来自真叫卢俊
“地段，地段，还是地段”
八字“地段论”长期以来深入人心
被众多地产人和购房者奉为金科玉律
那么同样地段的房子，他们的价格也应该差不多才对
但我们今天分享的是，同一个地段，因为小区的产品和开发商不同
导致只隔了一道墙、一条马路，生活品质却是天壤之别，价格更是差出了十万八千里
这似乎跟地段论又有些矛盾
这些一街之隔的价差，到底是怎么产生的呢？
通过实地探访，我找了几个样本，发现了价差背后一些值得关注的东西
01
很难想象，在市区这样烟火气浓厚的地段，却割裂出了价差10万/平米的“魔幻”
为了看到更真实具体的对比情况，我手动选取了4个板块、8个小区作为代表案例
最显眼的就是古北板块，两个小区接近快4倍的价差
毫不夸张地说，古北壹号一套房，随随便便就能买附近小区的一栋楼
主要因为古北壹号自身的豪宅属性太强，价格已经完全超越了板块的天花板，而是站在全市的纬度上，和其他单价20w+/平的豪宅PK
其他三个板块也有接近2到2.7倍的价差，只不过是隔了一条街而已
其次就是房龄差，几个老小区的房龄都在30年以上，比很多购房人自己的年龄都大
徐汇滨江有的老房子更是爷爷辈，动辄60+的房龄，快到房屋的70年使用年限
房子内部还有整个小区设备的老化自然不必说
容易遇到下雨天漏水、外墙脱落等问题，翻来覆去维修的效果也不明显，只能说是磕磕绊绊、小缝小补
豪宅则主要是房龄10年内的次新
最新的九龙仓滨江壹十八在2017年才陆续交付
另外，对比下来户型的差异也很大
老破小的“小”就体现在面积小，主力户型都是三四十平的一房，五六十平的二房
像宛南三村的一室一厅就没有厨房，只能在外面的公共走廊上烧饭
而豪宅最低的入门门槛就是一百平，更多的是两三百平的大平层，三四房为主
一个客厅可能就有三四十平，直接等于一套老破小的面积
开发商品牌、房龄还有户型等细节的差异，把路对面两个小区的价格差异不断推高
02
除了数据的对比分析
实际走进小区，我更能感受到一条街两边真的是截然不同的两个世界
实拍图
站在马路边，我先注意到左边的高楼，外立面用了石材，而且物业还经常定期清洗，外表看起来还是那么日久弥新
周围还种植了围档的树木，对一二楼低楼层的用户进行了保护，增加了豪宅的私密感
小区的大门也是相当气派，实行严格的门禁制度，刷卡才能进
保安训练有素，穿着制服在指挥外卖员将外卖放到指定地点
据介绍，中信君廷名邸不仅有双套房、双衣帽间的特色欧式装修布局，还打造了地上地下“双大堂”、4.5m高的架空层、标配的会所
加上绿城物业的专属服务，给业主们带来了欣赏滨江夜景的绝佳环境
图片来源：小红书
右边的宛南三村则比较矮，只有4层楼，外墙都是涂料
走进去一览无余，可以看到一楼有的厨房和卫生间窗户开着，隐私得不到保障
实拍图
地面停车位相当有限，人车不分流，电动车充电还要拉线，这也是老破小常见的问题
设施不完善，健身器材数量不够，整个休闲区域很小
单元门里不少地方已经生锈，楼道还有一些牛皮癣小广告，显得墙面脏脏的
不过，这一片的生活气息很足，多家底商还有菜场的生意都可以
老人骑自行车，有钱人开豪车，一同来买菜的景象，看起来倒也非常和谐
而老牌豪宅古北壹号位置很低调，在长宁和闵行的交界处，和斜对面的虹梅路2986弄小区，隔着中环路
两个小区在地图上看起来距离并不远
实际上，由于古北壹号南有茂密的绿化，西有市中心唯一的高尔夫球场，相隔的道路也宽
导致和街对面的小区还是有一段距离
实拍图
说实话，古北壹号虽然地段不是最好的，建成也有些年头了，不算什么新小区
但外立面看起来实在是太新了，视觉冲击力非常强烈
一方面是因为当初的设计先进，石材用的是保加利亚沉香米黄象牙白天然花岗岩，叠加铝板，细节处还有特殊角度处理
整体有一种很强烈的低调又不失厚重的大宅气质
另一方面，物业每个月都会进行清洗，长期投入大量的人力物力来维护外立面的品质
而且大门树的又高又宽，我只从外面路过，根本看不到里面具体是什么样子，私密性非常强
据了解，古北壹号其他配套方面也是相当的壕气，不仅有上海最大的18000平米会所配套
楼上下一共13层，各种服务应有尽有，包含了泳池、酒吧、电影院、森林图书馆、酒店式公寓套房...
