又到了年报季了，不少房企都是捏了一把冷汗，毕竟“底色”都被扒出来了。

而敢于先发年报的，业绩往往都不会很差。

这不，国企越秀地产就给打了个样儿。

从数据上来看，越秀地产去年的成绩更多，也有小瑕疵。

最吸引眼球的，还是越秀地产“不差钱”的言论。

今年，越秀地产要花457亿元拿地。

如此豪迈，自然与其融资优势有关。

自去年以来，房地产行业的融资环境日趋收紧。但作为国企中的一员，越秀地产的融资活动未受明显影响。不仅发债的脚步没停，融资成本还越来越低。

而凭借这一优势，越秀地产加快了追赶的步伐。

只不过，这波逆势扩张能不能取得好的效果，还不好说。

先来看优秀地产的成绩。

在销售层面，2021年越秀地产录得合同销售金额1151.5亿元，同比上升20.2%。

值得一提的是，越秀地产2021年的销量达标率为102.63%。

要知道，去年众多房企的销量达标率基本在80%-90%，越秀地产的销售表现无疑是十分亮眼的。

更重要的是，这是越秀地产首次突破千亿大关。自此，越秀地产也是正儿八经的千亿房企了。

而在业绩方面，2021年越秀地产实现营收573.8亿元，同比上升24.1%；净利润41.5亿元，同比上升3.2%。

在行业低迷的大环境下，越秀地产能实现增收增利，难能可贵。

另外，在“三道红线”方面，截至2021年年底，越秀地产的剔除预收款资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为69.1%、47.1%和1.36倍，是妥妥的绿档房企。

销售强劲、业绩表现不错、负债情况还算完美，越秀地产自然信心爆棚。因此，越秀地产做出了逆势扩张的决定。

根据越秀地产董事长的原话，“钱不是问题”。不仅在收并购方面，越秀地产将获得金融机构的支持，而且就实打实的买地预算来看，2022年越秀地产准备457.2亿元。这一数字，相当于全年计划销售额的37%，接近于40%的红线。也就是说，越秀地产打算在红线内，把钱花到“淋漓尽致”的地步。

豪迈！

在当下的市场环境下，越秀地产之所以能够喊出“不差钱”的口号，毫无意外，是有所仰仗的。

作为国企中的一员，越秀地产的融资渠道完全通畅，而且融资成本还非常低。

相关数据显示，2021年，越秀地产于境外成功发行6.5亿美元5年期和1.5亿美元10年期美元债，票面利率分别为2.8%和3.8%，融资成本创越秀地产境外发债的历史新低。

而境内债方面，越秀地产成功发行公司债60亿元，平均票面利率为3.29%。

整个2021年，越秀地产的平均借贷成本，同比下降36个基点至4.26%。

这一融资表现，一众民企得羡慕坏了。

这还不算完，越秀地产背后还靠着越秀集团这棵大树，在一众越秀系企业之间，尝遍了融资的甜头。

比如去年上半年，越秀地产成功分拆越秀服务于香港联交所挂牌上市，所得款项净额就有19.6亿港元。

到了去年下半年，越秀地产将旗下的广州越秀金融大厦，成功出售于越秀房托，获得现金款项净额31.34亿元。

而就在近日，越秀地产宣布了一笔5亿港元的定期贷款融资。融资协议讲得很直白，必须保证越秀集团的控股股东地位。

由此可见，越秀集团的“大腿”属性。

在2021年，越秀地产的融资便利“一览无遗”：其经营性现金流净额只有4.5亿元，投资性现金流净额更是为-97亿元，而其融资性现金流金额达到了101亿元。

也就是说，越秀地产的资金面，全靠融资活动来撑着。

根据最新数据，截至2021年年底，越秀地产的现金及现金等价物约为327.7亿元，而其一年内到期的短期借款约为298亿元。

由此看来，越秀地产的短债压力也不是全然没有。

但是，越秀地产能融资，不慌。

有了融资便利，逆势扩张成了必然。

不过，越秀地产就一定能够取得想要的结果吗？

首先，销售规模肯定是要冲的，457亿元拿地金额就是强有力的支撑。

但是，越秀地产如此野心，在疲软的行业背景之下，也是要“大打折扣”的。

就在2022年1月-2月，越秀地产累计实现的合同销售金额仅78.64亿元，同比下降达到42%，合同销售面积约31.3万平方米，同比下降约35%。

越秀地产的豪言壮语，在疫情反复、楼市冷清的当下，最终迎来了一场开门“黑”。

再者，越秀地产的逆势扩张，势必也想走一波全国化的节奏。

一直以来，越秀地产都被诟病“走不出大湾区”。说好听点，是深耕大本营；说难听点，就是全国化不畅。

实际上，越秀地产一直在强调，要以大湾区作为优势，进一步发展华东区域，直至全国。

但是，从最新数据看来，在越秀地产深耕的大湾区，其合同销售额增长12.1%至713.7亿元，占总销售额的62%；仅“大本营”广州地区销售额就达606亿元。

在市场低迷的背景下，越秀地产要想开启一波全国化的扩张，不仅考验其操盘能力，更考验其去化效果。

显然，这不是一件轻松的事情。

最后，从归母净利润来看，越秀地产的逆势扩张也存在一定的隐患。

数据显示，2021年越秀地产的归母净利润仅录得35.9亿元，同比下滑15.5%。

归母净利润的下滑，除了毛利率、净利率影响之外，一个重要原因，就是少数股东损益的激增。

简单来说，就是净利润“分配”的结果。

为了快速做大规模，近年来越秀地产加大合作拿地力度，使得少数股东权益占比持续增加。

2021年，越秀地产的少数股东权益已达281.3亿元，占所有者权益比例达31.6%。

受此影响，2021年越秀地产的少数股东损益增加了近3倍，达16.77亿元。此消彼长，其归母净利润下滑15.51%。

也就是说，越秀地产卯足了劲规模扩张，最终却只能“便宜”少数股东了。