极具特色的房屋养老金，这不仅是原创性的，更是独创性的。

初次听到“住房养老金”的时候，我以为是用房子给自己养老，但当我深入了解之后才恍然大悟，原来是用自己去给房子养老。

看起来只是前后顺序的差别，但语义一变，可谓是天差地别。

这一次，我提前看到了房地产的终局。

这么说吧，住房养老金一旦问世，潘多拉的魔盒可谓是彻底被打开，打开了就关不上了，正如住房养老金，一旦面世，开弓即没有回头箭。

8月23日，在“推动高质量发展”的新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长在会上说，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制，上海等22个城市目前正在进行试点。

按照以往的节奏，这件事应该如同“网号”一样，先是社会意见征求和收集，然后才是出台，而这一次，事前几乎没有任何吹风，不仅仅出乎市场意料，甚至就连长期关注房地产市场的我，也大惊失色。

按照发布会上的说法，目前房屋养老金个人账户通过缴纳住宅专项维修基金已经建立，试点的重点是将公共账户建立起来。

住房养老金，事前没有任何吹风，出人意料非同寻常，推出的速度之快，也令人感到非常意外。

快，意味着紧迫，也意味这件事不得不推出。

为什么要出台房屋养老金？

房地产，在国内不算是一个纯粹的行业，在某种意义上，它不仅仅是国内GDP增长的引擎，更重要的，房地产还是地方收入的最大来源，没有之一。

在7月的经济会议上，为了解决因为房地产下行而承压的地方财政，相关部门的建议是把消费税下放到地方，但根据测算，这笔费用总额只有万亿元的规模，显然不足以弥补地方收入的缺口。

当时就有很多人提到房地产税，但这个词的揪心程度，又可以和延迟退休相媲美，几乎每次提出来，都会在社会上引发强烈的反响。

这一次，不提房地产税，直接来一个住房养老金，看起来含义变了，但实际上，似乎又没有变。

住房养老金，按照字面意思理解，就是维修老损的房子，尽管我国房地产的产权是70年，但考虑到城市内很多小区都是高层密集住宅的电梯楼，加上水泥的使用寿命等限制，70年的产权实际上居住不到50年，如果算上房屋修建、交房再到装修入住，这个时间只会更短。

因此房屋养老金，看起来是房地产税，但至少从字面含义来看，它并不是房地产税。

按照说法，这笔钱是存入公共账户的，并不会被“动用”。

房屋养老金出来了，接下来的数据分析报告就得跟上。

上海房地产科学研究院的一份报告指出，目前国内住宅专项维修资金结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，大量资金沉淀未有效利用，且单项使用率不均。

中指院的分析师也指出，随着国内房地产市场逐渐进入存量时代，需要维护、改造的老旧房屋占比快速提升，仅依靠住宅专项维修资金已经难以满足小区维护改造需求，因此需要增量资金入场。

理论成立了，市场也论证了，那么一切都开始合情合理了。

财经大学教授、法学院院长尹飞称，房屋与普通商品相比，生命周期较为漫长，在这个过程中，为了保障房屋的安全与正常使用，必然会出现房屋及其附属设施设备的保养、维护、维修乃至更换、重建的费用。

而这类费用，就可以称作“住房养老金”。

按照尹飞的说法，这次建立的房屋养老金体系，主要是使用公共资金、建立房屋养老金公共账户，按照“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则，由地方探索资金筹集渠道，因此，这次建立的住房养老金公共账户不会加重业主的负担。

