|投拓解读·睿诚研究院|
文|罗乾波
一、长沙典型案例简述1、远大二路36亩地块
该项目原址为军用粮仓旧址，多年前通过改制等，被本地一老板拿下，净用地约35.8亩，容积率4.39，商住比3:7，限高100米，南边临城市次干道路，北边为一小山坡，高差较大。
原开发商于2016年下半年做好规划并立项、同时已做部分桩基工程等，后于债务问题，无法启动，从当年10月份左右开始寻找收购方，曾于16年与多家开发商接触和洽谈，如福晟、恒泰、金侨控股等，当时福晟甚有兴趣参与，后因福晟收购本项目旁边另一100余亩的项目而放弃，嫌弃该项目开发和销售体量太小。
恒泰于2017年5月左右，与土地方老板深度洽谈多次，并谈好收购价格1.36亿和其他核心商务条款，且同时签好合作备忘录。然其湖南区董事长带队去现场调研时，路遇多名债主宰项目旁逗留，从中了解到该项目有工程、前期定向销售、私人贷款等类债主100多人，恒泰被吓退，后不了了之。
2、天心区BLJG地块项目
本项目处于天心区核心位置，在去湖南省政府办公区的路边，2004年一福建公司进入长沙所购地块，曾经已开发200余亩，2015年开始，原开发商老板前往非洲开矿、折戟，资金匮乏，又与当时的民生银行因贷款等债务事宜暴雷而搁浅。
此时，该新价格已从4000元上涨到每平米9800元左右，盈利能力很强。但债务压顶，原开发商奄奄一息，基本把长沙的上市公司全谈一遍，但由于债务的复杂性，无人敢下手，一直到2019年，在政府的主导和支持下，由本地一家小公司接盘。
如下，其剩余资产和土地价值约21.83亿元，政府和开发商为有效处理该项目的历史遗留问题等，最后按10左右价格给了本土的那家开发商。
3、雨花区劳动东路长沙变压器厂改制地块
长沙变压器有限公司位于长沙市劳动东路382号（茶园坡），与长沙卷烟厂相邻，西离东塘约1.5公里，西邻洞井路，东距东二环线和京广铁路约1公里，交通便利，厂区共四宗土地，土地面积56558.05平方米(合84.79亩)。
该项目2009年2月份，改制到私人公司名下。该私企接手后，因为职工安置、债务清偿等各类问题，一直未得到圆满解决而停滞至今。
据业内相关信息，该项目曾经作为资产包，几经流转，甚至在2016年流转到国外，依然无果，最后又回到了长沙。
2014-2017年，通过省市国土局和国资委等管理部门不断协调和处置，已通过初步规划指标，然由于接手方无力支付各类费用，目前还闲置在路边，无人问津。
睿诚研究院小结：
上述三个项目在长沙比较典型，当然类似项目还有不少；这类情况不仅是长沙市场的情况，于其他各大省市不同城市也有很多。
我们发现，在国内土地市场上，无论私企或国企等二手地，除非由政府深度参与和保驾护航之外，其余各类土地，问题重重，对那些风控要求很强的各大上市公司来说，以前市场好的时候还可接触和洽谈，于今则谨小慎微基本皆无甚兴趣和熟视无睹了。
尤其是2020年，在疫情的干扰下，现金流为各企业保命稻草，大家都捂紧了口袋。
二、债务复杂类二手地块的三大主要问题1、各类债务交织，难以短期内清理干净和启动项目，满足不了上市公司的周转要求
譬如，有的项目由于复杂的工程款和高利贷等，千疮百孔，难以善终；有的项目资产被银行或各资产公司冻结等问题，而让众多倾向于做住宅类项目的上市公司望而却步等等。
2、地块原先的规划指标，在当下的市场环境里，已不太合适，难以实现预定业绩指标
有的项目规划指标不太如意，像高商住比、以及零星地块整合难度大、原规划日照问题、高差过大与地库面积太多等问题，导致上市公司在测算时，难以达到理想的利润指标，和需要去协调地块周边的各类关系而造成启动时间较长等，这对于赚惯了快钱的各房企来说，就不会去往下走了。
3、地主方前期会计账目、税收及前期成本等难以自圆其说，也让上市公司不愿探足
如，在上述第一个案例中，土地方说起债务只有8800多万元，实际为1.3亿多；睿诚研究院接触的望城丁字镇一项目，其多年来的管理费用、应付和应收款项等账目比较混乱等，在多家上市公司洽谈后，纷纷抛弃。最后，也被本地一私营工程公司老板独自拿下，通过自己在本地的各类资源去化解其风险。
睿诚研究院小结：
综合来思量各类二手地块项目，在地块本身的位置及周边状况、规划条件、债务、财务等方面，造成此类项目的不同类问题，最终各类问题搅合在一起，就变成了项目收购中的大问题，上市公司一旦收购项目就需要去抵押土地证和股权贷款，上述这些障碍，将阻碍上市公司去有效获得项目运作资金，故其不愿涉足此类项目，而挥一挥衣袖不带走一片云彩。
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