01
地产行业的上一个土拍热潮，
还要追溯到2021年的那个春天。
众多一二线城市试水的集中供地，
成为行业即将进入的调控周期前，众生的狂欢。
谁都不曾想到的是，
那个春天在土地市场的胜利者，高位站岗，成了后来的失意者；
至于错失土地的失意者，却成为了后来度过危机的胜利者。
然后时间来到了，三年后2024年的春天。
万科在惊蛰前遭遇的“黑天鹅”，让整个行业里的许多房企，迈出去的步子缩了一下，
在苏州连续拿下地王的绿城，
先看中的还是难再有的低容积率土地做出什么样的产品，
押宝的是通过差异化的别墅类产品，重塑在苏州的高端认知，
跳脱的也是传统的市场和价格的判断，才有了连拿地王的魄力。
孤勇者绿城，和在去年春天摁下拿地暂停键的头部房企，
构成了2024年土地市场，略显冷清的春天的故事。
比起2024年春天的略显冷清，
2025年开年就迎来火热氛围的土拍市场，
成为了众多一二线城市，春节过后的开门红。
多家房企的同场鏖战，超过百轮的竞价比拼，
互不相让的拿地决心，频频破纪录的溢价成交，
这一幕幕，构成了2025年土地市场，燃过盛夏的飘红春天。
比起2021年民企融创彼时的来势汹汹，
带着更稳定财务底盘、更清晰高能级城市布局、更体系化开发的头部房企阵营，
用稳健的财务底盘作为拿地的前提和保障，
在好的城市，选择好的板块，做出好的房子，营造好的生活，
成为地产行业新的“好土地+好产品”精益化开发模式的起点，
在这个春天出发。
02
根据最新的机构统计，
华润置地在新增货值TOP100排行榜中，
以620.7亿的新增货值，登顶“新地王”，
作为榜首的华润，
新增土储超过第二名保利和同样拿地凶猛的第三名金茂的总和。
除了金额的领跑，华润新增的10个项目土储，
其中的80%的占比，聚焦在北京、上海、杭州、成都、西安、大连、东莞等核心城市的优质板块。
这就为华润“高能级城市+优质地块+改善产品”的开发模式，提供了深厚且广阔的发展空间。
这样的深耕和拓局背后，
华润却带着理性和稳健，实现了优质土储的“三步走”。
第一步，溢价抢好地。
面对上海新杨思地块，华润作为板块后续开发的战略补仓，选择坚定的加码，
最终用33.38%的溢价率，完成未来5年在板块内的土地储备。
为了进一步拓局杭州，华润选择用超出地价纪录的50683元/㎡的楼面价，用72.48%的溢价率成交。
第二步，价格洼地加仓。
北京的顺义后沙峪地块，华润瞄准低密墅居市场，以60.24亿元底价成交，
东莞滨海湾、成都成华区等区域，华润同样以低于历史同区位地块20%的成本，获取土地，
这就为更好的产品力实现广阔的利润，创造了空间。
第三步，城市运营同步城市规划。
无论是落子杭州第三中心的云城地块，还是西安浐灞港区的战略落子，以及大连高新区的商住地块，
华润都同路政府重点推进的产城融合区，
用熟悉和擅长的“城市运营”开发战略，打造代表板块标杆的新作品。
用高溢价竞拍优质地块，
既锁定销售目标的快速达成，又用改善产品力强化和提升华润品牌力；
建仓价格洼地，
更够通过产品附加值进一步提升经营开发利润；
同路城市，华润拥有再造城市中心的综合运营和开发能力。
这三步拿地策略，华润走的既理性又坚决。
这同时也契合了华润“城市运营+地产开发”双轮驱动下，
用持续的产品和服务升级能力，完成向“超级六边形战士”的转变。
03
六边形战士，
往往是对一家房企，从开发到财务，从产品到服务，从品质到细节，
多项能力均衡并高水平发展的褒奖。
华润逐渐演变的“超级六边形战士”，
就不仅仅局限在地产开发领域的综合实力的提升，
而是从地产开发到城市运营，
再到产业生态的构建和发力的多维且全方位经营能力的评价。
从传统的地产开发，向“城市投资开发运营商”转型，
