作者/利晋

主编/苏淮

上海前滩三林滨江，一个“按照标准答案直接抄”的片区建设，华润置地(01109.HK)却给出了一个意外结果：因降标减配遭到业主维权。

近日，上海前滩润璟项目业主纷纷向源媒汇投诉项目降标减配问题。有业主向我们发送了一份名为“前滩润璟会议纪要”的文件，文件标记时间为2023年2月5日。

当时，业主已经对公区效果、工程质量、施工标准、防水和家电质保、超低能耗、泛光照明等问题提出了质疑。同时担心，由于楼盘极可能提前交付，届时样板段完工后如未达预期效果，难再进行大的改动。

在会议纪要中，华润置地客关部回应称，“前滩润璟与华润其他同时期项目相比，有极高的标准和定位，因其属于热销盘，所以宣传力度显得较为薄弱，但并不代表装修会降低”

图片来源于业主供图

结果，一年多时间过去了，就交付质量问题上，华润置地一直拒绝与业主协商。

一位前滩润璟业主说：“购房合同写的智能马桶变成了普通马桶，室内新风口、客厅墙纸、主卧门、厨房墙面、卫生间岩板等多处都在降低交付标准。沟通没啥进展，很早提交了相关诉求，华润没答应整改，只有等待后续沟通了。”

“单价13万的房子，标榜是业内标杆，但拒绝和业主沟通，宁愿花钱雇水军，但拒绝和业主协商房屋质量问题。大户型和小户型装修标准也不一致。”另一位业主反映。

就前滩润璟降标减配、业主要求整改及对其他项目销售影响等问题，源媒汇向华润置地相关负责人及品牌部发函询问具体情况，截至发稿未获回复。

前滩润璟，对于华润置地而言，是弥补上海土地市场“失去的三年”的重要项目，也是2023年其重返上海市场的重要标杆项目。结果，“露脸”变成了“现眼”。

而且，前滩润璟不是华润置地近段时间因降标减配遭到业主投诉、维权的个例，包括北京、苏州、南京、杭州、成都、武汉、郑州、深圳、济南等城市的项目也存在类似问题。

华润置地，或正陷入一场全国范围内的声讨。

01

“失去的三年”里的标杆项目

实际上，前滩润璟的重要性，不只是对华润置地而言，放在整个前滩三林滨江片区同样如此。因为上海要把前滩建设为下一个陆家嘴，还要在前滩南边的三林滨江复刻一个“老上海海派摩登”。

三林滨江，无论是在片区规划上，还是资源倾斜上，都说明土地极其优质，也是开发商抢着要进驻的地方。

图片：三林滨江南片区城市设计图（初设图） | 来源：海派文化

2021年9月，上海前滩三林滨江首个地块资产包流入市场。彼时，上海地产子公司上海地产三林滨江生态建设有限公司（下称“三林滨江生态”）转让上海淞泽置业有限公司95%股权，涉及4宗地块，起价121.96亿元。

市场消息称，包括华润置地、保利地产(600048.SH)、嘉里、恒基(00012.HK)等企业均对这个资产包有兴趣。但最后被中华企业(600675.SH)联合体摘下。

一年后，第二个地块资产包在产权交易所上寻找买家。三林滨江生态拟转让上海德泽置业有限公司（下称“上海德泽”）90%股权及相关债权，起价35.26亿元。

华润置地以底价成功拿下第二个地块资产包，包含25号和28号两个子地块，为商住混合用地，总用地面积约4.28万㎡，地上计容建面约7.45万㎡。

2023年3月，三林滨江楔形绿地资产包寻找买家，起价147.8亿元，连同8天前挂牌出来的黄浦豫园两宗豪宅地块，总价约280亿元。风头远超当时上海第一批集中挂牌出让的19宗地块，后者起拍总价483亿元。

开发商都知道哪里的市场可以赚大钱。

虽然整个三林滨江一级土地整备掌握在上海地产手上，其他人无法进行一二级联动，但是片区设计方案早早确定了方向，将建设为传统洋房、传统海派公馆、经典海派商住等低密度的高端居住区。

图片：华润三林滨江项目效果图 | 来源：知乎@落个家

上海豪宅市场不缺购买力。只要抢下释放出来的地块资产包，开发商无须多虑销售、去化问题，中华企业也好，华润置地也罢，包括绿城(03900.HK)和陆家嘴(600663.SH)都是如此。

尽管三林滨江项目规模不大，却足以弥补华润置地在上海土地市场“失去的三年”。

2020年4月，华润置地因为“围标”事件，三年之内不得参与上海土地招拍挂，凶猛的势头突然被压了下去。“禁令”解除之后，其开始疯狂在沪攻城略地。数据显示，2023年华润置地全年拿地金额超过了200亿元。

在三林滨江项目上，华润置地采用高端规格的“润系”，将其打造为2023年度致敬上海的标杆性项目。

所谓标杆性项目，更深一层意义，或许是华润置地要在上海市场重新“爬起来”。

02

被业主质疑“降标减配”

某种程度上，华润置地的名头重新在上海市场响亮了起来。但项目交付质量，却难以起到一个好的开头。

2020年5月，三林滨江西区25号、28号地块已经拿到建设用地规划许可证。对于华润置地来说，拿下资产包很快就能建设与销售。

2023年1月末，项目设计方案对外公示，将建设13幢洋房和1幢商业综合体，包括7幢5-9F的洋房、6幢5-7F的洋房和规划建成1幢5F的商业综合体。一个月后，项目设计方案获得核发，陆续也拿到了多张施工许可证。

