当你遇到降价房，该咋办？ 有人统计了下，今年新开盘的32个项目，只有2个没有降价，其他的都在指导价基础上降价销售。 更有很多项目是开盘销售一段时间后，不断降价，有的售价比开盘价再跌了1-2万元/平米。 有个读者朋友想花600万元预算，买个距离南二环永定门交通方便的新房，本来在看西红门的玖玥府、元启等项目，预算和需求刚好匹配。 偏偏有个中介朋友给他推荐了一套大红门的某豪宅项目，说是尾房，开发商特价处理，原价9万+，如今只要7万+，这下子可勾起了客户的购买欲望。 看看精装满配的*号院豪宅，再想想邻居都比自己买的价格贵2万，于是想咬咬牙，提高预算，抄底买套这样的房子。 临买之前，这位读者朋友向顾问君咨询：这样的房子该不该买？ 顾问君认为：没啥不该买的，关键是价格，看你认为这个项目是否值这个钱。 也不必去跟前期买的业主比，就用自己的理性估值方法，来给这个特价豪宅估值： 1、 土地价值折现：别管卖地的地价多少，从教育、医疗、商业和公园资源配套方面去考虑。要对北京市整体教育、医疗等资源分布有个底数，然后看这里属于几类，什么档次。再加上它在北京市的绝对环线位置，给它的土地来个你心中的估价。（有关新估价模型，请私信：zgfpbd2018咨询） 2、 建筑物折现：这并不是说将钢筋水泥的建筑成本进行简单的计算，而是从未来二手房流通的时候，它属于什么档次的房子，什么样的人群将是它的接盘主力去考虑。比如你这个房子是壹号院系的，又是北京那几个叫得上名字的壹号院，那么它的二手房接盘者是新富人群、私人企业主等为主，你再看它的建筑风格、品质、物业，在5-10年以后，是否符合这个阶层人群的居住风尚价值观，这些人是否会追捧你这个房子。以上是建筑物折现的逻辑，具体方法涉及知识产权，请私聊索取。 说了这些，这位读者朋友仍旧云里雾里，只在追问一句话：那这个特价豪宅，买了是否会涨价？ 顾问君认为，凡是开发商打折促销的房子，你就别指望它涨价了。虽然你买的特价房价格比较低，但是现在都是“破发”时代了，二手房出手的时候还要看情况，可能价格更低。 一个豪宅项目，其二手房价格是否上涨，取决于其所在地段、目标客户和打造的产品之间是否匹配。很多滞销的豪宅不是品质不行，而是在错误的地段干了错误的产品，比如五环外你做了10万+的豪宅，再好也卖不动。 基于这样的一个逻辑，这些滞销豪宅所推出的特价房有多少？这个项目是属于滞销状态，还是清库存状态？这个项目的产品定位是否有问题？ 如果这个豪宅项目卖不动，说明这个区域这类产品的接盘侠不多，你买了，虽然便宜，但是你可能就是最后的接盘侠。 同样的道理，针对遇到的降价房，一定不要以为是市场原因导致它降价的，而是要看客户逻辑和产品逻辑是否符合市场的需求，并且用动态的眼光，往5-10年以后去看，这类项目、这类产品未来的接盘侠多不多？ 以上，有关降价房能不能买，怎么买的话题，我们研发了一套工具，属于付费咨询的内容。如果您对当下置业有疑问，或者想给自己置业决策加道保险，请私信（zgfpbd2018）