洛阳土拍变局：城投成主力，将会如何开发？

2022年的全国土拍市场一反往年常态。

一边是土拍市场持续遇冷，多个城市多块土地频频流拍，以致于不少城市被迫大幅降低了门槛。

另一边是地方国企和城投，成为了拿地的核心主力，这些企业将大部分摆在货架上的土地收入囊中。

比如4月22日结束的洛阳2022年第一轮土拍，出让的四宗土地中有三宗被洛阳城投拿下，城投拿地占比达到了75%。而在2021年全年土拍中，城投拿地占地不到8%。

注：4月22日洛阳城投住房租赁发展有限公司以12.65亿元的总价拿下LYTD-2022-10、11、12号住宅用地。

早在2021年下半年全国土拍遇冷后，各地土拍市场均可发现城投、国资、国企活跃的身影，当下，城投已开始替代民营房企逐渐成为各大城市土拍拿地的绝对主力军。

洛阳在2021年下半年的土拍中，除71号地是增凯集团协议开发地块外，其余的72、73号地也均被洛阳诺道投资管理有限公司以9.7亿元的总价拿下。

而通过天眼查得知洛阳诺道投资管理有限公司实际控股人为洛阳城乡建设投资集团有限公司，为国有控股有限责任公司。

也就是说从去年下半年开始，洛阳的国企就已经开始活跃在洛阳的土拍市场了。

令人意外的是，洛阳城投也一跃跻身《2022年1-4月中国房地产企业权益拿地金额与面积TOP100》榜单，拿地金额与面积分别位居全国房企的第89名、第64名。

早在2021年11月初房地产融资政策破冰之时，城投公司和国企地产成为拿地、发债主力，融资计划井喷。

“三道红线”出台使得房企资金压力越来越大。因此，“囊中羞涩”的房企在去年拿地时显得格外谨慎，观望情绪也较为浓重，房企“躺平”态度更加明显。

城投公司则上升为拿地主力，为土地市场贡献了大部分交易额。中指研究院发布数据显示，在2021年第三轮土拍中，深圳、无锡、广州、南京、苏州5个城市当地城投公司是主要力量，参与率超过70%。

一手囤下大量土地，一手又融到大量资金，地产行业传统的三要素“钱、地、人”，其中的两项都被城投吃到肚饱。接下来他们该怎么干，这成为了所有人更关心的问题。

就像各类食材齐备，只剩一位手艺高超的厨师烹制出一桌珍馐美味。

也难怪在一片城投和政府平台拿地的消息中，有房企已经将目光聚焦在了代建业务板块，尤其是布局了代建业务的房企，如蓝城、绿城、康桥等。

要理解为什么城投公司会选择房企做代建，就要先了解城投公司是做什么的，为什么不能自己干。

一般来说，城投公司都是地方政府的投融资平台，主要做的事是参与大规模的土地一级开发，推动基础建设的发展。

一块荒地只有平整了土地、规划了路网水网、修了路、造了桥、通了电，才能有后续的平地起高楼。因此，城投公司大多是以准经营性、公益性项目投融资、建设、运营为主，做的事都是政府服务性质。

你可以将城投公司看作是地方财政的延伸，是地方政府的施政抓手，当然是政府指到哪儿打到哪儿。政府想发力基建，城投公司就要去修桥铺路，政府发力文旅产业，城投公司就要成立旅游发展公司。

也就说是。很大程度上城投公司肩负着公益使命和政府意志，是稳定市场的重要筹码。

目前河南其他城市围绕拿地的城投缺少土地款、缺少操盘手这两个问题，采取了承包与合作开发的运营模式。不知道洛阳城投会采取哪种合作方式呢？

第一种是城投平台拿地后转让或承包给房企，房企以转让者/承包者为主的形式进行开发。即A企业拿地后，项目开发营销全部承包给B企业，项目名称也只有B企业，即全轻资产运营。

洛阳在这方面的市场，中原建业、蓝城、绿城尤为突出。如洛阳的多个蓝城项目，均为其他房企投资，蓝城总承包开发，物业也是蓝城物业，整个项目几乎全部由蓝城操盘。

蓝城作为中国房地产轻资产运营的引领企业，截至当前，洛阳的蓝城项目共有5个，即栾川蓝城春风江南、伊川的蓝城明月香山、伊滨区的蓝城春江花月、洛龙区的蓝城蘭园、涧西区的蓝城东方沁园（此前流传的孟津魏坡蓝城项目，目前暂无确切消息。）

此外，洛龙区康桥绿苑项目也是采取总承包模式开发，项目由康桥代建，物业也是康桥物业等等。

另一种是城投平台拿地后引入其他房企合作开发。即A企业拿地后，项目与B企业合作开发，项目名称为AB·XX，即合作运营。

如绿都与中梁合作的河风雅叙，建业与旭辉合作的尊府，旭辉与朗瑞合作的中央公园等等。

城投公司拿地比例提升，在一定程度上缓解了开发商谨慎拿地导致土地流拍的问题，承接了房企的职能。同时，地方政府还可以通过土地出让金返还的形式，减轻城投公司资金压力。

接下来的洛阳土拍市场，城投出场的频率也许会越来越多。这不仅是洛阳的楼市发展趋势，也是全国的楼市发展趋势。

对于洛阳接下来的土拍，你认为全国性房企还会拿地吗？评论区聊一聊！