优质企业，创造大量的高薪岗位，给片区带来大量的购买力，供需关系的变化，提升了周边小区的房价。

商业中心，以及大型超市或者市场。这个没什么好说的，生活消费购物便利。

最后是一些综合性的医院。但是小区最好和医院能隔几公里，医院在家门口，反而会影响房价。员村的都市兰亭对着中山六院，就是一个很现实的例子。

说实话，配套并不是越多越好，重点还是要看配套的实用性，不要被华而不实的配套渲染的氛围影响，买到溢价的房子。搞清楚自己的需求，才是最重要的。

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（2024.8.16 橙子 yxjcena）