2025年以来，深圳楼市的表现令人意外！
此前不少人包括专家都觉得它撑不了多久，可1月新建商品住宅网签销售同比增长97.3%，二手住宅网签成交同比增长31.5%，2月上旬春节后一周新房和二手房环比涨幅惊人。
不过深圳楼市区域分化明显，要全城回暖还得等M2增速和二手房库存去化周期达标。
比如当下网红盘中洲迎玺虽火，但有噪音、交房晚等缺点，买房时还得警惕返佣陷阱，言叔认为买房时一定得谨慎。
最近，深圳楼市的表现有点让人出乎意料！
之前好多人，包括一些专家都觉得，深圳楼市也就热闹两三个月，然后又得沉寂到下一波救市政策出台。
可年前年后的数据，狠狠打了大家的脸。
根据深圳市住房和建设局的数据，1月份深圳新建商品住宅网签销售5090套，同比增长97.3%；二手住宅网签成交4554套，同比增长31.5%。
2月上旬春节后一周，新房和二手房的数据环比涨幅都非常惊人。
这是深圳要率先走出楼市泥潭了吗？
对深圳的房奴们来说，这要是真的，可算是天大的好消息。
毕竟从2022年以来，深圳绝大部分小区市值跌了三成甚至更多，房贷还得憋屈地还着，有些人都快走到法拍边缘了。
不过，现实没那么简单。
深圳楼市经过这几年折腾，区域之间的价格联动被打破了。宏观数据好看，但微观数据分化明显：有的版块涨势好，有的无人问津，有的被万人抄底。
像南山和福田是强企稳，优质学区房和地铁口次新房价格年底可能会有3%-5%的小幅提升；龙华核心和宝安核心属于弱企稳，贴近政策、规划、产业核心的地方基本到了价格最低点，边缘区域还有点下探空间；远郊则完全谈不上企稳。
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在言叔看来，深圳要全城普遍回暖，还得等两个信号：
一是M2增速持续高于8%且资金流入房地产，现在货币宽松但钱都淤积在金融体系；
二是二手房库存去化周期降至8个月以下，目前约10.8个月。
即便只是弱企稳，深圳在一线城市里的“康复速度”也很牛了，毕竟2021年调控力度那么大，市场环境又不好，能有现在的成绩，主要还是因为有人气。
就拿龙华来说，以前大家对它印象不好，觉得是个小工厂聚集地。
但这十几年，龙华发展迅速，已经跻身深圳楼市第二梯队。从人口数据就能看出来，2010-2020年十年间，龙华常住人口增加了119.94万人，2023年常住人口增量在全市占比超50%。
龙华为了留住人，搞了大量基建和配套，交通网四通八达，还引进了各种高端产业。
其中，深圳北站片区发展尤为突出。随着大湾区一体化推进，深圳北站不只是交通枢纽，更是联通深圳和香港的大动脉，日均超130列高铁往返深港，深圳北就占100列。
龙华也走过弯路，楼市火爆时房价虚高，房企也飘。
但泡沫散去，它依然有价值，很多人买房还是首选这里。像红山北站片区，大家嘴上说预算不足，实际对贵一点、品质好、有地标赋能的项目更感兴趣，因为这样的房子抗跌又有上涨潜力。
最近热盘——中洲迎玺就是个例子，位置好，产品竞争力强，低容积率，外立面是铝板幕墙，首次推出82平方米正经三房，拉低了北站红山片区低密度大社区三房总价，性价比超高，即便学区不亮眼，也热度爆表。
03
在深圳的朋友，最近朋友圈都被北站的中洲迎玺三期刷屏了，这个盘成了第一季度的网红盘。
不过，再火的楼盘也有缺点，咱可得了解清楚再下手。
先说噪音问题，中洲三期产品得房率提高了，小户型总价4字头也很诱人，可便宜的房源大多靠近4号线天铁。
天铁运行时间从早上6点半到晚上11点半，之后还有试运行到12点才停，噪音不容小觑。睡眠质量差的朋友，可得晚上去样板间或者楼下好好感受下再做决定。
交房时间也晚，施工进度比1、2期都慢，预计2027年9月才交房，差不多要等两年半，买房前得考虑好自己能不能等。
楼间距方面，不像1、2期那么宽敞，后续北地块还有3栋楼要开发，整体密度增加，采光等问题也得实地考察一番。
这里言叔，还要提醒大家小心买房“陷阱”，尤其是爱贪小便宜的朋友。
现在新房市场返佣大家都知道，有人就跟带看的销售人员打听返点。中洲迎玺三期这就出问题了，外面消息传得离谱，原本开盘88折，现在竟传出能打到86折还加各种返点，甚至有人说中介卖一套房拿15万佣金能全给他，税费也不用管。
这怎么可能呢？
