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去年，姚劲波将在纽交所上市的58同城私有化，彼时预估的总交易额高达87亿美元（约合617亿元）。那时，人们都在猜测58将会以何种方式回A。

近几年，房地产中介行业逐渐崛起，正不断刷新资本市场的认知。

4月8日一早，搅动资本市场情绪的是，58同城首次拆分旗下业务安居客集团赴港上市。

股权结构

招股书显示，安居客集团的执行董事为姚劲波、庄建东、周浩；非执行董事为程章伦、林璟骅、张弛；独立非执行董事为廖建文博士、王小川、徐舸。

三位执行董事中，除了58创始人姚劲波外，庄建东和周浩均为“58老臣”。

庄建东为58同城联席总裁、安居客CEO，早在2007年开始便加入58同城任职副总经理，负责营销中心整体管理工作。于2018年7月，58同城宣布晋升庄建东为联席总裁，整体负责分管的房产、汽车等事业群业务及创新工作。

此外，周浩现任58同城国际业务总裁兼首席战略官(CSO)，在这之前，他曾在58同城做了8年的首席财务官。

目前，安居客集团的股权架构为，于此次赴港IPO前，安居客的大股东为58同城，其持有45.3%的股权，姚劲波则直接持有13.5%股权。此外，腾讯、General Atlantic、华平投资以及欧翎投资分别持股14.1%、7.7%、7.9%及3.9%。

上市曾遇阻

早在2005年，姚劲波创立的58同城成立。两年后，创始人梁伟平在上海成立网上找房信息服务平台——安居客，开始从事二手房业务和房产营销服务。

2010年，58同城推出其房产频道58房产，并于2013年对接美国资本市场，登陆纽交所上市。那时，安居客集团亦有过上市的冲动。

二者的交集发生在2015年。但在被58收购前，安居客曾经历过一段高速发展的时光，其发展势头逐渐凸显。

2007年至2011年的四年时间里，安居客共获得四轮融资，头三次融资来自经纬创投，金额合计2200万美元；另有5000万美元融资由百度牵头，合计获得7200万美元的战略投资。

据悉，2013年安居客的估值高达8亿美元，次年估值升至15亿美元，彼时，安居客启动上市计划，因遭到中原地产、链家、我爱我家等在内的9家大型中介机构组成中介联盟抵制其实施的涨价行为，上市计划最终死在襁褓中。

2015年3月，58同城宣布收购安居客集团，交易以现金加股票的方式进行，交易金额为2.67701亿美元，华兴资本担任本次交易财务顾问。58同城CEO姚劲波宣布，58同城与安居客合并。

事实上，2.6亿美元的收购价被市场质疑，姚劲波曾坦言，目前市场上看到的许多几千万、几亿美元的融资都是虚的，而本次并购的金额是上报到证监会的，金额数据很实在，因为这里面包含了现金和股票，若双方能够顺利整合的话，回报不只是2.6亿。

创始人梁伟平则认为，应该着眼于未来，今天被收购的价格高低没有太大意义。两家合并后对于整个市场、用户与客户会产生更大的价值。

新成立的58安居客房产集团，将由58创业元老庄建东出任总负责人，安居客CEO梁伟平将辞去安居客的所有职务只担任顾问的角色，并将创业。随后，安居客与58房产在城市差异化覆盖和房源发布上相辅相成。

2019年，58爱房成立了，为安居客扩展新房交易的平台。该年，安居客还投资了房产经纪SaaS提供商巧房。去年，58同城完成私有化及自纽交所除牌，或许从那时开始，姚劲波便一心想要分拆安居客赴港上市，首要一点便是获得更多市场份额，收购标的。

于2020年12月23日，安居客集团从当时股东（各方皆为独立第三方）手中以总代价约人民币8.449亿元收购上海巧房信息科技有限公司全部股权。收购后，巧房成为安居客全资附属公司，由天津瑞庭直接持有。

今年，重组完成后，安居客从58同城分离出来，提供的服务主要包括房产在线营销、交易服务、SaaS解决方案以及其他辅助服务。如今，这份上市招股书透露了更多内容。

安居客VS贝壳

若将安居客与左晖的贝壳相比较，便可看出安居客和贝壳之间的差异。

去年的8月13日，“居住服务平台第一股”贝壳找房在北京与纽交所两地敲钟。此前，贝壳的招股价为20美元/ADS，共发行1.06亿股ADS，募资21.2亿美元（约人民币147.59亿元）。

贝壳上市首日，股价高开高走，收盘报37.44美元，涨87.05%，总市值达422亿美元，约3930亿元人民币。如今，贝壳的股价已经达到56.08美元，总市值664亿美元，约4346.81亿人民币，市值翻了一番。

1.门店数量、新房与二手房GTV (Gross Transaction Value)总交易额

贝壳：截至2020年12月31日，贝壳平台连接的经纪门店数已超过4.69万家，同比增长25.1%，连接的经纪人超过49万，同比增长37.9%。

2020年贝壳存量房业务GTV为人民币1.94万亿元，同比增长49.5%；全年存量房营业收入为人民币306亿元，同比增长24.4%。2020年贝壳新房业务GTV为1.38万亿，同比增长85%；全年营业收入同比增长87.1%至人民币379亿元。

安居客：整合安居客、58房产、爱房和巧房。根据艾瑞咨询数据显示，于2020年第四季度，安居客平台的平均移动月活跃用户量总计为6700万。

此外，安居客旗下新房交易服务平台爱房，推出2年来，业务扩展至33座城市，2020年的交易总量达653亿元，较2019年增长282%。巧房累计拥有超过34.4万个经纪人用户。

通过战略联盟及投资，安居客进军二手房交易服务，截至2020年12月31日，与8万多位经纪人建立了牢固的关系。

2.全年GTV、收入及佣金率

贝壳：2020年全年GTV达人民币3.5万亿元，同比增长64.5%；实现净利润27.78亿元，首次实现美国会计准则下的全年盈利，经调整后净利润达人民币57.2亿元，同比增长245.4%。此外，2020年，贝壳的装修等新兴业务营收达人民币20亿元，同比增幅达68.7%。

安居客：2020年，实现收入80.524亿元，同比增长6.24%；年内净利润19.547亿元，同比减少15.24%；净利润率24.3%。增收不增利。

近三年，安居客的净利润率在下滑，分别录得30.7%、30.4%及24.3%。2018年至2020年，安居客集团分别实现收入62.163亿元、75.791亿元、80.524亿元；年内净利润19.07亿元、23.063亿元、19.547亿元。