在地产界，万科的郁亮向来被认为是一个“悲观”的人。

至少在外界眼里，他很喜欢讲“狼来了”的故事。

2014年，在房地产行业还在“唯规模”论，融创、恒大等房企金鼓连天搞扩张时，他提出房地产已进入“白银时代”，大环境下危与机并存。

2018年，在大多数房企还在三四线城市蒙眼狂奔的时候，他又在万科秋季例会上以一圈鲜红色的标语警示大众：“活下去”！场面不不可谓不惊人。

2022年，房地产行业进入分化期，当挣扎于债务边缘的民营房企还在等一个“天亮”时，他更是直接宣布房地产步入“黑铁时代”，并称接下来“要么死、要么活”，还号召公司内部按战时状态节衣缩食。

虽然房地产行业发展至今，大家最后发现郁亮的这些话术不能说是没有危机意识和前瞻性，更像是沿着调控趋势喊话，但一次次令人“胆战心惊”的用词，还是在过去的岁月里过于刺激行业“心跳”。

相比王石的“高调”，郁亮时代的万科似乎要更加“谨慎”和“谦卑”，也更像一个“布道者”，不断向行业输入新的价值观。

不过在万科最新的股东大会上，“悲观”的郁亮变了。

“房地产并非最艰难的，我们没有理由躺平。更何况房地产仍然是十万亿级的市场，同时也是千年行业，常做常有，常做常新，不管未来的道路多艰难，走下去就会有机会。”

作为行业内知名的“喊话人”，郁亮这番话仿佛一剂强心针，股东大会开完的第二天，地产股便逆市飙涨。截至6月29日收盘，滨江集团、信达地产、金地集团、万科A、保利发展、新城控股等纷纷冲高。到6月30日，地产股依然维持上扬走势。

值得注意的是，在这之前，已经远离房地产市场多年的王石同样发表了对行业的看法：“中国房地产业存量巨大，新技术、新工具、新生活方式的改变，都会带来巨大的市场机会。”

“宇宙房企”两大代言人更改“口风”，似乎都预示着房地产行业今年下半年的积极走向。

刚改需求释放下，市场缓步触底回升

今年上半年以来，监管层频频释放积极信号，全国各地纷纷落实一城一策，部分刚需和改善性需求释放，令房地产市场交易出现回暖迹象。

随着稳经济政策持续出台，5月以来，全国商品房和商品住宅销售面积环比出现增长，业内普遍认为楼市有望复苏。

正是基于这种行业背景，郁亮对接下来的市场行情作出判断：5月份尽管同比下降50%多，但是环比开始出现了7%的上升。6月份，从目前的情况来看，环比可能会有比较明显的提升。

他指出：“二手房市场从6月份开始也出现了一些起色，比如一二线城市二手房挂牌价格有的涨有的跌，但涨的城市个数已经达到50%。”并直言，从短期来看市场已经触底，但是恢复仍是一个缓慢和温和的过程。

据中指研究院统计，今年1-6月，重点100城一手房成交规模为近几年同期最低水平，同比下降超四成，TOP100房企销售额均值356.4亿元，同比下降48.6%，但降幅均较前5个月有所回落。

此外，克而瑞研究中心数据也显示，6月30个监测城市成交面积为1847万平方米，环比上升31%，同比下降38%，上半年累计同比下降48%，降幅有小幅收窄趋势。

从这些情况来看，郁亮认为市场有望触底回升。至于6月份有明显起色的原因，在他看来主要有三点：

一是从中央到地方，为了房地产行业健康发展都调整了一些政策，对行业带来了积极影响；二是此前被疫情延误的需求会在6月份得到一些回补；三是房企会在6月份习惯性冲击业绩，加上一些季节性因素。

据中指研究院监测，今年上半年以来，共有超过180个城市优化调整了房地产政策，政策出台频次近500次，内容从下调公积金贷款首付比例向限购、限贷延伸，同时还与人口、租赁政策等相结合，激发了部分居住需求的释放。

贝壳研究院监测50个重点城市的成交数据显示，6月二手房成交量环比持续增长，月度增幅将达25%。其中南京5月二手房成交量环比上涨60%；杭州6月二手房成交量环比上涨75%。成都和苏州在发布楼市新政后，一个月内二手房成交量分别环比上涨80%和60%。

此外，克而瑞研究中心数据显示，因年中业绩冲刺，房企推盘积极性稳步回升，30个重点城市6月新增供应面积1881万平方米，环比上涨50%，同比回落36%,上半年累计同比下降43%，跌幅有小幅收窄趋势。

不过郁亮仍强调：“短期市场已经触底，但我没有用反弹的说法，而是恢复，恢复仍然需要时间。”

他指出：“6月份有起色主要体现在环比上，同比来看降幅虽然在收窄，但预计还是会有不小的跌幅，从底部慢慢往上走需要时间。”

此外更重要的是，郁亮认为，目前国内的人口状况、人口结构、收入水平，以及国家对行业的指导原则都发生了非常大的变化，行业已经进入新的发展阶段，所以不能够再沿着过去的逻辑， 去期待回到过去高峰时的数据和规模了。

拿地和开发投资底未到，政策仍需跟进改善

值得注意的是，尽管销售端还未完全恢复，但市场的回暖已略微显现在了土拍情况上。

日前，郑州2022年第一轮集中土拍日前落下帷幕，整体流拍率下降较为明显。同时，部分热点地块溢价率上升，房企拿地热情有所回升。

与此同时，此前杭州、苏州、北京、上海等地土拍市场也已出现不同程度回暖，不仅流拍率下降明显，部分热点地块溢价率同样有所提升。

日前，保利发展还发布公告称将新增加房地产项目4个，分别是佛山市禅城区东平路北侧地块、南昌市青山湖区艾溪湖南路东侧地块、厦门市思明区环岛干道西侧地块、福州市晋安区岳峰北路西侧地块，合计需要支付的价款约为28.17亿元。