市场这么卷，中介开一单不容易，扣完平台费和税，到手没多少，全给你他图啥？
之前就有不少中介先承诺返佣，签协议后跑路的案例，打官司报警都没用，最后购房者啥也捞不着。
所以啊，买房别总想着贪便宜，谈个合理条件，大家都安心，不然很容易被市场“教训”。
在深圳买房的朋友，可得把这些要点记牢咯！
心想士成
造谣不犯法？？？
tb81734718 回复 02-18 02:00
应该是
s36n83s7
[点赞]同胞们,大家切记, 不要急于买房！ 那怕是结婚买房,也请等等再买, 开发商有巨额负债, 它们扛不了多久, 房价、贷款利率还会大降！
用户14xxx44 回复 02-19 12:19
现在的人有点钱都回老家搞自建房了，城里的房子还是留给开发商住
清风无痕 回复 02-19 06:58
忽悠老百姓的托，别信，三年不买房房价随便下跌一点少打十几年工，干嘛做房奴多累呀
酸辣土豆丝
有人信吗
vKIYOv 回复 02-18 12:57
缅甸有高薪工作等着中国人去都有人信
程湖 回复 02-18 12:24
但是是真的[呲牙笑]
千里之内
有一种病自虐狂，天天找骂，一天没人骂他母亲妻子女儿全身痒痒
正义
看来骗子比蝗虫多，社会太复杂。
沧海一声笑
骗子为什么多，因为傻子更多。
大漠隐者
骗子造谣，天打雷劈！
程湖 回复 02-18 12:24
是真的
用户18xxx85 回复 程湖 02-20 10:15
那你快去买吧，我们都不买气死你
father
继续吹，深圳外来人口都反流了，还涨。不大跌都不错了
用户14xxx87
炒房客又做美梦了！
道问超级超级超级超级超级超级超级超级无敌 回复 02-21 16:23
[哭笑不得]
大山
小便看来全国d房价肯定涨百分之二百，估计中国最便宜的至少五十万每平方
人生如梦
我也快去银行货款一万亿买房
用户10xxx94
我也赶紧去买几套
少说多读
厉害，涨97%，骗子作者快点买买买[呲牙笑][呲牙笑][呲牙笑]
散木
赶紧抢啊，再晚点就没机会了。[笑着哭][笑着哭][笑着哭]
粤M兴
中山这里到处都很多空房，在中介放盘的都还有上万套在卖，那来涨价
Capitalist s
一个人住几套房？[哈哈笑]又想炒房是吧[哈哈笑]
用户11xxx13
什么招数都用了也不管用，老百姓心里有数[笑着哭]
爱海，爱浪。
我把高铁抵押贷款，买了下香港拿来放屁
一声叹息
小编也疯了，能感到发自内心，声嘶力竭的呐喊：又涨了！快来下注！
举个栗子
继续编[点赞]
大男人
小便加油，把房子都买了
不一样的明天
烟草局那么好，没有见到天天给老百姓广告啊，房子真有那么好赚钱，会让给你赚钱吗
用户13xxx98
违背道德初心
李东生
接着吹
善解人意
小编发假的消息，大家不要相信谣言
用户18xxx70
也是在去年二月底三月初的时候，在深圳的表弟耐不住他老婆一再要死要活的催促下在福田区买下一套每平7万多一百零九平方的房子，想不到去年十月份市场只剩下三万左右的价格，为此两人不是因小孩出生不久也早就离婚了
白开水 回复 02-21 08:53
今年小孩上一年级，没办法去年底买了一个，学区房太坑了，被逼无奈
用户44xxx14
说啥也不要买。
用户13xxx55
现空房太多了，将来房子只降不会升
华电
深圳24年共有约1800万人。不到590万户。共有1268万套房子。平均每户2套多房，每3个人就有2套房，其中城中村有571万套，商品房有232万套，单位自建房75万套，保障房67万套，深圳目前2200万人，常住人口1800万，算平均一个家庭4口人，深圳有一千四百多万人是住商品房保障房和单位房的。 深圳的房价平均跌幅为40~50%左右，跌的最多的是学区房，平均跌幅为7%10~80个，别的学区房已经跌了90%了，这就是炒房客特别钟爱深圳炒房的后果，
用户11xxx44
涨到一平方一个亿
用户13xxx98
恶意炒作
蓝天
忽悠平民百姓买房而己
永远的故乡
傻子多了，网红和骗子就多了
坚信
有可能这个泡泡还不够大而已
华电
