物业公司未经业主同意

擅自涨价

可以拒绝支付上调

部分物业费吗？

12月19日

黄陂区人民法院院长

解答了网友这一问题

12月19日，武汉市黄陂区人民法院院长刘卓然做客大武汉客户端“周二之约”问法官专栏，为网友解答关于物业纠纷的法律疑问。

有网友问，物业公司未经业主同意，擅自涨价，可以拒绝支付上调部分物业费吗？刘卓然院长认为可以。为了便于网友理解，他剖析了一起典型案例。

黄陂区人民法院院长刘卓然。记者杨涛摄

2022年，因3年未交物业费，武汉市盘龙城某别墅区业主王先生被物业公司告到法院，要求补交3.6万余元物业费。

法庭上，王先生辩称，该物业公司未经法定程序，私自将物业费从1.6元涨到3.2元，不合法。而且，他在物业服务合同于2018年到期后，未与该物业公司签订物业服务合同，所以就不用交费。

对此，物业公司辩解，4年前，他们与小区过半业主签订了新的物业服务合同提高收费标准。王先生家虽然未签合同，但支付了调价后第一年的物业费，默认了物业费收费标准上涨。

王先生声称，这笔费用是借住他家的亲戚代付的，他了解情况后就一直没交物业费。

法院审理认为，双方争议焦点有两个：一是未续签合同，物业公司是否能提供服务并收费？二是未经业主同意，物业公司能否擅自涨价？

关于第一个争议焦点，物业公司虽然服务合同到期，因业主委员会解散没有整体续签，但仍在为小区提供物业服务，业主也实际接受该服务则双方存在事实上的物业服务合同关系，业主仍应按原物业服务合同支付相应的物业费，其收费应得到支持。

关于第二个争议焦点，物业服务费的调整事关全体业主的共同利益，属于应由业主共同决定的重大事项，应当严格按照法律规定的程序进行，依法召开业主大会，由业主共同协商后共同表决确定。本案中，某物业公司与业主分别签订物业服务合同，即便人数达到了法律规定的标准，但与召开业主大会共同表决的过程存在本质区别。

也就是说，物业费调整应当按法定程序进行，即由专有部分面积占比三分之二以上的业主，且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经“双过半”（即参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数）的业主同意。

法官（中）对业主及物业公司代表进行调解。通讯员陈章颖摄

虽然物业声称王先生曾交纳上涨后一年的物业费，但其涨价并不符合法律规定的业主决定重大事项的程序，不能产生对业主具有法律约束力的效果。物业公司起诉王先生按照上调后的价格支付物业费，法院不予支持。

经办案法官晏晶调解，双方达成协议，现王先生已按涨价前的价格，补齐了未交的物业费。

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