作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市
2025年，迎来新一轮城市内老房子改造潮，老业主们有福了！
3月9日下午，在记者会上，住建部再放大招！
住房和城乡建设部部长倪虹表示，着力抓三件事：
一是把2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围，因地制宜实施改造，也鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。
二是城中村改造，现在范围已经扩大到全国地级及以上城市，要在去年新增100万套基础上，再继续扩大改造规模。
三是大力推进完整社区建设，重点是聚焦“一老一小”，完善无障碍适老化配套设施，政府托育服务设施、儿童活动场地。
简析：
据波哥看楼市观察，这三点，在昨天的新闻通稿中，是民生类项目的三大核心工作。
上述的最新说法，出现了三个新的变化：
●其一，在范围上，本次的视角，重点考虑了“城市”层面的相关要素，这跟过去一直在说的“城镇”有较大的区别，以前讲的都是“城镇老旧小区”，本次没有提“镇”，说明国家政策做了很多新的思考，这是一个较大的变化。
●其二，这次在序列上，把2000年以前建成的老旧小区的改造，放在第一位，并且这句话的表述跟以前不一样了。
比如，去年7月，住建部是这样讲的：
“此前，住房城乡建设部等部门曾印发通知提出，合理安排2024年城镇老旧小区改造计划。大力改造提升建成年代较早、失养失修失管、设施短板明显、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼），重点改造2000年底前建成需改造的城镇老旧小区。
鼓励合理拓展改造实施单元，根据推进相邻小区及周边地区联动改造需要，在确保可如期完成2000年底前建成需改造老旧小区改造任务的前提下，可结合地方财政承受能力将建成于2000年底后、2005年底前的住宅小区纳入改造范围。”
而这次更加简单直接——“都要”纳入城市更新改造范围，说明今年在老旧小区改造上，在覆盖面和主要发力点等方面，重点强调了城市这一范畴，国家的力度都加大和提高了，比如，在城中村改造的基础上，通过老旧小区的改造，补全了国内近300个城市之改造和更新中的相关短板。
能充分弥补城中村之全国地级以上城市中的一些区域和业态分布缺陷，把空白地带进行了有效的填充。
●其三，而且，“都要”二字，就字面意思而言，在动作力度和语气上显得更加强烈，比“全部、全面”等平缓词语更有力度感，虽然是用词方面的考究，实则更是强烈表明了国家对全国300个城市内老旧小区改造的坚定决心，比起以前的“需要改造”或“重点改造”等说法，本次政策力度更强更急迫了。
这个推断，其实也可以从上述第三点看出来。
何以见得？
因为，完整社区建设，以前一直都在说的，而且仅就城市更新方面来讲的，基本也都是一个补充手段，有其意义和价值，但在发文的高度上，从来没有像这样跟城中村改造等放在一起来强调过的。
此外，完整社区建设，本来也是老旧小区改造中的一项内容，其实有恶补需要单独拿出来再强调的，但是却相反，而特别对适老化设施、托育服务设施等进行了罗列和强调，这又是为什么呢？
在我们看来，实际上，归结起来，主要是两点：
首先，老旧小区改造力度今年会大幅度加强，务必要形成实际有效的工作量和业绩，进而有效推动城市更新、拉动城市GDP、尤其是弥补城中村改造上的不足等，而从存量领域真正把扩大内需的潜能激发出来，其间自然可以带动各相关产业的运转，和不断消化各类过剩的产能等。
其次，上述三点，在本次住建部的新闻中，皆为民生项目之重点，关乎居住、楼市、养老和托幼等，既是日程民生需要，也是扩大内需和促进经济发展等的需要，多元需要重叠，在当前这个特殊的时代，看不到、感受不到实际的变化，就不可能有什么获得感，更别谈什么幸福感了。
综上，在存量时代，面对国内外众多的现实压力和经济发展的需要，重点发力城市内老旧小区改造+城中村改造+完整社区建设，如上所述，既是民生问题，更是发展重要的着力点，二者交叠之下，且又因老旧小区改造和城中村改造的相对价值不同，本次会议，住建部再重点在城市内部署老旧小区改造等工作，真正在全国范围内展开了新一轮城市更新的大棋，其落子有力、声音铿锵、层次分明。
新政策的春风，2025年，将快速吹向全国，更会吹到每位老业主的心坎里。
以上，即为最新住建部新政策的一些说明和介绍。
其中，波哥看楼市认为，这里面最大的亮点就是——“用老旧小区改造的加速推进，弥补了城中村改造上的一些短板，并且真正把旧改和城改整合成了一个大棋盘”，第一次在历史新变化新需要下出现了最新的交汇。
以前，那种涂墙和粉刷式的改造，曾经一直被人诟病不少，今年必将迎来全新的改变；
过去，那类房屋渗漏、上下水淤积不通等情况，曾经令老业主们揪心不已，今年，在新政策的大力加持下，也必将全面得以修缮和更新换代，因为，改造花掉的每一分钱，都将变成产业链条中的三分、五分或八分钱，其放大效应非常的明显。
这也是上面“都要”二字背后的深刻原因和坚实动力。
比如，如果天天都像“茅屋为秋风所破歌”描写的那样，众多老业主们哪还有什么心思和心气去做好自己的工作和积极发挥出自己的光和热呢？
其理昭然，其义深远。
譬如
城市内，老旧小区改造+城中村改造叠加后，国内城市更新必然会大大提速；
城市内，老旧小区改造+城中村改造叠加后，国内城乡融合必将能去败焕新；
城市内，老旧小区改造+城中村改造叠加后，国内预期信心必可强力提起来！
那么，本轮新政下，2025年哪些老业主将会受益呢？其中有你吗？
上面讲了这么多，这个问题应该是大家比较关心的一个话题了。
也就是说，这波改造到底谁最受益呢？别急，我们给大家梳理了一下，主要有以下三类人：
◢1、25年及以上老房子的业主
如果你家的房子已经“年过25”，恭喜你，你家的老房子很可能要“重生”了！
如上，住建部已经明确表示，房龄超过24年的老房子将被优先纳入改造范围。
这说明了什么？
意味着你家的老房子可能要迎来大变身，不仅居住环境会得到改善，房子的价值也可能会水涨船高了。
◢2、城市核心区老房子的业主
如果你家的老房子恰好位于城市核心区，那你可就赚大发了！
因为，这些地段的老房子经过改造后，不仅能保留原有的地理优势，还能享受到焕然一新的居住环境。
这样的房子，不管是自住还是出租，那都是妥妥的香饽饽！
◢3、预制板房的业主
对于那些住在预制板房里的业主们，这次的政策可是给你们送来了一个大礼包。
如果你家的预制板房已经存在安全隐患，无法通过简单修缮来改善，那么很可能会被优先纳入拆迁范围。
这意味着什么？
意味着你可能有机会搬进新房子了!
