自从920新政番禺放松限购后，番禺楼市热度是比较高的，新房、二手成交量在广州各区中的表现比较不错。

今天我们就来跟大家聊一下，关注度比较高的番禺客运站北侧摇号地的“保利琅誉”，废话不多说了，直接上测评吧。

卖点一：纯板楼设计，户型赠送率高

保利琅誉项目自身的体量不大，占地面积约2.35万平米，容积率中规中矩3.0，整个项目一共有5栋住宅，配套一所9班幼儿园，小区内也有露天游泳池。

听起来好像项目自身的配套不咋地，不过它是纯板楼设计的，这个是很大的一个亮点，毕竟纯板楼设计很少刚需盘会做得到，即使改善盘，也是少见的。纯板楼设计的房子，整体日照时间更长，采光通风会更好，而且楼间距宽，可以增加绿化面积，居住起来会更舒服。

丨保利琅誉效果图

户型方面，由于目前项目还没有开售楼部，预计可能要一个月后才能开，所以还没有完全确定，按照展点给的信息和网传的版本，目前项目主推的是三个户型，分别是92m²、108m²和132m²三至四房，传闻实用率高达100%。

92平是比较传统的三房两厅设计，虽然是项目首推的最小户型，不过也做到了私享电梯厅，还配置了6.15米大阳台。

109平是四房两厅两卫设计，南北对流双阳台，主阳台还达到了8.3米，最大的亮点是两个次卧都是阳台改的，赠送率很高，不过话又说回来，现在的一手楼盘，实用率没有100%好像都玩不下去了，似乎高赠送变成了常态。

132平比较适合有置换需求的改善型买家，各方面的配置都做得比较均衡，得房率也高。

由于项目还没有开售楼部，所以户型方面还不能完全确定，不过大差不差，即使有变动可能也就是面积上差个一两平米，样板房也还没有得看，所以想实地感受项目的户型设计，要等一个月后售楼部完工开放后才能看了。

总的来说，保利琅誉是罕有的纯板楼设计，加上每一个户型功能区都分布得比较合理，而且实用率也蛮高的，关键是最小的户型都有独立电梯入户，产品确实做到可圈可点，没啥好说的。

卖点二：周边配套成熟，商业还能蹭旁边的龙湖金地天峯

不知道大家记不记得，去年我们写过一篇龙湖金地天峯的踩盘稿，保利琅誉的配套，其实跟龙湖金地天峯基本是一致的，都是属于番禺广场板块，准确点来说，应该是原番禺客运站板块，也就是现在的龙湖金地天峯隔壁。

项目距离成熟的番禺广场商圈仅3.5km，要知道番禺广场板块是番禺发展最成熟的片区之一，也是番禺区政府的所在地，虽然整体城市面貌看起来没有万博那么现代和活力，但也是一个发展多年的成熟商圈。

保利琅誉周边有永旺梦乐城、金港湾购物广场、基盛万科里等等，还有图书馆和一些便民场所，商业方面除了周边和3公里外的番禺广场，还能蹭旁边龙湖金地天峯的商业，毕竟金地天峯规划有约8万方的龙湖天街，是一个集购物、饮食和休闲娱乐于一体的多业态综合商业体，详细的介绍大家可以翻阅我们之前龙湖金地天峯的踩盘测评。

龙湖金地天峯踩盘调研：适合依靠地铁通勤的刚需家庭

对于保利琅誉来说，商业配套基本都是现成的，确定性都蛮高的，而且龙湖的天街目前也建得差不多了，估计明后年就能开业。

卖点三：距离地铁站近，通勤方便

保利琅誉距离三号线东延段番禺客运站地铁站约500米，虽然不像邻居龙湖金地天峯那样纯地铁上盖，不过也算是地铁盘，这个距离步行花费时间能控制在10分钟内，对于需要地铁依赖地铁通勤的买家来说还是非常友好的。

本来3号线东延段时计划今年开通的，由于受阻于3条油气管，海傍站无法按原计划正常施工，导致3号线东延段无法如期完工，不过今年不开，明年也会开的了。等3号线东延段开通后，一个站就可以抵达番禺广场，去珠江新城也不用换乘，还是非常方便的。

不利因素一：没有配建学校，教育要蹭邻居，还不一定能蹭上

保利琅誉项目自身只配建了一所9班的幼儿园，但是旁边的龙湖大哥却引进了24班广外附小，且计划在明年开学。虽然吧，保利琅誉周边也遍布学校，但是能蹭的好学校只有邻居龙湖大哥的广外附小。

龙湖金地天峯的广外附小有24班，按照教育局对于班次以及户数的配比，正常来说是会有多余学位给到周边的，不过保利琅誉能否入读还是得以教育局安排为准。

不利因素二：周边厂房和农林用地多，如城乡结合部

踩盘当天我在项目周边兜了一下，发现周围看起来还是有点寒酸的，很多农田、厂房，有点二三线城市的味道，整体给我感觉有那么一丢丢乡下，不过得益于项目所在的位置还是算不错的，所以也算是有未来的乡下吧，只是需要点时间等它改造一下。

售楼部目前也正在建设中，路过看了一下进度，施工人员说可能一个月后能建好，预计今年内会入市。

价格方面：还没有吹风，预计不会高过龙湖金地天峯

保利琅誉旁边的龙湖金地天峯目前在售均价在3.8-4.5万之间一平，总价区间在350-620万左右，但有时会有3.7-3.8万/m²的特价房推出。但龙湖金地天峯最大的优势是地铁上盖+配建小学，虽然配套方面，保利琅誉和天峯也有很多地方相似，但像商业和教育还需要靠蹭龙湖，除了产品做得比龙湖要好一些之外，其它方面都是略逊一筹的。

而且龙湖金地天峯的拿地价格没记错的话也比保利琅誉要高个八千块左右一平，加上现在市场这么卷，盲猜保利琅誉不会那么傻把价格开到比天峯还高那么没竞争力的。

目前项目方面没有吹风价，老编觉得按照这个分析，开盘价格会低于龙湖金地天峯，可能在4万左右一平。

项目适合什么人群购买

番禺原著居民，番禺附近上班或者3号线沿线上班的人群。项目使用率高，即使最小的92平对刚需来说也是足够的，而且保利琅誉的产品设计比较舒服，对于需要置换的改善型客户来说，也是一个不错的选择。

不过如果你短期内要上学的话，需要想清楚，因为目前保利琅誉的教育还是比较不确定的，综合来看，我觉得保利琅誉作为一个近郊盘，各方面的配套都算比较均衡，就看到时开盘的实际价格来判断有没有性价比了。

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