根据克而瑞数据中心，全国300城经营性土地6月总成交建筑面积为8834万平方米，环比5月上升7%，同比降幅仍在六成左右，持续在历史低位；6月土地成交总金额3446亿元，环比上月增加30%，同比降幅减少57%。因月内一线成交占比上升，致成交单价上升至3901元/平方米，同环比均呈上涨趋势。

中指研究院认为，目前房企争夺热情较高的地块仍以去化表现较佳、盈利空间更充裕的优质板块为主。房地产企业需要科学决策，把握结构性机会，提升产品力与服务力，实现稳健增长。

不过中信证券认为，地产周期已经从政策底走到了销售底，但目前房企信用和信心尚未修复，离房企拿地和开发投资的底尚有一定距离。

“从销售回暖到房企信用、信心的改善仍需时日，房企拿地、开发投资的实质性反弹尚需等待。考虑到房住不炒仍是政策底线，长期来看房价上行空间越来越小，房价预期-销售的正反馈会越来越弱，我们倾向于认为这一轮房地产周期的高度可能低于上一轮。”

日前，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示，从近期的调研情况看，房地产市场已经出现一些积极变化。随着房地产市场的逐步趋稳，相信下半年对经济稳定的作用会逐步显现。

但是十三届全国政协常委、经济委员会副主任杨伟民指出：“不能指望今年房地产对经济有真正的拉动作用，但至少要减少负向拉动程度。”

杨伟民称，房地产业在中国仍然有必要，仍然有刚性需求，并不是一个夕阳产业，促进房地产业平稳发展有利于我国经济长远可持续健康发展。

他列举了几个数字，房地产和建筑业在我国GDP中的占比约14%，今年一季度，建筑业在基建拉动下恢复到了1.4%的正增长，但房地产仍是-2%的负增长。“其他行业很难弥补这两个行业的增长缺口。”

故而他认为，需要多部门配合协调制定出台综合性、权威性的房地产政策文件，明确房地产新机制、新模式，明确房地产税收、信贷、土地、限售等政策，给房地产企业和居民一个可靠的预期。

新的行业逻辑下，万科的三大目标

对于当下行业新的发展逻辑，郁亮也称：“其实我一直都没变，今天的行业需要信心，没有别的选择，但凡有一丝微光，就当是光明往前走，更多挖掘它好的一面。”

他直言，万科的战略定力其实是不贪婪不恐惧。“不贪婪是在市场好的时候我们知道要留一份清醒在，不要去赚最后一个铜板，所以我们老是扮演不合时宜的说‘狼来了’的孩子。”

面对未来，当如何利用好政策工具推动中国房地产行业发展已经成为业内普遍的关注点，郁亮也给万科定下了三大目标。

一是业绩要实现止跌企稳，把跌势止住；二是开发要继续维持在第一阵营的行业地位；三是在行业中能够率先从房地产开发转向不动产开发、经营、服务并重。

万科总裁祝九胜在股东大会上表示：“我们在年初和3月份时对于市场下行有预估，但没想过这么严重。相对于百强的表现，万科1-5月份的销售下降41%左右，稍微强一点，但行业中也有表现更好的企业。好在我们一直是相对稳健的，把困难都想到前面，提前做了一些铺排和布置。”

根据祝九胜的发言，万科在开发业务方面进行了组织结构、管理方式的调整，成立了开发经营本部对7个区域BG的开发业务拉通拉平管理，而开发经营本部成立以后也实现了一系列的转变。

具体来看，第一是投资标准的改变。“我们现在是按特别好的标准来进行投资，前面5个月投了13块地，其中9块地今年就能够面世，6块地的现金流今年就能够回正，投资标的提升对我们未来的业绩会起到比较好的支撑作用。同时，我们对在手资源也做了进一步梳理，找到过去投资兑现中碰到的困难和问题。”

第二是产品和能力方面的拉通。“通过再次产策把产品做得更对客户的口味，也看到了初步的效果。”

第三优化了销售方法。“以前我们做销售的思路是为房子去找客户，今天我们越来越觉得应该是为客户去找房子，客户到底有什么诉求，我们用什么样的产品方案、哪个项目去满足他。”

据祝九胜透露，万科信心的第一大来源来自最近新开的33个楼盘。“我们基本上都能做到当地平均流速的1.5倍到1.8倍，销售能力在不断提升。开发经营本部把7个区域BG拉通后，投资、产品、销售这三个方面的能力都会持续提升。”至于信心的第二个来源，祝九胜则表示是来自于万科的经营性和服务性业务。

“万科物业一直在同行处于领先领跑的位置，并且有一定的科技含量，去年收入超过240亿，疫情期间的表现也得到客户、政府的肯定。而物流业务今年要实现报表盈利，过往几年的增速也在50%左右。另外出租公寓业务已经在现金流层面实现了盈利，在会计报表方面还没有，明年也会实现会计报表层面的盈利。”祝九胜表示。

同时他称：“商业业务中，印力在过往几年一直持续着25%左右的增长率，也在不断提效。还有一些商业业务分布在7个BG，开发经营本部和集团的商业公会把整个商业的能力从商业语言的统一、商户资源的管理、会员运营等方面都进行了拉平和拉通，也会有良好的增长态势。”

在祝九胜看来，利润蓄水池在逐步形成和增长过程当中难度不小。其中关键是能力的提升、机制的优化以及客群的洞察和把握，万科管理层对此充满信心，也愿意持续不断地付出努力。