◢4、“老破小”的业主
由于历史原因，在国内众多城市，除上述类别之外，另外一大主力——“老破小”的存量众多，在时间维度上都满足2000年以前建成这一核心指标，但是又跟上述第二第三类的情况又有不同，在区域和是否为预制板方面，完全不太一样，例如，也许不一定是城市核心区、也许不一定是预制板形态、也许是原来宅基地上的单层建筑，等等，在结构和形态层面，不同区域和不同类别的“老破小”，在国内近300个地级及以上城市中，其实际体量非常庞大。
此外，这里所讲的“老破小”，虽然可以含括上面的所有，但是也有很多的区别和遗留，故而，在此，波哥看楼市，把“老破小”单独另起一行，就是客观地去查漏补缺，以从上述最新政策去充分理解其中的内涵和精神。
不然，就会有误区和盲点，而抓不住新政策的核心要点。
小结：
看到这里，是不是觉得有点意思？
不管是旧改还是拆迁，政府的目的只有一个——让咱们老百姓住得更舒心、更安全。
所以，无论你家的老房子是被改造还是被拆迁，都是好事一桩！
观察此轮新政策，在300个城市层面，旧改城改等已经进行了最新最大的优化和调整，上述4个方面的，皆为题中应有之义，偏废不了。
你觉得呢？
最后，在补充一个情况，以供大家参考：
即将受益的城市，又有哪些呢？
再次就不去罗列了，具体名单，请参看下图
写在最后：
据波哥看楼市观察，在国内扩大内需等众多重大方针政策的要求下，3月9日，住建部重磅推出了最新的城市更新方面的政策体系：
1、坚决稳住楼市，重点做好四件事
2、两方面抓好落实城市更新工作
3、三方面推动建设“好房子”
在前面两点，反复强调了城中村改造和城市更新方面的热点事情，全面和深刻揭示出最新一轮楼市、城市更新和未来方向的全新思考和安排。
小到旧改、城改和完整社区建设，大到城市更新国家级大战略，经过2024年365天的的实操、思考、复盘等，国内经济的发力点依然是众多的城市，当然，这样讲，并不是去否定乡镇村的价值，而是说，在新的态势和压力之下，推动城市的发展，能快速有效去破冰和缓解当下众多的现实压力和问题，可释放出更多更强大的动能。
于今之际，各国各城都在急速抢跑，一步落，将会步步差。
时间都不多了，落后就要挨打。
这已经完全不是简单的城市更新方面的问题了，有了一个全新的时代、趋势和产业发展的大背景等，你不改变，自然有别人会去改变你，就这么简单。
时不我待，故而必争取朝夕了。
昨日，住建部新政，为何要这样去动大手术，只是城市更新的需要吗？只是去回应住房的热点问题吗？只是去改善居民的居住环境吗？
并不见得，皆为趋势之力在急速和强劲策动，无他。
其背后，是新一轮深刻洞察下的结果和反映，没有那么简单。
有鉴于此，重点强调和发力于近300个城市的存量改造，就于大趋势、符合新国情、变于新需要。
城市内老旧小区+城中村改造，架构出新一轮城市优化重点要素的新拼盘、设计出最新的可劈波斩浪的新模式新方略，对城市、对国家、对社会、对经济、对民生等，皆为一次中到大的历史性的大变化。
再也不是过去的小打小闹了，再也不是某一方面的更迭了。
一言以蔽之，我们认为：
城镇老旧小区改造对惠民生扩内需具有重要意义，要扎实推进这项工作，使人民群众在城市的生活更方便、更舒心、更美好。
我们衷心希望：聚焦为民、便民、安民，期待更多城镇老旧小区改造工作“改”到百姓心坎上，为人民群众创造更高品质的生活空间。
其中，因老旧小区旧改的真实、快速和扎实推进，一大波业主，必然会在此过程中，大受其益——票子或房子、环境等改善升级等，将如潮而至！
