楼市为何呈现僵持，2025年该对楼市抱何期望？

楼市为何呈现僵持，2025 年该对楼市抱何期望？

近年来，我国楼市动态备受瞩目，2025年楼市整体呈现僵持态势。以北京、上海、深圳等一线城市为代表，新房与二手房市场热度均明显下滑，成交量不复往昔。据权威数据显示，北京近三个月新房成交量环比下降约15%，二手房月均成交量较去年同期下滑20%左右；上海情况类似，部分核心城区二手房成交套数同比跌幅超25%；深圳在调控政策持续影响下，新房去化率降低至不足40%，二手房市场观望氛围浓厚。此局面引发了楼市多空双方的激烈博弈。

乐观派认为，2025年楼市小阳春将迎来量价齐升的繁荣。其依据在于宏观经济稳健复苏，一系列稳增长政策落地生效，居民收入预期改善，消费信心回升，潜在购房需求有望集中释放。且从历史经验看，春季是楼市传统旺季，小阳春期间购房热情高涨，房价与成交量上扬是大概率事件。

然而，悲观派则提出，2024年10月至12月的楼市异动已提前透支2025年部分购买力。受信贷政策边际宽松、部分开发商降价促销等多重因素刺激，刚需购房者出于对房价上涨的担忧，提前入场锁定房源。这三个月，一线城市刚需购房占比显著提升，部分热点楼盘刚需成交比例高达70%。这使得2025年小阳春购房人群减少，购买力相较往年同期大概率下降。

2025年楼市小阳春的成色，关键取决于是否有重大利好政策出台。单从需求端分析，2024年末的购房热潮确实分流了部分2025年潜在需求。当时，刚需购房者受市场氛围裹挟，看到成交量攀升、舆论热议房价走势，生怕错过低价上车时机，尤其原计划2025年上半年购房的人群，匆忙将计划提前至2024年年底。若2025年小阳春缺乏如房贷利率进一步下调、购房补贴加大等实质性利好，重现火爆楼市旺季难度不小。

回顾过往，楼市政策对市场走向影响力显著。前几年房价快速上涨阶段，市场盲目乐观，对调控政策漠视。如2021年，业内大佬警示押注房价永涨将付出沉重代价，却遭房产圈诸多人士调侃。当年2月深圳出台二手房指导价政策，楼市热度迅速降温。起初，房东群体硬扛近三个月，直至5月后市场下行压力凸显，房价开启下跌通道。同一时期，北京、上海等地房价仍上行，对调控政策敏感度较低。

随后几年楼市风云突变，房价持续下行，炒房客资金链断裂，爆仓事件频发，市场信心遭受重创。这一现实促使人们重新审视楼市政策权威性与有效性，对政策调控认可度大幅提升。2024年9月底的新一轮楼市利好政策迅速扭转市场预期，激发一定市场活力。但冷静分析可知，居民就业与收入状况并未根本性好转。据统计，近半年职场大龄人员求职成功率仅微升3%，整体薪资水平涨幅不足2%，楼市短暂回暖更多得益于政策引导。

除政策因素外，房租与房贷失衡关系也是制约楼市复苏的关键。以深圳诺德小区为例，2020年房价巅峰期同户型房源成交价高达993万，如今挂牌价已跌至576万，部分房东甚至愿以540万出售，却依旧面临成交困境。主因是房租回报率过低，该小区同户型房屋月租金仅6000-6500元。若购房者以540万购入，首付15%即81万，贷款450万，30年等额本息还款，每月还款额约1.9万。房贷与房租巨大差值，使得理性购房者，尤其是无迫切居住需求人群，难产生购房冲动。

北京、上海等一线城市及成都、武汉等二线重点城市，均不同程度面临房租与房贷失衡问题。以往部分城市房租与房贷尚能基本持平，为楼市稳定提供支撑；如今失衡使得房东出租收益微薄，购房者负担沉重，进一步抑制楼市交易热情。

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