这句话怎么理解呢？

首先，既然是住房公共养老金账户，那么公共资金从哪里来呢？如果按照地方自行探索的说法，今天的地方财政压力已经极大极大，在地方不可能出钱的原则体系下，这笔钱由谁出？

天上不会掉馅饼，在不增加个人负担的情况下，资金如何筹集？

我想，答案不言自明。

还有一个细节值得注意，在这次率先试点的22个城市中，清一色全部都是一线城市和新一线城市，传统上试点，都会现在对宏观经济影响不那么大的地方，例如三四线城市。

但这一次一口气就公布了22座一线城市和新一线城市的试点，为什么要在一线城市和新一线城市试点呢？

答案是这些城市的人均收入更高，对那些有房的业主来说，每年一笔“住房养老金”可能也不痛不痒，不会引起那么大的反弹。

在人口未富先老的大背景下，80后自己没有老去，反而还要先给房子“养老”，我国的房地产市场，基本上可以宣告终局来临。

住房养老金此番推出，影响几何？

要看影响，先要看地方的财政自给率。

2024年上半年，全国31个省市，财政自给率能超过100%的，有且仅有上海。

对于庞大的财政缺口，怎么办？

不动产的税费是最容易收的。按照发布会上住建部副部长的说法，在探索公共筹集资金上，地方具有一定的自主权。

现在网上不少剧透已经来了，其中肯定有很多谣言，但也值得参考。

目前流传最广的，就是按照楼层高度不同，缴费标准不一；最小的是六层以下每平50元，98平每年就是4900元，最大的是22层以上楼房每平数百元，一百多平的大房每年算下来，就是上万元的费用。

但以上这些，仅仅只是“住房养老金”，据说体检费、保险还要另算。

如果说住房养老金是公共账户专项专用的话，那么大概率体检费和保险，就是“花出去的钱”。

从积极的角度来看，这次住房养老金、体检费和保险三位一体，应该是有助于缓解地方的收支压力，能够从长远的角度去解决地方的财务问题。

但从市场的角度来看，可能有杀鸡取卵的嫌疑。

第一，住房养老金是用于未来房屋老旧的维修和检测，那么原先已经交过的房屋修建基金，是不是存在重复缴费的嫌疑？

第二，普通人买房时，房屋价格已经很高了，很多家庭一次性掏空数个钱包，背负三十年房贷，如今在偿还房贷的同时，还要缴纳住房养老金，这可能会压垮那些抗风险能力本来就弱的中低收入群体。

第三，当初买房的产权是70年，主体质量是50年，如果没有到使用年限，就出现重大质量问题，那么这个责任是业主，还是原来的建筑商、销售商负责？

第四，上海房地产科学研究院的报告指出，目前国内住宅专项维修资金结余超过1万亿元，累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，在维修基建还够用的情况下，推出房屋养老金，本意是什么？

第五，如果全面征收住房养老金，全国如此多的房子，最终的养老金可能高达数万亿元，如此规模的资金，如何保障透明公开，如何科学合理使用，这也是一个问题。

这些问题集中在一起，无疑会再次摧毁人们对房地产市场本就不多的信心，这几乎是压垮房价的最后一根稻草。

最后的疑问是：从社会经济总效益的角度来看，住房养老金的出现几乎肯定会进一步压制房价，届时国内大量家庭财富还会进一步缩水，由此带来的资产负债表衰退的影响，是否得不偿失？

还是说，今天的房地产市场已经到了无所谓有，无所谓无的地步？

住房养老金是不是房产税，其实并不重要，真正重要的是不动产的数量高低。

前两年住建部透露过一组数据，称国内现有的房屋数量超过6亿栋，今天还只是在国内22个城市试点，但未来大概率会全国推广。

6亿栋房屋，这笔钱不管怎么算，都是一笔天文数字，毫不夸张地说，如果住房养老金一旦全国开征，必然收的钱会大大超过人的养老金。

毕竟我国退休老人高达上亿人，每个月都需要发放养老金，但住房养老金就不同了，使用率只有10%，存的显然比用的快多了。

这个事只要开始试点，市场必然闻风而动，不出意外的话，9月份的房地产数据又会出现一轮暴跌，现在别说是抛售潮了，能够找到接盘侠就算了不起。

房地产从人人持有再到谈之色变，几乎是一夜之间，令人唏嘘。

但更唏嘘的是，我国绝大多数人到今天，月收入还普遍维持在5000-8000元的这个区间值，而这还是一线城市和新一线城市的薪资水平，还不是三四线城市的收入水平。

住房养老金这笔钱不管用不用，你都需要缴，对几套房的家庭来说，他们会感到棘手，但大不了出租或卖，都可以选择。

但对那些刚需背负三十年房贷的家庭来说，这就是一笔不大不小的开支。

宏观经济说到底，就是一个循环的体系，既要又要是不现实的，我们要推行住房养老金当然是好事，但能不能先从多套房的高净值人群开始呢？

潘多拉魔盒一旦打开，再想关上，可就难得多了。

房地产的终局来临，但与之相关的牵连实在是太广太广，以致于这一波住房养老金所带来的后果和蝴蝶效应，已经超出了我有限的想象。

end.

作者：罗sir，关心经济、社会和我们这个世界的一切；好奇事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。