甚至还有最大的高级私人医疗服务，自带三甲专家坐诊，无愧于板块内价格天花板
与之对比的是，虹梅路2986弄小区是上个世纪90年代初建成的
受制于当年的条件有限，建筑质量和居住环境相对简陋，主要是动迁房，还有少量后来出售的商品房
外立面年代感十足，楼间距也不大，给后续的加梯改造带来了困难
楼层高度不统一，有的是5楼，有的是6楼，各家封窗和楼面设计也是参差不齐
实拍图
头顶有多根高压线，影响观感，同时存在安全隐患
03
一街之隔的房价差距为什么会这么大？
重要原因就是产品的本质完全不同，完全是“割裂”的
以前的空间越来越无法满足人们居住的功能要求：房龄老，基本都超过20年，还有很多40年往上的
居住面积小，一般不会超过50平米，30多、40多平米的很常见，而且户型多是一室户和两室户，没有完整的客餐厅
卧室很大，厨房和卫生间很小，还容易碰上暗厨、暗卫，或者卫生间正对着入户门的尴尬设计
直到商品房的出现，开始优化户型，再优化社区、物业服务等等
现在都是89平米起步的两房或小三房
卧室空间在缩小，客厅不断被放大，增加了社交功能，再加上架空设计、人车分流、星空顶的车库、丰富的绿化和公区…
这也是为什么现在很多人卖掉老破小去买新房
由于产品的差别巨大，导致分化出两种完全不同的购买力
一边是享受着极致生活的豪宅改善客群，另外一边是追求性价比的刚需上车人群
我们都知道，对于买房来说，客群基数多少的一个重要对应标准就是总价段
总价段越高的，客群基数越低
豪宅客群自然是处于金字塔顶端，总数相对稳定
买房的眼光也格外的挑剔，挑地段、开发商、外立面、装修标准、户型大小、物业服务等等
据中指研究院统计，2024年上海全年成交2000万以上新房住宅5532套，环比增长63.47%
而买市区老破小的客群，除了第一要义价格低，最安心的就是周围的资源
可以住在豪宅旁，用不到一半的房价就能享受到同样的配套，比如通勤、学区或者医疗，性价比确实不错
04
即便是同一个地段的房子
因为产品品质、开发商品牌和物业维护的效果不同，价格就拉开了非常大的差距
单纯的地段论已经不适合现在的市场
这也说明，地段固然重要，对产品力的关注也要日益提升
开发商应该在好地段的基础上，用产品为地段赋能，而不是减分
与此同时，市场客群正在变化，改善置换客户日渐成为主流
“买房不再只是买房子，更是买生活品质”
哪怕在好地段做一些刚需的产品，也可能卖的效果不理想
可以看到土拍规则也有相应的改变，7090政策近期就有了实质性的调整，大户型的放开，本质上就是顺应了这个需求
这些都在要求开发商提高楼盘的品质，以增强自己的市场竞争力
让住宅进一步回归居住属性
