读懂中国楼市
昨天（11月2日），央行行长易纲在香港“国际金融领袖投资峰会”上发言：
近期中国房地产销售和贷款投放已有边际改善，随着中国继续推进城镇化进程，相信房地产市场将会“软着陆”。
当前的房地产市场仍处在非常时期，甚至可以说是紧急时刻，整个市场悲观情绪蔓延。
绝大多数市场人士都认为，房地产市场有“硬着陆”的风险，甚至是很大的风险。
最近，各地方政府也正在为防止可能出现的“硬着陆”、防止危机损害扩大，而紧锣密鼓地调研。
昨天央行行长的上述言论，引起了市场的极大关注。
房地产市场，真的能“软着陆”吗？
陷入危机的房企，甚至整个房地产行业，有能力自救吗？
01
这一轮房地产危机，始于2021年6月恒大危机开始全面暴露。
如此算来，已经历时近一年半。
从那时起，整个市场的信心和预期每况愈下，全国房地产市场从2021年上半年到下半年经历了从“火山喷发”到“冰天雪地”，进入2022年后市场进一步遇冷。
2021年上半年全国商品房销售额92931亿元，而2022年上半年全国商品房销售额已下滑至66072亿元。（数据来源：国家统计局）
研究机构披露的房产数据显示，2022年以来房地产市场表现冷淡。
1-10月，百强房企销售总额为60954.6亿元，同比下降43.4%。（数据来源：中指院）
恒大的债务，高达债可敌国的1.95万亿元。
但目前为止，官方还没有对恒大事件明确处置，甚至仍然没有拿出一个明确的处置方案。
恒大问题一直在拖延，而这种拖延引发的全社会的副作用和整个市场的机体感染，并在向全行业蔓延。
相关的银行金融机构、信托机构，整个产业链上的建筑商、材料供应商、中介机构等都广受影响，合作额度大幅度下降，情况相当惨烈。
02
不仅是恒大，在过去一年中，已经有30多家房企暴雷，或实质性违约。
由于恒大事件一直没有得到处置，后续暴雷的几乎所有企业，也都处在躺平和消极的状态。
这些房企不仅无力偿还美元债、无力偿还银行欠款，造成大量烂尾楼，还将上下游的合作企业拖进困境，根本无法自救。
随着危机的发展，金融机构特别是银行的坏账风险比例加大。
甚至几个月前还是民营房企“红名单”上的旭辉也出现了问题，龙湖则因换人受到质疑，股价暴跌。
到了今天，即使是已经出现困难，但还没有暴雷的房企，指望他们自救，也是非常非常困难，甚至几乎是没有可能的。
面对今天严峻的市场形势，和这一系列事件在全国范围内的极大反响，仅从现有的情况来判断，房地产市场恐怕也很难称之为“软着陆”了。
03
官方认为，当前最大的任务还是“保交楼”，这涉及千家万户购房者的利益，也是事关社会稳定的重要方面。
“保交楼”固然重要，但是保了一个，也就只是一个。
打个不恰当的比喻，“保交楼”相当于保住了人体某一个重要器官，比如肝脏或者肾脏，但如果仅仅保护某一个器官，整个机体因失血过多而死亡，其他器官也会衰竭。
房地产市场亦是如此，如果仅仅关注“保交楼”，即使现在市场不再下滑了，但对整个市场主体来说，仍是不可承受之重。
现在的市场销售形势和回款速度，以及资金监管模式等，都使市场或面临更严重的后果。
04
最近几天，市场上各种信息纷繁，引发恐慌情绪加剧。
10月31日，财政部公布《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》(简称《实施意见》)。
《实施意见》中提及：“支持深圳在全国税制改革中先行先试。发挥好深圳的改革开放重要窗口和前沿阵地作用，聚焦打造制度创新高地，积极承担国家重大税收改革工作和研究课题，继续当好改革排头兵、试验田，努力为全国创造更多可复制可推广的制度经验。”
有人将这一政策解读为，深圳将进行房地产税试点的信号。
近日，全国政协经济委员会副主任、国经中心副理事长、国家统计局原局长宁吉喆，发表了题为《构建初次分配、再分配、第三次分配协调配套的制度体系》的署名文章。
文章指出，完善消费、财产等方面税收。要加大消费环节税收调节力度，积极稳妥推进房地产税立法和改革，探索建立与数字经济发展相适应的税收制度。
这是继今年3月16日财政部暂缓推进房地产税试点之后，官方第一次重提房地产税的信息。
央行行长易纲也发表了署名文章《建设现代中央银行制度》，文章中提及，“自救”应成为当前和今后应对金融风险的主要方式。
易纲表示，当前，我国社会主义市场经济体制已经全面确立，金融机构及股东作为市场主体，应当承担自主经营、自负盈亏、“自救”风险的主体责任。
以上这些信息都表明，官方层面似乎还没有到准备对房地产行业进行紧急抢救的时刻。
所有这些都充分说明，“软着陆”一说恐怕很难站住脚。
形势发展至今，房地产市场的危机，已经不是防范的问题，而是危机已经发生，并在快速蔓延，甚至已经到了危急时刻。
现在唯一能做的是，尽可能减少危机带来的对整个房地产市场、对金融体系，乃至整个经济体系和社会的损害。
必须对整个房地产行业，以及相关的金融行业，进行整体评估，并快速制定出可行的、有力的甚至是非常规的救市政策和手段，否则危机的损害将急剧扩大，后果难以设想。
