没想到自己的养老金还没着落，

就要先给房子交养老金了。

8月23日，住建部官宣，22个城市率先开启房屋养老金制度试点。

消息一出，瞬间炸锅。

很多人觉得，这不就是变相的房地产税吗？

眼看舆论压不住，官方立马出来声明：

不是房产税，不需要老百姓出钱！

可即便官方出来发声，还是有很多自媒体，

肆意进行着情绪化宣泄，想要吃这波流量，

这多少有点不负责任。

质疑是没错，但我们得理性合理的看待。

今天财子也来谈谈对“房屋养老金”的一些看法。

01

先说为什么要推出“房屋养老金制度”。

根本原因很简单：房子老了，需要修。

根据住建部的数据，截至2022年底，全国城镇现有的房屋中，已有20%建成超过30年；到2040年，这个数值预计将达到80%。

这个速度这比人口老龄化还要来得快。

所以从2023年开始，住建部才会在多次提出，要研究建立房屋保险、养老、体检新制度，保障居民的住房安全。

那很多人就会疑惑了，自己购房时不是已经交过专项维修资金了吗？

是没错，但是这部分钱只管“修”，不管“体检”。

所以这次政策将房屋养老金分为个人账户和公共账户。

个人账户就是将原本交的专项维修资金平移过去，负责房屋的维修费用；

公共账户由政府出资建立，主要用于房屋体检和保险等支出。

你可以理解为，今后把房子当作人一样对待，

要给房子定期体检、上保险、交养老金。

只是中国人普遍进入城市化生活的时间还太短，很多人对房子有寿命这件事没什么概念。

发展的太快，也导致很多制度都没跟上。

正所谓，太阳底下没有新鲜事。

类似“房屋养老金”的制度国外早已有之，尤其是一些发达国家。

例如日本的叫“修缮积立金”，日本公寓有长期修缮的计划，一般12至15年会进行一次大规模整修，房东需要每月支付一笔房屋修缮基金。

美国从1977年就开始推出相关制度，强制性要求所有业主参加。

总结来说，这就是一个必然的趋势，以后我们的持房成本会越来越高。

02

可为什么这项利民的好政策，会一石激起千层浪呢？

因为事关老百姓的钱袋。

别说给房屋体检了，咱们很多打工人可能都很多年没做过体检，现在倒是先给房子全身检查。

尤其是前几年高房价、高利率阶段接盘的业主，这两年把首付跌没了，现在突然传出要给房子交钱养老，难免会有些破防。

而且关于“钱”的两个问题，也没有相关的细则，给大众留下了一个情绪的宣泄口。

一个是钱怎么来？另一个是钱怎么用？

官方强调的是，公共账户不会加重购买者的负担。

那个人账户呢？未来大概率还是要再交钱。

因为房租维修就是个无底洞。

通常住宅的维护成本大概是当初建筑安装成本的50-80%左右，考虑通货膨胀和劳动力上涨，成本则更高。

所以，不要指望购房时交的那点钱可以一劳永逸。

等房屋养老金用完了，还是需要业主掏钱自筹。

问题就在于交多少钱，交多少次，大家心里没底。

就好比一个人得了大病，进了ICU，不清楚花多少钱能治好，更不清楚治好了又能活多久，会不会竹篮打水一场空。

说到底，还是因为我们的房价太高，

一个房子透支了一个家庭几十年的未来。

以至于再多一笔钱，就会超过我们承受的极限。

另外公共账户部分，目前的说法是地方政府可以通过财政补、土地出让金归集一些等方式筹集。

但是怎么说呢，这钱也不是天上掉下来的。

出钱的还是老百姓，只不过你察觉不到。

这样来看，没房的也亏了.....

连房子也没有，却要承担房屋养老的成本。

加上这几年地方政府都过得紧紧巴巴，房屋养老金的优先级有多高，到底要增加多少成本我们也一概不知。

而且还涉及到一个关键问题，钱要如何监管，怎么用？

过去维修基金大多由物业或开发商管理，不够透明也存在隐患，

物业违规动用维修基金的例子也比比皆是。

最主要的是，钱的利用效率实在不高。

据统计，目前中国的公共维修基金有1万亿左右，使用率只有5%-10%。

如果由国家来管理这笔钱，一是可以有效监管，二是可以用活这笔钱，哪怕收益率有2%，每年也能增加200亿增量资金。

但这又会引发一个新的忧虑，就是1999年前的房子都是没有交维修基金的，却是更需要用到维修基金的。

而新房有维修基金，目前还用不上这笔钱。

这就是矛盾所在，老房没钱，新房有钱，会不会拿新房的钱给老房用？

就和养老金一样的现收现付制。

问题也和养老金一样，新房越来越少，等新房变老房了，谁来出这个钱...

合着红利就光给一代人，羊毛也只盯着一代人薅。

目前政策细节还没出来，不保证没这个可能性。

不过大概率不会这么干，

毕竟“住宅专项维修基金”和养老金不同，大家缴纳都时都明确用在了本小区。

如果把钱挪用给老小区，会引发很大的抵触情绪。

但是现在亟待维护的老小区，钱从哪里来呢？

挨家挨户收，很难，很多人想交也没钱交，

不患寡而患不均，

靠政府来补贴数目庞大的维修资金更不现实。

所以这事没有100%完美的解决方案，历史向前的车轮总要压到一些人。

03

目前“房屋养老金”还是一个新政策，

还在启动试点阶段，难免需要一些时间来调整。

总体来说是好事，让房子回归居住的本质。

还有最近存量房贷转按揭的事也引发了大量的讨论，对老百姓来说是个绝对利好的消息。

如果大家感兴趣，财子会专门写一篇文章来聊聊这个事。

虽然现在关于房屋养老金的政策还没有出细则，

但有个趋势大家应该看的到，那就是：

房子越来越成为消耗品。

曾经公认的优质资产，人人都避之不及。

最后想重复一句财子以前说过的一句话：

中国绝大多数城市房价的下跌，才刚刚开始。

要摆正心态，国家不会兜底一切，自己的资产自己负责。