华润走出了“地产开发+商业运营”的双轮驱动模式，
在这样的模式基础上，华润又构建了“3+1”的一体化业务发展模式。
其中的“3”，是华润的地产开发销售、经营性不动产、轻资产管理业务，
至于“1”，则是华润基于多远场景协同的生态圈业务，正在形成新的行业领先。
作为基本盘，
华润的地产开发业务在2024年实现了2611亿的销售额，进入行业前三的头部阵营。
加上2025年的新增土储，华润在2025年的可售货源超过了6000亿。
大胆假设一个60%的去化率，就能够助力华润达成3600亿的销售指标。
基本盘，扎实且稳固，并值得期待。
作为亮眼的第二曲线，
以华润万象城为代表的经营性不动产业务，在2024年同样实现了跨越式增长。
不仅在收入占比上达到了总体收入的四分之一，
作为利润增长稳定器的核心净利润贡献率，超过了50%。
其中，有69个万象城、万象天地的零售额位列所在城市的前三，杭州、深圳、重庆、济南、青岛、南宁等城市的万象城，登顶榜首。
最亮眼的新开万象城里，
西安CCBD项目以121万㎡超级规模，
聚合了包括万象城、柏悦酒店、生命之树地标等城市标签，更把隋唐的天坛遗址与现代商业模式融合，
打造出具有行业引领的“文化+商业+自然”三位一体的商业旗舰标杆，
也成为西安乃至整个西北的商业名片。
起步于“商业中心”大师的轻资产管理业务，
基于华润商业的经营性资管业务，通过发行华夏华润商业REIT及有巢公寓REIT，
华润实现了从投资到融资，从建设到管理和退出的业务闭环。
这样领先的开发运营和管理模式，不仅能够更好的盘活基于城市运营的存量资产，
更能够将运营的重资产业务模式，转化为可持续的现金流收入。
2024年，华润的经营性融资规模超过了450亿元，
融资成本更是达到了远低于行业标准的3.24%。
在三大业务体系基础上，
华润另一个新的尝试和突破，
是基于城市运营和地产开发的“生态圈”业务。
商业有万象城和万象天地的商业领先，
住宅有高端瑞府、悦府、润府和幸福里等品质标杆，办公有华润中心的体系运营，
为华润进入更广阔的代建代运营、长租公寓以及康养地产等生态圈业务和多元化赛道的全面突破，
提供了充分的条件和有效的助力。
从官方披露的半年报可以看到，
华润的的生态圈业务，已形成四大核心板块，并形成各板块的业务领先。
经营模式的多维协同和大资管业务的持续推进，
为华润从土地转化为稳定的开发和经营，实现了完整的业务闭环。
这样的业务闭环，
是同样作为标杆的万科一直积极尝试的发展模式。
只是万科，差一点倒在规模的泥潭。
带着理性的克制，实现领先经营模式的华润，
用“超级六边形战士”的华丽转变，完成了超越，也实现了领跑。
04
从上一个周期普遍的“高杠杆”和“高周转”的“规模化”开发模式，
转向“开发+运营+资本”三位一体的“高质量”和“可持续”开发模式，
华润在“大资管模式”的指引下，
进一步用高能级城市聚焦和改善产品打造，助力地产开发扩大业务经营的版图，也实现规模化现金流；
通过低负债、多元营收、利润增长，进一步夯实稳定的财务基本盘，打造持续增长的粮草库；
用不动产经营和轻资产管理的经营业务，打造第二增长曲线，
作为优化华润的利润结构，并沉淀长期资产价值和品牌的重要引擎。
从业务多元，到协同共进的高质量、精细化的城市运营与复合开发，
华润一步一步，构筑起体系且领先的专业优势和综合能力。
也一步步趋近于，那个熠熠闪光的“超级六边形战士”。
登顶新地王，
是华润2025年的梦幻开局，
但也是华润的战略定力，带动业务协同转型的领先和胜利。
30岁的华润，和20岁的万象城，
正迎来属于华润的，最好的发展周期，
也有更好的未来，等在前方。
全文完！