2023年，上海豪宅市场迎来一波小行情。上海中原研究院分析报告显示，2023年上海新房豪宅成交量同比上涨，成交以面积段250㎡以下，总价3500万以下入门级豪宅为主；从供求来看，浦东、黄浦、徐汇是新房豪宅主力区域。

所以，还没拿到预售证之前，华润置地已经开始为项目造势，对外开放预约看房服务，抢占客源。2023年4月，项目定名为“前滩润璟”，备案名则为“东方瑞园”，首开325套，建面为85-142㎡，均价11.7万元/㎡。

没有意外，前滩润璟认购火爆，一期认购率超过了330%，入围分超过60分。2023年10月，二期推出171套，建面97-304㎡，认购率约278%。

两轮开盘即实现售罄。但销售火爆并不代表着项目本身素质过硬。前滩润璟不仅受益于前滩三林滨江的地理位置和资源倾斜——建设为一个独一无二的新街区，还有华润置地精准抓到了这波上海豪宅市场的火爆行情，快速完成销售去化。

华润置地着急销售去化已显露无疑。源媒汇从天眼查了解到，2023年7月，上海德泽因为施工图设计未经审查擅自施工，被上海浦东新区建设和交通委员会罚款20万元。

从目前情况来看，前滩润璟或有购房者选择了退房。根据网上房产信息显示，东方瑞园项目总套数496套，住宅面积6.47万㎡，已登记总面积6.43万㎡，已登记住宅套数490套，还有3套可售房源，可售面积438.26㎡。

华润置地的“着急”也体现在交付质量上。实际上，前滩润璟业主对于交付质量的顾虑很早就开始了。

也就是前述提及在标记时间为2023年2月的会议中，业主已经对华润置地公区效果、工程质量、施工标准等诸多问题提出了质疑，但仍未得到有效整改。

有意思的是，前滩润璟在2023年4月才启动认购，但在2023年2月却存在一份与业主沟通的会议纪要。其中是否涉嫌“提前锁定房源”、违反摇号选房公正性等仍待考究。

然而，前滩润璟只是华润置地遭到业主维权的其中一个项目。

03

多地爆发维权风波

源媒汇从政府监督平台搜索得到，近段时间，华润置地在北京、苏州、南京、杭州、成都、武汉、郑州、深圳、济南等城市的项目，也出现了业主维权情况，涉及到交付标准降标减配、配置下滑、严重漏水渗水以及墙面开裂等问题。

比如，苏州湖西观云项目被业主投诉存在隐瞒消费者、虚假宣传等问题，具体包括库出入口和销售公示图不符、购房合同未约定地下室内车位租赁价格、室内装修多选品牌未明确品牌及型号等。

“开发商事后无视诉求，并篡改业主诉求。”一位业主控诉道。

杭州华润杭珹未来中心项目同样因为降标减配问题，遭到业主集体投诉。在今年5月中旬的二区业主开放日上，一位业主反映，“项目和北区同价、同期的房源相比公建化外立面减配、公区大幅减配、消防安全存在隐患”，“完全感觉安置房的品质、坐牢的风格，天天铁窗泪”。

“2023年12月收房发现许多质量问题，开发商承诺2024月2月修好，但截至今年5月还未全部完成维修，仍存在房间天花板漏水等问题。”另一位业主补充道。

对此，杭州余杭区住建局调查答复称，反映的问题基本属实，已联系督促开发商及时落实维修。

南京华润润鸿府，也因未按合同规定使用装修材料，被业主质疑降标，且实体房屋内层高与样板房宣传不符。业主想要沟通整改，但华润置地选择了敷衍了事，不积极沟通。

在问政四川平台，华润置地于今年6月1日至18日期间就收到了多达23条投诉，牵涉华润时代之城、华润未来之城3期、华润锦江悦府、华润凤凰城、华润中央公园、华润二十四城等项目，涉及到噪音、虚假宣传、降标减配以及不按要求整改等问题。

这些只不过是冰山一角。相比交付质量降标减配，华润置地的态度更是难以言喻。

多地楼盘项目遭到业主维权，暴露了华润置地目前存在一个严重问题：项目品控快速下滑。

这种下滑有两个方面：一是行业整体风气使然，包括保利、中海(00688.HK:)、金地(600383.SH)、新城(601155.SH)、中建三局等，都因降标减配、大幅度降价等问题不同程度上遭到业主投诉；二是华润置地本身品控能力下滑，特别是合营联营项目。

整体上，2021-2023年，华润置地净利润增长乏力，分别为374亿元、323.7亿元和373亿元。并且增长主要来源于少数股东权益，占比由2021年约13%上涨至2023年约16%。同时，土储权益比由70.8%下降至69.1%。

少数股东权益上涨、土储权益比下降，往往与另外两个问题挂钩：品控与利润。更深一层说，就是成本管控。主要在两点：一、合作会产生大量人力和财力成本；二、每一家房企自身都有目标成本，往往是各管各的。

透过天眼查可以看到，上海德泽剩余10%权益由上海地产持有，苏州湖西观云项目公司苏州润泓置业有限公司为华润、保利共同持有，杭州华润杭珹未来中心项目公司杭州润汀商业地产有限公司由华润置地、智航绿展控股、理想四维共同持股。

这些遭到业主投诉的项目也是很好的例子。关于合营联营公司品控流程和制度问题，源媒汇向华润置地方面求证，亦未获回复。

不过，成本管控的最终目的无疑是挤出利润，而当下每一份利润，对于华润置地来说，都至关重要。因为华润置地、中海地产，正在争抢央企“利润第一”的宝座。

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