全国大城市市区人口近5来都在下降， ①天津中心几个区，常住人口由410万减少到390万，人口减少20万。 天津滨海新区，数年之前常住人口最多时为230多万。23年为202万。减少了30万，24年还在减少。 ②北京市外来人口减少20万。 ③上海市区人口近几年来减少32万。 ④广州人口为负增长，2020年和2021年分别为-7.7%和-9.4%。 ⑤近来深圳外来人口减少40万人。 ⑥中国中东部各省市的城市市区人口很多减少了1%左右。 全国各地城市市区的人口减少的原因主要是就业的问题，去年政府公布的年轻人的失业率为18%，大学生就业都很困难，外地人到城市里边儿找工作就更难了。这是大城市市区人口下降的最主要的原因。
华电
2024年A深圳房价跌榜前10 （全部以能公开查到的真实成交为据，） 第1名：跌幅76.7% 八卦岭宿舍25-28平单间，从435万跌到101万， 第2名：跌幅72.36% 坪山盈富家园38/42平单间，从246万跌到68万。 第3名：跌幅63.3% 南山，92平楼梯3房，从1186万（成交价）跌到435万（挂盘价），跌幅63.3%。 第4名：跌幅61.4% 宝安，（花乡/花郡）28平单间，从430万跌到166万， 第5名：跌幅59.53% 福田，鹏盛村39平单间，从425万（成交价）跌到172万（挂盘价）， 第6名：跌幅59.04% 罗湖，东门168, 22平单间，从332万（成交价）跌到136万（挂盘价） 第7名：跌幅58.33% 龙华，龙悦居63平2房，从720万跌到300万， 第8名：跌幅55.09% 福田，城市主场45平单间，从550万跌到247万，跌幅55.09%。 第9名：跌幅53.65% 福田，旭飞花园27-29平单间，从356万跌到165万，跌幅53.65%。 第10名：跌幅50.46% 松坪村三期东区，66平2房，从657万跌到325.5万，
艾 锐
还好我来看评论了！
建极
重新炒起来
大华夏帝国勇士
它涨让它涨，清风拂山岗！
用户10xxx54
发达！
柠檬
缺什么宣传什么
用户42xxx72
你放屁
用户56xxx80
忽悠一个就赚一个，是这意思吧？
用户10xxx42
小便，多搞几套
用户97xxx49
举报成功
春叔
涨？？？？
飚风
吹牛B
用户10xxx96
普通人小心[点赞][点赞][点赞][点赞]
东莞纸制包装制造服务
有信的不
小月亮 回复 02-17 22:22
怎么说呢，比去年开年肯定成交量多了。但是整体来说还是处于寒冬。万科都挺不住了你说楼市好不好
冰川鬼刀
资本是流窜的涌浪、追逐着波涛的翻滚…
举头三尺有神明
假数据
用户89xxx32
不管大家信不信，我是切底信了，本来还想着那尺降低点看看能不能灵间住下，现在是一点想的念头没有了[笑着哭][笑着哭][笑着哭]。
用户31xxx31
现在给你2个选项：1我是秦始皇；2国内楼价回升！你们选哪一个！
独步江湖
问一下小编你特么的有几套房子
用户13xxx19
炒房者望眼欲穿的梦呓
楚裔
还不快去买
碧海云天
还想房价涨？痴人说梦。
玩胯子弟
这是好事儿啊，说明通缩结束了
珠穆朗玛峰
扯淡，忽悠人
鸿羽可乐
你谈楼，我谈楼，评论区里乱成粥；有人预言跌三年，有人坚信‘’往上走‘’。你说楼，我说楼，几家欢乐几家愁；几地楼价升不止，几地萧条跌不休……
笑看风云
忽悠，继续忽悠，非常六加一来了
道问超级超级超级超级超级超级超级超级无敌
[赞]
用户10xxx78
小篇你自己信不[流鼻涕][流鼻涕][流鼻涕][流鼻涕][流鼻涕][流鼻涕]
用户18xxx09
要涨到100亿一平米
顺顺利利
涨个屁，新房坪地都2万多还没人问呢
用户10xxx30
想得美
清风无痕
又在忽悠老百姓了，炒房团上车
用户18xxx81
5千工资对十五万每平的房，涨？
人人平等
开发商的托
一位不愿透露姓名的热心市民
能讲出涨价对房奴是天大的好消息这种话，也是离谱。
片言
赶紧下手，去买啊，过了这个村就没有这个店了啊，走过路过千万别别错过。
行者无疆
不信谣，不传谣
用户10xxx47
冲啊？冲锋的号角已经吹响！韭菜们！杀进去！
用户10xxx58
房地产掮客经济思维已经杀疯了[笑着哭]
德熹
没事，卖100万一平米吧，反正我也不买。
skywalker
赶紧买[笑着哭]，再不买就没有了
用户17xxx57
这吊毛喝了多少假酒？
用户88888
让自媒体自娱自乐
奔跑的捷豹
网络造谣不犯法？你们听听就好，钱多的可以入手试试
普宁阿豪
[笑着哭]房价还没有16年高
幸福就好
还是能骗不少人