随着城市建设的日益发展，商业综合体项目往往是商务CBD核心区的标准配置，彰显了该地区的经济实力和城市形象。而定位准确、具有品牌价值的酒店往往也是大型综合体项目的标准配置，不仅满足商务需求，也提供了休闲度假的选择，增强了项目整体的吸引力。

对于综合体项目（往往包含酒店、住宅、商业和办公租售等业态）的投资经济测算，不同于酒店单体业态测算，需要着眼于项目整体的现金流预测。在整体投资测算之前，需要做好项目测算的条件设置。做好条件设置是整体测算之前最关键的一步。

一、投资测算中条件设置主要包括内容

（一）现金流入方面——收入分析

主要包括两方面的条件设置：

1、运营收入预测方面

①经营业态及相应经营建筑面积；

②每种业态的首年单价/平均房价和持有期内涨幅；

③每种业态的首年出租率/入住率和涨幅；

④每种业态的首年收入及各年收入；

⑤非主营业务收入类型及计算；

⑥各业态的物业费收入标准和方式。

2、销售收入和处置收入方面

①销售业态和可售面积；

②销售价格及增长率；

③去化速度或处置时点；

④估值方法选择和参数。

（二）现金流出方面——成本分析

主要包括三方面条件设置：

1、收购改造或建设开发成本

①土地成本及相关税费；

②工程成本：建造成本、改造成本、翻修类成本；（明确建设标准和产品定位）

③工程管理税费。

2、持有运营成本费用

①运营费用：按业态分别预估运营期间成本费用，主要包括管理费用、营销推广费用、维修基金等等

②固定资产折旧摊销

③运营税费：增值税及附加、房产税、土地使用税等

④各业态的物业费成本

3、销售或处置资产成本费用

①销售费用；

②相关税费，如为资产交易需要考虑增值税及附加、土地增值税、所得税等。

二、投资测算中条件设置的来源和依据

（一）综合体中各业态售价、租金、销售周期、销售面积、经营业绩等（酒店项目的经营预测可根据酒店定位、区域客群消费能力、竞争酒店业绩来综合评估预测，其他业态由业主公司提供或者参考相关顾问咨询公司报告）。

（二）前期开发土地面积、建筑面积等指标数据应根据市政府规划局相关部门批复的指标和相关文件作为依据。

（三）建设周期、开发时序、工程成本等数据应咨询工程和成本部门。

三、投资测算中条件设置的注意事项

（一）地价计算应准确、不漏项。

如果是拿地项目，需要注意地下面积中是否有计入容积率的面积，是否包含在地价款中。

（二）建设成本如何预估和分摊。

首先，需要明确各经营业态的产品定位和建筑标准；其次土地成本按照土地面积进行成本分摊，建设成本按照建筑面积进行分摊。

（三）不可预见费有何作用。

不可预见费包含基本预备费和涨价预备费两部分，随着工程的进行，该笔费用应逐步减小直至结算时为零。计算开发周期时项目销售比例超过90%可视为项目清盘，和竣工时间相比以孰长判断项目开发周期。

（四）租售面积如何确定。

可租售面积在完工前可按照规划的地上面积计算，实际测算时应根据项目具体测绘情况计算可租售面积，区分公摊面积和不可分摊面积，一般地下车位不计算在可租售面积内。

（五）股东借款和利息资本化问题。

股东贷款、内部往来款等用于项目土地款和工程款支付的应列入资本金，相应利息计入资本化借款费用。

（六）房产税的计税方式。

房产税包括从租计征和从价计征两种方式，根据地方税务局的纳税要求，确定该项目适合的计税方式。从价计征的房产税= 应税房产原值 ×（1 - 扣除比例）× 年税率 1.2% ；从租计征的房产税=租金收入（不含税）× 12%。

作者：NorthStar酒店资产管理公司