近期房企融资环境回暖，尤其从央企、国企身上能感受到久违的融资热情。
比如，建发房产。
不久前，建发房产刚刚完成了4.4亿元中期票据的发行，票面利率5%,发行期限5年。
而就在今天，建发房产等九家企业刚刚获发不超过104.7亿元的债券。
建发房产频频发债的目的，就是为了拿地。
12月1日的南宁土拍现场，建发房产以5.9亿元的价格，成功拍下东葛路地块。
而隔天，也就是12月2日，建发房产的身影，再次出现在福建泉州的土拍现场，以16.2亿元竞得湖东商住地。
根据中指研究院数据显示，今年1至11月建发房产以515亿元的权益拿地金额位列拿地榜单第11位。
要知道，今年前11个月，建发房产的销售额仅位列行业第23位。
之所以要如此激进拿地，建发房产想借助其国企身份、发挥其融资优势，在这轮房地产行业的大变革中来个“逆势”发展。
想法是好的，但如此激进拿地的“后遗症”也愈发突出，即频频高溢价拿地，已经严重影响到其上市公司——建发国际的盈利水平。
此外，在高频发债的情况下，建发国际居然还能够“三道红线”全部达标，其“明股实债”的嫌疑愈发明显。
今年以来，土拍市场遭遇寒流，但央企、国企的拿地热情并未减少。毕竟，央企、国企自带融资便利，在这场行业变革中，都希望“逆势”上行。
建发房产算一个。
今年1至11月，建发房产以515亿元的权益拿地金额位列拿地榜单的第11位。拿地总金额大也就算了，关键是建发房产频频高溢价拿地。
今年1月，建发房产以104亿元的拿地金额，成为当月“拿地王”。而在1月18日，建发房产更是以12.7亿元及竞配保障房面积1200平方米拿下宁波的两宗地块，溢价率高达36.67%。
2月，建发房产又分别以12.23亿元、溢价率29.9%，16.69亿元、溢价率65.52%，26.59亿元、溢价率30.02%的价格拿下三宗地块，并在上海与融创联手以64.52亿元、溢价率36.15%拿下一宗地块，还因高溢价被监管部门约谈。
此后，建发房产一路暴走。
就在12月1日，建发房产以5.9亿元的价格拿下南宁东葛路地块
溢价率也高达52%。
拿地贵了，自然是会影响到建发房产的盈利水平的。
数据证实，近年来建发房产旗下上市公司——建发国际的利润指标均持续下滑。2018年-2020年，其毛利率分别为33.26%、25.86%、17.17%，净利率为12.75%、11.1%、6.48%，下滑幅度非常大。
究其原因，还是由于建发房产之前高成本拿地，削弱了上市公司的盈利能力。
今年上半年，建发国际的毛利率降至12.5%，净利率更是只有3.92%。原因在于，2018年建发房产获取的4个项目，毛利率仅为3%左右。随着今年上半年这4个项目最终转结，严重影响了上半年的利润指标。
由此看来，随着建发房产今年高溢价拿的地，在未来数年内陆续转结，将使得其本就日渐脆弱的盈利能力，雪上加霜。
为了拿地，建发房产频频发债，但值得一提的是，其上市公司——建发国际“三道红线”却表现不错。
今年上半年，建发国际净负债率85.1%、剔除预收款的资产负债率69.8%、现金短债比3.29，妥妥的绿档房企。
不过，就在去年同期，建发国际的"三道红线"指标全部不达标，位于红档之列。短短一年时间，建发国际由红转绿，靠的还是建发房产这个母公司。
2020年12月，建发国际向母公司建发房产发行了95亿元的永续债。这95亿元的永续债虽说是债务，却要计入股东权益中，这意味着公司的权益一下子就增加了近百亿元。
我们知道，在计算净负债率时，股东权益为构成分母的唯一数字，分母迅速放大，则净负债率迅速减少。而建发国际这笔来自于母公司的95亿元永续债，直接将股东权益这个分母增加了50%，使得其净负债率立刻大幅下降。
要知道，这笔永续债的利率不到5%，在业内绝对算的上是极低水平了。
除此之外，2020年末，建发国际的借款总额为552.48亿元，其中来自建发房产的借款为244.22亿元，占比接近45%。不仅融资成本低，还全部是长期借款，没有任何一分钱需要一年内偿还。
建发房产之于建发国际，妥妥地“亲妈”呀。
除了母公司建发房产的无私帮助之外，少数股东权益也是建发国际“三道红线”指标迅速转绿的重要推手。
数据显示，2017年-2020年，建发国际的少数股东权益分别为6.12亿元、45.1亿元、123.12亿元、195.36亿元，处于大幅增长的状态。而在今年上半年，其少数股东权益已经高达266.91亿元，在所有者权益中的占比已经过半，达52.52%。
不过，占比如此之高的少数股东权益，却没有得到与之相对应的利润分配。今年上半年，建发国际的归母净利润在利润总额中的占比达92%，少数股东损益只占8%。
也就是说，在所有者权益中占比过半的少数股东权益，获得的利润分配比例只有可怜的8%。
这就是典型的“明股实债”。
这或许就是建发房产敢于频频发债、激进拿地的根本原因：只要靠山够硬、“财技”够溜，上市公司建发国际的负债指标就不愁达标。
