一个不争的事实是，物业股的风口已然过去了。

回想去年，物业股是整个港交所的“香饽饽”，一度为估值最高的板块之一。

然而一年后的今天，物业股的稀缺性早已丧失，再加上上游房地产行业疲态尽显，一众物业股早已失去了往日的辉煌，其市盈率几乎都低至十几倍、甚至个位倍数徘徊。

如此背景之下，物企上市除了能够获得一笔募集资金外，别无其他优势可言，甚至还得面临上市即破发的风险。

这不，就在不久前，闯关成功的祥生活服务，也适时地按下了暂停键。

当然了，不是所有物业企业都愿意等一等，有一些就是冲着那笔募集资金去的。

比如说，中梁控股旗下的中梁百悦智佳，以及禹洲集团的禹佳生活服务。

中梁百悦智佳，正处于二次冲击港股市场的关键阶段。或许是为了给市场注入信心，近日，中梁控股与中梁百悦智佳签订了交付前物业管理服务框架协议。

也就是说，中梁控股准备给中梁百悦智佳提供新“业务”。

而禹佳生活服务前不久刚二次递表失效，然而这还没过几天，禹洲集团就放了个“大招”，让老板林龙安之女林禹芳，辞去部分集团职务，“专职”负责禹佳生活服务的管理工作。

如此看来，这两家物业企业的上市热情，一点都没有消减。

中梁百悦智佳和禹佳生活服务这两家物业企业，有不少的共同点。

首先，近几年二者的业绩都取得非常大的成长。

数据显示，2018年-2020年，中梁百悦智佳的营业收入从1.76亿元一路增至2020年的7.05亿元，复合年增长率达100.2%。而在同一时期，其净利润则由0.27亿元增至0.86亿元，复合年增长率达79.9%。

而在2021年上半年，中梁百悦智佳的营收和净利润分别为6.63亿元和1.06亿元，同比增幅分别高达207.3%和307.7%。

禹佳生活服务的业绩表现虽不及中梁百悦智佳，但也算中规中矩。2018年-2020年，其营业收入分别为3.94亿元、5.44亿元和 6.34亿元，复合年增长率也有26.9%；净利润分别为3424万元、6533.8万元和8321.2万元，复合年增长率55.9%。

而二者业绩的大幅增长，一个很重要的原因，是依靠与母公司的业务往来。

数据显示，2018年-2021年上半年，中梁百悦智佳所管理的大部分项目同样由中梁控股开发，报告期内由中梁控股开发的在管建筑面积，分别占其各期总面积的100.0%、76.2%、66.3%和59.2%。

禹佳生活服务更绝，2018年-2020年期间，禹洲集团及其关联方贡献的物业管理服务收入，分别占其物业管理服务总收入的100.0%、100.0%和94.9%。

也就是说，二者都患有不轻的母公司“依赖症”。

另外，二者的负债率均远高于行业平均水平。

数据显示。2018年-2021年上半年，中梁百悦智佳的总负债分别为0.70亿元、1.87亿元、5.27亿元和10.91亿元，短短两年半的时间里增长了超10亿元。

截至2021年上半年，中梁百悦智佳的资产负债率高达76.53%，远超同行平均水平。

据统计，同期在港上市的41家物业企业，资产负债率均值仅有43.75%。

而在负债率方面，禹佳生活服务的表现同样“惊人”。数据显示，2018年-2020年，其资产负债率分别高达88.2%、96.8%、89.1%。

要知道，物业公司的一个重要优势，正是轻资产。而负债率居高不下，或许是影响二者上市的最主要因素。

当然了，即便是问题多多，但就中梁控股和禹洲集团的各自表现来看，旗下物业公司的上市之旅，刻不容缓。

说到底，还是因为母公司压力大，只能赶旗下物业企业“上架”了。

值得注意的是，两家母公司的问题，也几乎是如出一辙，都是跟短债有关。

数据显示，截至今年上半年，中梁控股的现金及现金等价物有281.1亿元，而其短期借款有232.1亿元，应付票据也有几十亿的规模。

也就是说，中梁控股手头上的现金，也就覆盖短期借款和应付票据两项。

再来看禹洲集团，截至今年上半年，其现金及现金等价物为209.4亿元，较去年末减少了57.62亿元，而其短期借款有151.7亿元，还有一定量的应收票据。

如此看来，禹洲集团的情况跟中梁控股几乎一样。

但是，短期债务可不只有这两项，还包括一年内到期的非流动性负债。

信托融资等不提，就只是美元债一项，都够两家房企受得了。

中梁控股和禹洲集团，都是美元债发行大户，尤其是禹洲集团，美元债在其融资结构中占比超过了50%。

而从今年下半年以来，由于美元债市场的剧烈动荡，以及多家房企出现美元债违约的情况，中梁控股和禹洲集团都加快了回购美元债的脚步。

巧的是，这两家房企也是行业内回购动作最为频繁的两家，今天1000万美元、明天再来2000万美元。。。。。。小额度、大批次的回购，正是为了给市场一种观感：我们不差钱。

但是，一波操作下来，中梁控股和禹洲集团一年到期的美元债，规模是小了，但远没有达到令人安心的地步。

截至目前，中梁控股仍有10亿美元左右的短期美元债将到期。而禹洲集团仅在下个月，也就是2022年1月，就有两笔美元债到期，合计5.89亿美元。

而这部分短债，显然只靠手上的现金是无法覆盖了。

销售回款是个好办法，但就禹洲集团而言，今年前11月，其销售额只完成全年目标的88.71%，已然是要拖后腿了。

相反，中梁控股表现不错，今年前11月已经提前完成全年销售目标。

不过，值得一提的是，中梁控股这样的销售表现，是建立在大规模“折价促销”的前提。也就是说，即便是销售达标了，但其现金生成能力肯定是受到了影响。

总而言之，中梁控股和禹洲集团的短债压力如此之大，这对“难兄难弟”，肯定是要盯着物业企业上市募集的那笔现金了。

只不过，能不能上市，还是个问题。中梁控股和禹洲集团，都得跟时间赛跑了。