多年来连续亏损，不一样的“中字头”国企！
国央企开发商目前是市场的主力军，投资拿地、市场化改革、招人均是在热火朝天的进行着，销售规模也取得了跨越式增长。
一番操作猛如虎，回头一看利润竟是亏损严重。
据乐居财经有关2023年中报上市房企的营收及利润表现来看，有近80家房企亏损超2000亿，其中不乏国央企开发商的身影。
辉哥观察到，这家成立了70年的上海国企开发商-中华企业，多年来在亏损的道路上来来回回。
01
连续多年亏损
一般中字开头的企业都是大有来头，中华企业最早成立于1954年，前身为中华企业公司。
是自上海解放后经政务院批准设立的第一家专业从事房地产开发经营的企业。
1993年9月，中华企业公司改制为中华企业股份有限公司在A股上市（600675.SH）。
但这家成立有70年，上市已有30年的国企开发商在盈利方面的表现确实很差。
2023年上半年中华企业营收为27.16亿，营收同比增加108.7%，归母公司净利润则为负1.07亿人民币。
2019年至2022年期间，中华企业营收分别为132.82亿元、115.52亿元、95.97亿元、26.01亿元，同比减少分别为31.13%、13.02%、16.92%、72.89%。
对应净利润分别为23.40亿元、13.78亿元、8.05亿元、2305万元，依次同比下滑9.73%、41.11%、41.57%、97.14%，已连续四年净利下滑。
实际上在更早以前，由于前几年的高溢价拿地，让中华企业经营利润一度下滑为负值。
2014年度实现归属上市公司股东净利润为-4.9亿，2015年亏损高达-24.9亿。
因连续两年的巨额亏损，2016年被上交所实施退市风险警示。
为此，中华企业大股东上海地产集团牵头重组将中星集团约200万方的地产开发项目注入中华企业，无非就是要保住后者的壳。
2016年得以实现扭亏为盈，实现归属于上市公司股东净利润约6.5亿元。
但好景不长，自2017年之后，中企的利润率和营收又出现了急剧下滑现象。
发展相对闭环国企，优势明显同时劣势也相对突出，在经营管理提效上企业相对滞后。
于是2018年中华企业引入华润置地和平安作为战投。
同年7月华润置地华北大区副总经理凌晓洁与华润置地华东大区副总经理王辉宏被分别聘任为中华企业总经理与副总经理。
辉哥认为，华润的入股以及高级管理人才的输出，似乎也并没有改变体系僵化的中华企业，2020年4月时任中华企业总经理凌晓洁辞任回归华润体系。
02
高管更换频繁
自2020年4月华润置地的凌晓洁卸任后，近三年来中华企业总经理人选已连续更换三位。
近三年来的第一任总经理是原中华企业党委副书记董鸿， 任职时间（2020年4月-2021年2月）。
董鸿出生于1967年，高级工程师。
曾在中星集团先后担任副总经理、党委副书记、常务副总经理、总经理，上海房地集团有限公司党委书记、董事长等职务。
可这位上任仅仅不到一年时间的总经理董鸿在2021年1月就提出了辞任。
第二任总经理由原上海地产龙阳置业发展有限公司董事长王政担任，任职时间（2021年1月-2022年2月）。
王政出生于1968年，大学本科。
曾担任上海黄浦区住建办公室秘书科副科长、工程师，上海金外滩有限公司副总经理、总经理、董事长，上海黄浦投资发展董事长，上海地产三林滨江生态建设经理、董事长等职务。
又是一年的年初，2022年2月总经理王政呈交了书面辞职报告。
这次获任中华企业总经理一职的同样也是来自其大股东上海地产的冯晓明，（2022年2月 至今）。
冯晓明出生于1973年，本科学历。
曾担任上海闵行联合发展有限公司招商中心总经理助理、投资管理部副经理、业务部副经理、经理、房地产部副总经理、常务副总经理，上海地产闵虹（集团）有限公司党委副书记、总经理等职务。
从辉哥的角度来看，像中华企业这样的老牌国企，频繁更换总部高级管理者在业内属实不常见，同时也不难看出公司在经营和发展上一直存着难以解决的问题。
通过以上更换人员的介绍能看出，全都是体系内部之间的横向调动，缺乏真正意义上的市场化，中华企业如何迎来破局，摘掉亏损的帽子？似乎还有着挺长的路要走。
03
项目维权不断
中华企业的项目开发主要分布于上海地区，据中指数据显示：2023年1月至12月。
中华企业在上海市场取得149.42亿的销售额，位居上海销售榜单第13位，是多年来销售额最高的一次。
这其中位于上海浦东三林滨江板块的中企-云萃森林项目2023年1月至12月的销售额为82.93亿，贡献较大。
该项目先后四次入市，于2022年12月16日首开，销售火爆。
彼时304套房源434组认购，认购率142.76%，到三期之后项目销量直线跳水，三期认购率仅16.9%，如今四期也仅为27.45%。
辉哥了解到，究其原因或许跟中企今年以来多个项目因工程质量等问题出现大量维权有关。
其中就有中企云萃森林项目因虚假营销及装修标准如同动迁房而遭到大量业主群诉，在各社交平台发布维权信息。
另外，像中企光华雅境、中企海睿滨江、中企滨江悦府等多个楼盘也因质量问题遭遇大量投诉，购买者对此也逐渐失去了信任。
作为一家上海老牌国企，在此时竞争尤为激烈，大家都在重视创新和提升产品力的时局下，中企依然出现大量因项目质量问题出现大量群诉事件，真不知企业是作何感想。
另外辉哥了解到，一向不曾对外招聘中高层经理人的中华企业，近期则从市场挖来了前合景泰富上海公司总经理叶永斌担任集团副总，分管工程及成本。
叶永斌生于1981年，本科毕业于同济大学土木工程专业，曾先后服务于上海建工、上海万科、上海正大商业、上海绿地等。
2019年加入合景泰富，2020年出任合景泰富上海公司总经理，2023年11月告别合景泰富后的叶永斌加入中华企业。
这位名校出身，具有多家主流房企就职经历的经理人能否为中企后续项目的工程质量上有所把关？拭目以待。
总结
中华企业作为一个历史悠久的国企，在房地产业的市场环境下面临着显著的挑战，包括经营效率问题、管理层动荡、项目质量问题，以及品牌信誉的损害。
尽管公司开始采取措施，比如引入市场化的管理人才，但是要彻底扭转亏损局面，仍需深层次的改革和战略调整。
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